Đề xuất thiết lập cơ chế xử lý hành vi thao túng bất động sản như chứng khoán

Tại phiên thảo luận ngày 22/8, một trong những yêu cầu về định hướng sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản được các đại biểu đặt ra là giải quyết căn bản khó khăn, vướng mắc, điểm nghẽn trong thực tiễn, thúc đẩy thị trường bất động sản (BĐS) phát triển, theo Cổng TTĐT Quốc hội. 

ĐBQH Nguyễn Khánh Vũ - Đoàn Quảng Trị cho rằng, các công cụ quản lý và kiểm soát thị trường BĐS cần được quy định rõ. Về các hành vi cấm, luật hiện hành quy định 8 nhóm hành vi. Tuy nhiên, Điều 6 dự thảo đã thu hẹp xuống còn 6 nhóm hành vi, trong đó bỏ sót hành vi cấp, sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới không đúng quy định và hành vi thu, quản lý, sử dụng phí, lệ phí trái quy định.

Theo đại biểu, đây đều là các vi phạm phát sinh thực tế tương đối phức tạp, do đó việc khôi phục hai nhóm hành vi này là hoàn toàn cần thiết để có đủ cơ sở pháp lý trong xử lý vi phạm. Đặc biệt, dự thảo luật hiện chưa có quy định cụ thể để ngăn chặn các hành vi thao túng, thổi giá BĐS, vấn đề đang gây bất ổn nghiêm trọng cho thị trường trong thời gian qua.

Ông Vũ đề nghị nghiên cứu bổ sung thêm các hành vi bị cấm, bao gồm việc cung cấp thông tin sai lệch về dự án, quy hoạch, giá cả và hành vi dàn xếp, tạo dựng các giao dịch không có thật nhằm thổi giá hoặc tạo sự khan hiếm giả tạo trên thị trường. Việc bổ sung này sẽ tạo công cụ pháp lý đủ mạnh để cơ quan quản lý xử lý triệt để tình trạng thao túng giá trên thị trường như hiện nay.

ĐBQH Trịnh Xuân An - Đoàn Đồng Nai đề cập đến hành vi thao túng thị trường, thao túng giá và cho biết cần phân biệt rõ 3 vấn đề: đầu tư, đầu cơ và thao túng thị trường. Đầu tư BĐS là hoạt động bình thường và cần thiết của thị trường. Không thể vì một người mua BĐS với kỳ vọng tăng giá mà coi đó là hành vi cần ngăn cấm. Nhưng đầu cơ thì trở thành vấn đề khi việc tích trữ, mua đi bán lại, sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức độ lớn, làm méo mó cung cầu, đẩy giá BĐS ra khỏi khả năng chi trả và nhu cầu thực, cần phải xử lý. 

Với quan điểm khuyến khích đầu tư, hạn chế đầu cơ và đặc biệt phải xử lý nghiêm hành vi thao túng, đại biểu chỉ rõ Bộ luật Hình sự đã áp dụng đối với thao túng trong lĩnh vực chứng khoán.

Tuy nhiên, vấn đề thao túng đối với thị trường BĐS lại chưa được quy định. Hành vi thao túng tạo ra tín hiệu giả về cung, cầu hoặc giá, giao dịch lòng vòng để tạo mặt bằng giá, thông đồng mua bán để đẩy giá, tạo khan hiếm giả, sử dụng môi giới hoặc thông tin sai lệch về quy hoạch dự án để tạo sóng BĐS và sau đó thu lợi.

Vì vậy, cần thiết phải thiết lập cơ chế xử lý hành vi thao túng, nên đưa vào Điều 6 dự thảo hành vi nghiêm cấm và giao Chính phủ quy định tiêu chí nhận diện trên cơ sở các hành vi cụ thể (như tạo giao dịch giả, cung cầu giả, thông đồng đẩy giá, cung cấp, lan truyền thông tin...).

