Đề xuất bổ sung khái niệm 'chung cư có thời hạn' trong Luật Nhà ở

Sáng 19/8, các đại biểu Quốc hội đã nghe Tờ trình và Báo cáo thẩm tra định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023, theo Cổng TTĐT Quốc hội.

Bộ trưởng Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết, việc sửa đổi Luật Nhà ở nhằm tiếp tục thể chế hóa đầy đủ đường lối, chủ trương của Đảng và Nhà nước, gần nhất là Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban chấp hành Trung ương.

Một trong những quan điểm sửa đổi là phát triển nhà ở hướng tới mục tiêu mọi người đều có chỗ ở ổn định, bảo đảm an sinh xã hội, phát triển đa dạng các loại nhà ở, trong đó nhà ở cho thuê được xác định là phân khúc chiến lược dài hạn phục vụ đông đảo người dân.   

Chính quyền địa phương được phân quyền, phân cấp triệt để. Trong đó có 20/21 thủ tục sẽ thuộc thẩm quyền của địa phương. Cắt giảm 3/4 điều kiện kinh doanh và đơn giản hóa các thành phần thủ tục hồ sơ hành chính.   

Bộ trưởng cho biết, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) bổ sung nhiều định hướng mới. Đơn cử như bổ sung định hướng phát triển 4 nhóm nhà ở và chính sách áp dụng tương ứng đối với từng nhóm bao gồm: nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách.

Bổ sung chương mới về phát triển nhà ở cho thuê, trong đó quy định về đối tượng được thuê và hình thức phát triển thông qua vốn nhà nước, vốn ngoài nhà nước; yêu cầu đối với dự án và thủ tục đầu tư dự án; chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư, giá nhà ở cho thuê và công tác quản lý nhà ở cho thuê. Bổ sung mới quy định mới về nhà lưu trú cho chuyên gia và người lao động ngoài khu công nghiệp.

Bổ sung hình thức BT trong việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để huy động thêm nguồn lực. Bổ sung mô hình thuê đơn vị chuyên nghiệp thực hiện một số nhiệm vụ của Ban quản trị nhà chung cư nhằm nâng cao chất lượng quản lý.

Sửa đổi, bổ sung quy định để tháo gỡ khó khăn về sở hữu nhà, phát triển nhà ở xã hội, nhà phục vụ tái định cư, nhà ở riêng lẻ của cá nhân, cải tạo xây dựng lại nhà chung cư, tài chính cho phát triển nhà ở và các giao dịch nhà ở… nhằm đảm bảo tính thống nhất với các luật mới ban hành. 

Trình bày báo cáo tóm tắt thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp (UBPLTP) Phan Chí Hiếu cho biết, dự thảo Luật dự kiến luật hóa nhiều nội dung thí điểm tại Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội (thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội) và Nghị quyết 66.15/2026/NQ-CP của Chính phủ (ban hành một số cơ chế xử lý khó khăn, vướng mắc do quy định của pháp luật về phát triển nhà ở xã hội).

Do đó, đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp tục đánh giá kỹ lưỡng tác động, làm rõ kết quả, hạn chế của việc thí điểm để có cơ sở luật hóa một số quy định.

Tại buổi làm việc, ông Hiếu cũng thông tin rõ về một số nội dung cụ thể của dự thảo Luật.

Về phát triển nhà ở, UBPLTP đề nghị tiếp tục nghiên cứu, rà soát các quy định về quy hoạch, chiến lược, chương trình phát triển nhà ở, làm rõ mối quan hệ giữa chiến lược, chương trình phát triển nhà ở với các loại quy hoạch có liên quan để rút ngắn các thủ tục về đầu tư, quy hoạch, giao đất, cấp phép xây dựng..., bảo đảm đồng bộ với quy định liên quan.

Về chính sách về sở hữu nhà ở, khái niệm “thời hạn sử dụng nhà chung cư” và các chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong dự thảo Luật về cơ bản kế thừa các quy định tại Luật Nhà ở 2023. Do đó, UBPLTP đề nghị cân nhắc việc bổ sung khái niệm “chung cư có thời hạn” trong dự thảo Luật để tránh có cách hiểu khác nhau liên quan đến thời hạn sử dụng nhà chung cư.

Về sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài, dự thảo Luật quy định về hình thức phát triển nhà ở, dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả dự án đầu tư xây dựng một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở riêng lẻ. Đề nghị tiếp tục nghiên cứu làm rõ trong trường hợp tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam thì có được sở hữu nhà ở riêng lẻ hay không?

Về nhà ở thương mại, UBPLTP đề nghị tiếp tục nghiên cứu bổ sung các quy định về việc sử dụng các công cụ quản lý về quy hoạch, xác định giá đất, yêu cầu về hạ tầng để xác định việc phát triển nhà ở thương mại theo từng phân khúc (cao cấp, trung cấp, bình dân) với lợi nhuận hợp lý, phù hợp với nhu cầu của người dân.

Về nhà ở cho thuê, UBPLTP đề nghị tiếp tục nghiên cứu một số nội dung gồm: xác định rõ các đối tượng được ưu tiên thụ hưởng chính sách; nghiên cứu, rà soát quy định về nguồn vốn của quỹ nhà ở; rà soát các quy định về quản lý, sử dụng nhà ở cho thuê (được đầu tư xây dựng bằng vốn của nhà nước) và nhà ở thuộc tài sản công; làm rõ cơ sở đề xuất chính sách “nhà lưu trú cho chuyên gia, người lao động ngoài khu công nghiệp” và các điều kiện, đối tượng, hình thức hỗ trợ... đối với dự án, chủ đầu tư; nghiên cứu, bổ sung các quy định nhằm ưu tiên phát triển loại hình nhà ở cho thuê... 

Về nhà ở chính sách, đề nghị tiếp tục nghiên cứu có cơ chế kiểm soát chặt chẽ, minh bạch các trường hợp được hưởng chính sách ưu tiên về nhà ở, không để xảy ra tình trạng trục lợi chính sách, kiểm soát ngăn chặn tình trạng đầu cơ nhà ở.

Về quản lý sử dụng nhà chung cư, UBPLTP đề nghị tiếp tục rà soát đề xuất để sửa đổi bổ sung các quy định nhằm tháo gỡ triệt để các điểm nghẽn trong quản lý sử dụng nhà chung cư như: tranh chấp về phần sở hữu chung, sở hữu riêng của nhà chung cư; hoạt động của ban quản trị, ban quản lý nhà chung cư.