Qui trình thực hiện dự án BĐS chỉ còn 5 bước: Đề xuất thay đổi thêm để giảm thời gian 'chôn' vốn của doanh nghiệp

Liên quan đến qui trình 5 bước để thực hiện dự án bất động sản vừa được Sở Xây dựng TP HCM đề xuất, Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) cho rằng cần chỉnh sửa một số điểm.

Theo đề xuất của Sở Xây dựng trước đó, 5 bước đó gồm: Bước thứ nhất là thực hiện thủ tục "Quyết định chủ trương đầu tư"; bước thứ hai là thực hiện thủ tục phê duyệt qui hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500; bước thứ ba là thực hiện thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; bước 4 là thực hiện thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất. Và bước cuối cùng là thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, cấp Giấy phép xây dựng và triển khai đầu tư xây dựng.

Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, dự án nhà ở có chi phí đầu tư rất lớn và thường phải mất khoảng 5 - 7 năm để thực hiện giai đoạn chuẩn bị đầu tư, thi công các công trình cơ sở hạ tầng, móng, mới hội đủ điều kiện huy động vốn, như: Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng theo giá thị trường; phải kí quĩ từ 1 - 3% tổng vốn đầu tư; xây lắp các công trình của dự án; chi phí vốn, lãi vay… 

"Việc thực hiện qui trình thủ tục xác định giá đất, thẩm định giá đất, xác định tiền sử dụng đất mất rất nhiều thời gian, doanh nghiệp phải chờ đợi rất lâu mới nộp được tiền sử dụng đất, dẫn đến dự án nhà ở chậm được triển khai thực hiện. Trong những năm qua, thời gian thực hiện thủ tục này mất khoảng 2 - 3 năm.

Nếu tại bước 4, doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất trước khi được công nhận là chủ đầu tư; dự án vẫn chưa được thẩm định thiết kế; chưa được cấp Giấy phép xây dựng; chưa được triển khai thi công, thì không phù hợp với các qui định của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng và các văn bản dưới Luật.

Nếu phải nộp tiền sử dụng đất tại bước 4, doanh nghiệp bị chôn vốn khoảng 5 - 7 năm hoặc lâu hơn, làm tăng chi phí đầu tư, tăng giá thành nhà ở mà cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu", ông Châu chia sẻ.

Trên cơ sở đó, Chủ tịch HoREA cho hay đã có văn bản đề nghị UBND TP HCM và các Sở, ngành quan tâm, xem xét lại để hoàn thiện qui trình 5 bước thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Cụ thể, đối với qui trình thực hiện dự án nhà ở thương mại theo qui định của Luật Đầu tư (nhà đầu tư chưa có quyền sử dụng đất ở hợp pháp), bước 1 - 3 giống như Sở Xây dựng TP HCM đề xuất. Bước 4 đề nghị sửa đổi, hoàn thiện lại là công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, thẩm định thiết kế cơ sở, thẩm định thiết kế kĩ thuật, cấp Giấy phép xây dựng và triển khai đầu tư xây dựng, giao Sở Xây dựng tổ chức thực hiện.

Và bước 5 đề nghị sửa đổi, hoàn thiện lại là lập thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho dự án theo qui định; giao Sở TN&MT, Sở Tài chính tổ chức thực hiện.

HoREA cũng cho rằng trong thực tế, các chủ đầu tư đều hoàn thành nộp tiền sử dụng đất trong quá trình thi công xây dựng các công trình của dự án tại bước 4, để đủ điều kiện huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Còn đối với trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, HoREA cho rằng qui trình chỉ cần 4 bước. 

Bước thứ nhất là chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư; bước thứ hai là lập thủ tục trình duyệt qui hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 hoặc thỏa thuận qui hoạch tổng mặt bằng dự án; bước thứ ba là thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kĩ thuật, cấp Giấy phép xây dựng, triển khai đầu tư xây dựng và bước 4 là xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có), cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho dự án.

Ngoài ra, HoREA cũng đề xuất qui trình hành chính đối với dự án nhà ở xã hội có quỹ đất hỗn hợp do doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hướng rút gọn qui trình thủ tục còn 4 bước (giảm một bước so với dự án nhà ở thương mại). 

Cụ thể, bước thứ nhất là lập thủ tục "Quyết định chủ trương đầu tư", giao Sở KH&ĐT tổ chức thực hiện theo qui định. Bước thứ hai là lập qui hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500, giao Sở qui hoạch Kiến trúc tổ chức thực hiện theo qui định. Bước thứ ba là lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, giao Sở TN&MT tổ chức thực hiện theo qui định; Đồng thời, lập thủ tục công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, cấp Giấy phép xây dựng và cho phép chủ đầu tư triển khai đầu tư xây dựng, giao Sở Xây dựng tổ chức thực hiện song song, theo qui định.

Bước 4 trong qui trình thủ tục đối với dự án nhà ở xã hội là lập thủ tục xác định tiền sử dụng đất dự án và cho chủ đầu tư được miễn nộp tiền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giao Sở TN&MT, Sở Tài chính tổ chức thực hiện theo qui định.