Đề nghị xây dựng một bộ chỉ số giám sát và cảnh báo sớm thị trường BĐS (như biến động giá, số lượng, tần suất giao dịch, giao dịch ngắn hạn, tồn kho tín dụng BĐS, mức độ sử dụng đòn bẩy, cơ cấu nguồn vốn).

Bên cạnh đó, cần nhìn nhận thị trường BĐS trong mối quan hệ với tín dụng, tổ chức tín dụng và thị trường vốn. Thông tin hiện nay cho thấy tín dụng cho BĐS đã quy mô khoảng 5,1 triệu tỷ đồng và chiếm tới 25,5% tổng dư nợ tín dụng. Khi giá BĐS bị đẩy lên bởi đầu cơ và thao túng thì giá trị tài sản bảo đảm và khả năng vay vốn có thể neo theo, tín dụng lại tiếp tục đi vào BĐS và tiếp tục bị đẩy giá lên, khi thị trường đảo chiều sẽ gây ra rủi ro, cần có cơ chế để phòng ngừa từ sớm, từ xa. 

Điều 5 dự thảo có quy định về công khai thông tin BĐS đưa vào kinh doanh. Theo ĐBQH Nguyễn Thị Yến Nhi - Đoàn Vĩnh Long, đây là chìa khóa để có thể triệt tiêu tình trạng bất cân xứng thông tin, nguyên nhân dẫn đến lừa đảo, đầu cơ trên thị trường.

Tuy nhiên, để việc thực hiện được đảm bảo, đại biểu đề nghị khi Chính phủ quy định chi tiết để thực hiện về vấn đề này cần phải ấn định về nội dung. Nếu chủ đầu tư không công khai hoặc công khai không chính xác, sai lệch thông tin BĐS trước khi đưa vào kinh doanh thì hợp đồng ký kết với khách hàng sẽ bị coi vô hiệu và chủ đầu tư có thể bị xử phạt với mức từ 5 - 10% tổng giá trị dự án. 

Dự thảo đã quy định việc cấp mã định danh điện tử duy nhất cho từng BĐS khi đưa vào kinh doanh. Từ đó, giúp cơ quan nhà nước kiểm soát chính xác dòng tiền, chống thất thu thuế thu nhập cá nhân từ giao dịch BĐS hai giá, ngăn chặn một BĐS có thể bị bán cho nhiều người.

Bà Nhi đề nghị ấn định một mốc thời gian bắt buộc và đến hết ngày 31/12/2028, 100% các dự án BĐS mở bán mới trên toàn quốc bắt buộc phải có mã định danh điện tử. 

Cùng bàn về vấn đề này, ĐBQH Bùi Văn Dũng - Đoàn Thanh Hóa đề nghị hướng tới nguyên tắc: một bất động sản, một mã định danh, một trạng thái pháp lý, một lần xác nhận, một dữ liệu. Qua đó, không chỉ xử lý những bất cập trong từng luật mà quan trọng hơn là xử lý điểm nghẽn nằm ngay tại nơi các đạo luật gặp nhau.  

Làm rõ những vấn đề mà các đại biểu đã nêu, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết tới đây, cơ quan này sẽ tham mưu nghiên cứu hoàn thiện lại hồ sơ dự án sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản kết hợp với Luật Đất đai.

Trong đó phát triển mạnh mẽ nhà ở xã hội cũng như nhà ở cho thuê, điều chỉnh cơ cấu nguồn cung, khắc phục tình trạng dư thừa.

Tiếp tục rà soát, nghiên cứu, đề xuất sử dụng phù hợp các công cụ để điều tiết thị trường như thuế, tín dụng, quy hoạch nhằm kiểm soát đầu cơ, hạn chế tình trạng đầu tư tích trữ BĐS, định hướng nguồn lực vào nhu cầu thực và góp phần ổn định mặt bằng nhà ở.

Tiếp tục phối hợp chỉ đạo rà soát, tháo gỡ khó khăn, xử lý dứt điểm các BĐS tồn đọng. Hoàn thiện hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS để xử lý nghiêm các hành vi đầu cơ, tạo giá.