Liệu chung cư có giảm sức hút khi quy định niên hạn sử dụng?

Ban Chấp hành Trung ương vừa qua đã ban hành Nghị quyết 21 về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan. 

Trong đó định hướng giao đất có thời hạn lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, ưu tiên chủ yếu là chung cư. Đối với chung cư xây dựng mới, quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn xây dựng công trình, gắn với bảo đảm quyền tài sản. Chủ sở hữu căn hộ được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định khi hết thời hạn.  

Theo đánh giá của Chứng khoán MB (MBS), đây là một trong những chính sách nổi bật nhất tại Nghị quyết 21 và có thể tác động lớn tới thị trường bất động sản. Cụ thể, Nghị quyết quy định nhà ở chung cư phải có niên hạn sử dụng và quy định rõ hơn về trách nhiệm tài chính của cư dân trong việc cải tạo chung cư cũ.

Theo định hướng mới, bên cạnh UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm tổ chức lập, phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn, tổ chức kiểm định chất lượng các chung cư cũ xuống cấp, quyết định hệ số bồi thường; chủ sở hữu căn hộ có quyền và nghĩa vụ tài chính tham gia xây dựng lại nhà chung cư.

Quy định này nhằm làm rõ hơn về quyền và nghĩa vụ của cư dân so với trước kia trong quá trình cải tạo lại chung cư khi đã hết niên hạn sử dụng.  

Tham khảo từ quốc tế

MBS dẫn quy định niên hạn chung cư của một số quốc gia trên thế giới cho biết, tại Singapore, các căn hộ thuộc loại hình nhà ở công cộng được bán dưới dạng cho thuê đất (loại hình này chiểm 70% tổng số căn hộ).

Sau thời hạn 99 năm, Nhà nước sẽ thu hồi để tái phát triển cho giai đoạn tiếp theo và quyền sở hữu của nhà đầu tư cũ chấm dứt, trừ khi có chương trình gia hạn đặc biệt do Chính phủ quyết định. Trong trường hợp sở hữu lâu dài, người dân có trách nhiệm đóng góp xây dựng lại dự án hoặc chủ đầu tư mới mua lại nhằm tái phát triển. Giá loại hình sở hữu lâu dài có thể cao hơn 15% so với có thời hạn  

Tại Trung Quốc, quyền sử dụng đối với nhà ở chung cư kéo dài 70 năm. Sau khi hết thời hạn này, trong trường hợp còn ở được, chủ sở hữu phải nộp khoản phí sử dụng đất gia hạn bổ sung. Trong trường hợp không đủ điều kiện ở tiếp, chính quyền hoặc doanh nghiệp sẽ tái phát triển dự án, người dân có thể nhận căn hộ tái định cư hoặc nhận bồi thường. 

Ở Hong Kong, hầu hết dự án chung cư có thời hạn sở hữu 50 năm, sau khi hết niên hạn thì áp dụng 2 cơ chế.

Thứ nhất, nếu vẫn có thể sử dụng tiếp, có thể áp dụng cơ chế gia hạn thêm 50 năm và chủ sở hữu trả tiền thuê đất mỗi năm với mức bằng 3% giá trị tính thuế (giá trị cho thuê ước tính hằng năm do Cơ quan Định giá và Thuế Hong Kong xác định).

Thứ hai, nếu không thể sử dụng tiếp, cơ quan tái thiết đô thị hoặc các doanh nghiệp sẽ tái phát triển dự án và người dân có thể nhận tiền bồi thường.  

Trong khi đó, Malaysia quy định 2 loại niên hạn sở hữu phổ biến là 99 năm và 60 năm, áp dụng với sản phẩm chung cư được xây trên loại hình đất thuê. Sau khi hết niên hạn, chủ sở hữu nộp đơn xin gia hạn và nộp phí gia hạn. Về cơ bản, cơ chế giống Singapore. Giá căn hộ sở hữu lâu dài có thể cao hơn 10 - 15% so với có thời hạn. 

Còn tại Anh, thời hạn sở hữu chung cư kéo dài từ 99 - 250 năm, áp dụng với các dự án sở hữu quyền sử dụng có thời hạn. Khi dự án chung cư hết niên hạn sử dụng, chủ đầu tư sẽ có quyền sở hữu căn hộ.

Quốc gia này khác với Trung Quốc hay Hong Kong, chủ đầu tư có quyền lợi cao hơn khi hết thời hạn. Trong trường hợp có thể ở tiếp, có thể gia hạn bằng cách đóng thêm chi phí gia hạn. Nếu không thể ở tiếp, chủ đầu tư và cư dân có thể thương lượng về giá nhằm tái đầu tư dự án. 

Dự án có quy hoạch 1/500, có giấy phép bán hàng sẽ hút dòng tiền 

Theo MBS, tại Việt Nam hiện nay chưa có quy định cụ thể. Tuy nhiên, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã đề xuất không hồi tố đối với các chung cư xây dựng từ trước Nghị định 21 và những căn hộ xây dựng trong thời điểm đó vẫn được cấp quyền sở hữu lâu dài.

