Đề xuất 4 nguyên tắc định giá đất

Bộ Tư pháp đang thẩm định hồ sơ dự án Luật Đất đai sửa đổi, dự kiến được Chính phủ trình Quốc hội xem xét, thông qua vào tháng 10.

Theo phương án đang được xem xét, giá đất do Nhà nước quyết định phải bảo đảm 4 nguyên tắc. Thứ nhất là việc định giá cần trung thực, khách quan, công khai và minh bạch. Thứ hai, quá trình xác định giá phải tuân thủ trình tự, thủ tục.

Nguyên tắc thứ ba là dựa trên dữ liệu đất đai và dữ liệu chuyên ngành liên quan. Cuối cùng, giá đất cần hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư, phù hợp mục tiêu phát triển từng thời kỳ.

Các căn cứ định giá được đề xuất gồm mục đích, thời hạn sử dụng đất; thông tin đầu vào; các yếu tố ảnh hưởng đến giá và quy định pháp luật tại thời điểm định giá.

So với Luật Đất đai 2024, bản dự thảo mới nhất không còn quy định phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Các nội dung về phương pháp định giá, trường hợp áp dụng giá đất cụ thể, Hội đồng thẩm định, quyền và nghĩa vụ của tổ chức tư vấn xác định giá đất cũng không được quy định chi tiết trong dự thảo luật.

Chương về tài chính đất đai và giá đất được thiết kế lại, chủ yếu quy định các vấn đề mang tính nguyên tắc. Những nội dung kỹ thuật, thường xuyên biến động dự kiến được giao Chính phủ hướng dẫn.

Cơ quan soạn thảo giải thích phương án này nhằm thể chế hóa Nghị quyết 21, theo nguyên tắc giá đất do Nhà nước quyết định.

Việc xác định nghĩa vụ tài chính và tiền bồi thường dự kiến dựa trên bảng giá đất và hệ số điều chỉnh. Bảng giá sẽ được xây dựng theo từng loại đất, khu vực và vị trí.

Hệ số điều chỉnh giá đất, thường gọi là hệ số K, phản ánh mức tăng hoặc giảm so với bảng giá tại từng khu vực, vị trí, có tính đến điều kiện hạ tầng và quy hoạch.

Nếu được thông qua, bảng giá và hệ số điều chỉnh sẽ được dùng để tính các khoản thu ngân sách từ đất, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi, giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, cùng các loại thuế, phí và lệ phí liên quan.

Theo phương án trong dự thảo, UBND cấp tỉnh xây dựng, trình HĐND cùng cấp quyết định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh. Các nội dung này có thể được sửa đổi, bổ sung khi thay đổi địa giới hành chính, tên khu vực, vị trí, đường hoặc đoạn đường, hoặc khi phát sinh yêu cầu quản lý đất đai và giá đất.

Trong quá trình góp ý, một số cơ quan cho rằng việc xác định giá đất hiện gặp khó khăn do dữ liệu đầu vào còn phân tán, cập nhật chậm và chưa phản ánh đầy đủ giao dịch thực tế. Các ý kiến đề nghị kết nối dữ liệu đất đai với cơ sở dữ liệu về thuế, công chứng, ngân hàng và các lĩnh vực liên quan.

Một số cơ quan cũng đề nghị làm rõ căn cứ, nguyên tắc xây dựng bảng giá, thời điểm ban hành và áp dụng, cơ chế điều chỉnh, trách nhiệm của Hội đồng thẩm định. Có ý kiến đặt vấn đề bỏ hệ số K để chuyển sang cơ chế một giá đất.

Cơ quan soạn thảo cho biết các quy định chi tiết về bảng giá đất và hệ số điều chỉnh sẽ được giao Chính phủ quy định. 

Hội thảo “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách”

Thời gian: 8h00 ngày 22/09/2026
Địa điểm: L7 West Lake Hanoi by Lotte Hotels, Ballroom tầng 4, 683 Lạc Long Quân, Tây Hồ, Hà Nội

Sự kiện quy tụ đại diện cơ quan quản lý, Đại biểu Quốc hội, chuyên gia bất động sản, chuyên gia kinh tế độc lập, doanh nghiệp… Các diễn giả sẽ cùng thảo luận, phân tích những nội dung quan trọng của Nghị quyết 21 và những chính sách mới; từ đó đánh giá tác động, gợi mở chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản trong thời gian tới.

Hai phiên thảo luận chính:

Phiên 1: Nghị quyết 21 và các thay đổi pháp lý
Phiên 2: Những tác động đến tương lai phát triển và đầu tư bất động sản
Thảo luận - Hỏi đáp cùng chuyên gia

Đăng ký tham dự