Có tình trạng cắt lỗ chung cư Hà Nội

Ngành địa ốc vừa khép lại năm cũ với nhiều tín hiệu tích cực khi nguồn cung tăng trưởng mạnh và tiến tới giai đoạn trước Covid - 19, giao dịch diễn ra sôi động trong phần lớn thời gian.

Tại Diễn đàn Thị trường Bất động sản Việt Nam 2026 - VREF 2026 vừa diễn ra, các chuyên gia của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) thông tin có hơn 128.000 sản phẩm nhà ở chào bán mới trong năm 2025, tăng 88% so với năm 2024 và đạt mức cao nhất trong giai đoạn 2019 - 2025.

Riêng quý IV/2025, thị trường ghi nhận hơn 42.000 sản phẩm mở bán mới, tăng 24% so với quý III/2025 và 48% so với cùng kỳ năm trước. Lượng tồn kho tăng nhanh nhưng chủ yếu là các sản phẩm đang triển khai và nhà ở hình thành trong tương lai, phản ánh nguồn cung cho giai đoạn tiếp theo.

Tuy vậy, tình trạng lệch pha cung - cầu vẫn tiếp diễn. Tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP HCM cũ, nguồn cung nhà ở xã hội dù tăng mạnh vẫn không theo kịp nguồn cung nhà ở thương mại có giá phổ biến trên 80 triệu/m2.

Phân khúc chung cư có hơn 80.000 căn hộ mới trong năm qua, gấp 2 lần năm 2024. Trong đó có khoảng 25% nguồn cung mới có giá trên 100 triệu/m2, tương đương hơn 20.000 sản phẩm, gấp gần 10 lần so với năm trước.

Riêng tại Hà Nội và TP HCM cũ, khoảng 85% nguồn cung căn hộ mở bán mới có giá trên 80 triệu/m2. Tỷ trọng căn hộ sang trọng và siêu sang tăng mạnh, trong khi nhà ở thương mại bình dân tiếp tục vắng bóng.

Về phía doanh nghiệp, nguồn cung có tính cạnh tranh hơn trong quý IV/2025, song cả năm vẫn chủ yếu được dẫn dắt bởi các chủ đầu tư lớn, trong đó Vingroup là doanh nghiệp đóng góp lớn nhất cho thị trường.   

Chia sẻ về vấn đề thanh khoản, ông Lê Đình Chung, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản VARS cho biết, tỷ lệ hấp thụ bình quân năm 2025 đạt khoảng 68% nguồn cung mở bán mới, tương đương gần 88.000 giao dịch thành công. 

Trong 3 quý đầu năm, nhiều dự án dù có giá cao vẫn đạt tỷ lệ hấp thụ tốt nhờ nhu cầu ở thực và đầu tư gia tăng. Tuy nhiên sang quý cuối năm, tỷ lệ hấp thụ giảm nhẹ khi nguồn cung tăng mạnh, tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn trong bối cảnh lãi suất huy động và cho vay bắt đầu nhích lên.

“Động lực chính của thị trường vẫn đến từ cầu đầu tư. Hơn 75% giao dịch đến từ người mua nhà thứ hai trở lên, trong đó có khoảng 10% là nhóm đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn.  

Giá nhà ở tiếp tục tăng cao và thiết lập mặt bằng mới tại hầu hết các khu vực. Tại Hà Nội, giá căn hộ chào bán mới trung bình đạt khoảng 100 triệu/m2, tăng 40% so với năm 2024. Tại TP HCM cũ, giá đạt trung bình 111 triệu/m2, tăng 23%. Tại Đà Nẵng, giá vượt ngưỡng 83 triệu/m2, tăng 14%", ông Chung nói.

Trên thị trường thứ cấp, chuyên gia cho biết giá bán tại Hà Nội tăng nhanh trong thời gian ngắn, nhiều khu vực ghi nhận mức tăng từ hàng trăm triệu đến cả tỷ đồng mỗi căn, song đà tăng có xu hướng chậm lại vào cuối năm, xuất hiện tình trạng rao bán “cắt lỗ” của một bộ phận nhà đầu tư mua theo tâm lý FOMO trong giai đoạn tăng nóng. Riêng tại khu vực trung tâm thì mặt bằng giá vẫn duy trì ổn định. 

Tại Đà Nẵng, giá bán tăng mạnh nhờ nhu cầu đầu tư gia tăng, đặc biệt từ nhà đầu tư khu vực Hà Nội, song thanh khoản cũng chậm lại vào cuối năm với mặt bằng giá có xu hướng đi ngang. Giá căn hộ cũng ghi nhận tăng ở TP HCM, tập trung tại các khu vực có dự án hạ tầng lớn triển khai.