Trong trường hợp dự án đã xuống cấp hoặc phải sửa chữa, định hướng giải quyết có thể đến từ việc người dân đóng góp hoặc hợp tác với chủ đầu tư nhằm xây dựng lại dự án. Đối với những dự án chung cư có quyền sở hữu 50 năm, sau thời gian đó chủ đầu tư và người dân có thể đóng bổ sung tiền sử dụng đất và chi phí xây dựng nhằm tiếp tục khai thác dự án. 

Tham khảo các thông lệ quốc tế, MBS cho rằng, với định hướng sửa đổi Luật Đất đai khi quy định thời hạn sử dụng chung cư như hiện nay, các dự án chung cư theo Luật mới có thể có thời hạn 50 - 99 năm và sau khi hết thời hạn, nhà đầu tư có thể được ưu tiên nộp phí bổ sung nhằm cải tạo và tái phát triển dự án.  

Đơn vị dự báo trong ngắn hạn, nhu cầu mua các chung cư được sở hữu lâu dài có thể tăng lên khi chưa áp dụng luật mới. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, nhu cầu có thể không tăng lên quá mạnh trong bối cảnh thị trường không thuận lợi, nhà đầu tư thận trọng hơn khi sửa đổi quy hoạch và mặt bằng lãi suất cao.

Xét trong dài hạn, quy định về niên hạn sử dụng sẽ khiến loại hình chung cư có thời hạn kém hấp dẫn hơn đối với dòng tiền đầu tư. Tâm lý nhà đầu tư có xu hướng tích sản tại các sản phẩm sử dụng lâu dài. Nhờ đó, phân khúc thấp tầng hay đất nền có thể được hưởng lợi.

Dưới góc nhìn của MBS, với những định hướng của Nghị quyết 21, các dự án chung cư đã có quy hoạch 1/500, hoàn thành tiền sử dụng đất hay có giấy phép bán hàng sẽ thu hút dòng tiền đầu tư trong thời gian tới và sẽ có tỷ lệ hấp thụ cao hơn. Lý do bởi tâm lý ưa thích các sản phẩm có quyền sử dụng lâu dài của người dân và giá cả vừa tầm trong bối cảnh lãi suất cao như hiện nay.

Các dự án chung đã có quy hoạch và mở bán của các doanh nghiệp niêm yết như The Prive (DXG), Mizuki giai đoạn 3 (NLG), Gladia Heights (KDH), Eco Smart City (PDR) có thể được hưởng lợi. Tuy nhiên đối với NLG và KDH, tỷ lệ đóng góp từ các dự án này lên định giá doanh nghiệp tương đối nhỏ. Do đó, MBS đánh giá PDR, DXG có thể được hưởng lợi nhờ mở bán các dự án chung cư trước thời điểm Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực.   

Thay đổi cách tiếp cận nguồn lực đất đai 

Nhìn rộng hơn câu chuyện niên hạn công trình, Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng, giá trị lớn hơn của Nghị quyết 21 nằm ở việc đặt lại cách tiếp cận đối với nguồn lực đất đai.

Theo đó, đất đai là tài nguyên hữu hạn, trong khi nhu cầu về nhà ở, hạ tầng, dịch vụ và không gian phát triển đô thị ngày càng gia tăng. Vì vậy, hiệu quả sử dụng đất không thể chỉ được nhìn nhận qua diện tích đất được giao, mà cần được đánh giá bằng khả năng tạo ra giá trị kinh tế, xã hội và chất lượng sống trên từng đơn vị diện tích.   

Phát triển đô thị nén là hướng đi phù hợp trong bối cảnh các đô thị lớn đang chịu áp lực ngày càng lớn về quỹ đất và hạ tầng.

Tuy nhiên, để biến tiềm năng này thành hiện thực, điều kiện tiên quyết là phải xây dựng được cơ chế quản trị vòng đời công trình. Khi yêu cầu kiểm định, bảo trì, phương án tái thiết và trách nhiệm của các bên được xác định ngay từ đầu, việc cải tạo, xây dựng lại chung cư sẽ không còn phụ thuộc hoàn toàn vào quá trình thương lượng bị động khi công trình đã xuống cấp. 

Thực tiễn cải tạo chung cư cũ trong nhiều năm qua cho thấy, khó khăn lớn nhất không nằm ở việc xây dựng một công trình mới, mà nằm ở giai đoạn chuẩn bị: xác định quyền lợi của cư dân, thống nhất phương án tái định cư, cân đối tài chính dự án và tạo sự đồng thuận giữa các chủ sở hữu.

Bởi vậy, theo VARS IRE, bài toán tái thiết chung cư chỉ có thể giải quyết khi 2 mục tiêu được đặt song song: khai thác hiệu quả hơn nguồn lực đất đai và bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân. Không thể có một quá trình tái thiết đô thị bền vững nếu một trong hai yếu tố này bị xem nhẹ.