Đại gia 'ôm tiền' chờ bắt đáy BĐS: Có dễ ăn như lời đồn?

Thị trường lao dốc

Trước đó, năm 2019, thị trường bất động sản Việt Nam đã ghi nhận những biến cố thăng trầm khi chứng kiến sự sụt giảm trầm trọng về nguồn cung, lượng giao dịch thanh khoản chậm và sự đổ vỡ trong phân khúc bất động sản tai tiếng “condotel”. Trên cơ sở đó, những dự báo về thị trường bất động sản 2020 đã không còn nhiều tươi sáng.

Đến đầu năm 2020, thị trường bất động sản chính thức rơi vào tình trạng đóng băng hoàn toàn, khởi đầu từ phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng khi dịch Covid-19 xuất hiện.

Tình trạng bán tháo đã bắt đầu diễn ra trên các phân khúc, đặc biệt là đất nền. Trong khi đó, các báo cáo số liệu của những tổ chức nghiên cứu đều cho thấy sự ảm đạm của thị trường bất động sản trong giai đoạn quí I.

Theo CBRE, trong quí 1/2020, lượng căn hộ mở bán mới tại Hà Nội giảm 86% theo năm. Tỷ lệ bán của các dự án trong quí này chỉ đạt 30-40%, thấp hơn mức trung bình năm ngoái vốn số lượng dự án mở bán mới cũng không nhiều do những vướng mắc về pháp lí. Nguồn cung mở bán mới theo quí chỉ có 1.600 căn, thấp nhất trong 9 năm trở lại đây.

CBRE cho biết, doanh số bán hàng trong quí này cũng thấp nhất kể từ năm 2013. Giá bán sơ cấp tương đối ổn định theo quí, chỉ tăng nhẹ 4% theo năm do hạn chế mở bán mới và nhiều người mua nước ngoài không thể đến Việt Nam hoàn thiện thủ tục mua bán nhà.

Báo cáo của DKRA cũng cho thấy sự sụt giảm thê thảm của thị trường bất động sản TP HCM. Theo DKRA, trong quí I/2020, tại TP HCM các phân khúc như đất nền, nhà phố biệt thự, bất động sản nghỉ dưỡng không có nhiều tín hiệu tích cực khi giá và giao dịch đều sụt giảm.

Nguồn cung sơ cấp và lượng tiêu thụ tập trung ở các thị trường quen thuộc đã mở bán trước đó như Khánh Hòa, Bình Thuận,... Đáng lo ngại sức cầu chung tiếp tục suy giảm từ năm 2019 và ở đang mức rất thấp.

Thị trường đã chạm đáy?

Trước những diễn biến ảm đạm của thị trường bất động sản, nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường đã chạm đáy và thời cơ bỏ vốn của các nhà đầu tư đã đến.

Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhấn mạnh: “Ngay từ bây giờ, ai có tiền đổ vào bất động sản người đó sẽ làm "vua”.”Tuy nhiên, liệu thị trường đã chạm đáy hay chưa vẫn còn là một câu hỏi còn bỏ ngỏ.

Trong giới đầu tư bất động sản, thuật ngữ “bắt đáy” được đưa ra khi chu kỳ bất động sản bước vào giai đoạn khủng hoảng. Bài toán “dò đáy” và “bắt đáy” để bỏ vốn vào đầu tư là điều mà không ít các nhà đầu tư theo đuổi bởi với nhà kinh doanh, ai cũng hiểu đó là thời điểm vàng để gom hàng.

Tuy nhiên, thực tế bài toán dò đáy của các nhà đầu tư chưa bao giờ là dễ dàng.

Kể từ đầu thập niên 90 của thế kỷ trước đến nay, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua ba lần đóng băng, bao gồm: giai đoạn 1995 - 1999; cuối 2002 - 2006; và 2011 - 2013. Dù đã qua 3 chu kỳ lên  - xuống, nhưng phải đến khi thị trường bất động sản đi vào phục hồi, niềm tin đầu tư quay trở lại thì thị trường mới xác lập được đáy.

Soi chiếu ở thời điểm hiện tại, thực tế cho thấy, các đánh giá cho rằng, thị trường bất động sản đang chịu tác động mạnh của đại dịch Covid-19. Khả năng phục hồi của thị trường phụ thuộc hoàn toàn vào hoạt động kiểm soát dịch Covid-19, trái ngược với chu kỳ vận động thường thấy.

“Dịch Covid-19 được kiểm soát bao giờ là điều chưa ai dự báo được. Nên thị trường bất động sản khi nào đi vào phục hồi cũng khó chắc chắn về mốc thời gian”, ông Thân Thành Vũ, Tổng thư ký Hội Bất động sản Du lịch Việt Nam cho hay.

Thị trường bất động sản cũng đang được nhận định mới ở mức khởi đầu của giai đoạn lao dốc.

Các dự báo của những tổ chức nghiên cứu kinh tế cho rằng, thị trường sẽ còn khó chồng khó khi dịch còn tiếp diễn. Theo dự báo của CBRE, nếu dịch bệnh không được kiểm soát trước khi kết thúc quí III/2020, giá bán sơ cấp của các dự án căn hộ cao cấp dự kiến sẽ giảm xuống khoảng 1.300 USD/m². Thị trường sẽ còn tiếp tục xuống dốc.

Trong khi đó DKRA, trong quí II và có thể đến cả quí III, thị trường bất động sản nhà ở TP HCM sẽ phải đối mặt nhiều khó khăn, thách thức về nguồn cung lẫn sức cầu. Với những dự án có nguồn cung mới, tình hình giao dịch có thể sẽ biến động phụ thuộc vào sức cầu và diễn biến của thị trường.

Giao dịch èo uột, tâm lí người mua nhà vẫn đang tỏ ra thận trọng.Thị trường đang hình thành tâm lí đám đông cho rằng, bất động sản có thể sẽ còn xuống nữa, giá còn giảm thêm. Chờ đợi vẫn là lựa chọn của phần lớn khách hàng trên thị trường lúc này.

Ở góc nhìn khác, ông Trần Nam (Giám đốc doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội) cho rằng: “Thị trường chạm đáy hay chưa có lẽ sẽ khó có được câu trả lời chính xác. Thực tế đó vẫn là câu hỏi mang đầy cảm tính và tuỳ theo quan niệm của từng cá nhân. Ai có cảm nhận tốt sẽ có quyết định đầu tư sáng suốt. Với nhiều người dân, giá bất động sản hiện tại vẫn còn ở mức cao, chưa tương xứng với thu nhập và khả năng chi trả của họ”.