Đổ vỡ ở Hà Nội, Sài Gòn là bài học khi đầu cơ đất Phú Quốc, Vân Đồn

Tại Phú Quốc (Kiên Giang), giá đất đã tăng 10-20 lần trong vòng 3 năm qua. Gần đây, tình hình lại có dấu hiệu nóng sốt. Đây được coi là đợt sốt đất thứ 3 tại Phú Quốc. Điều tương tự cũng xảy ra tại Vân Đồn (Quảng Ninh).

Theo nhận định của giới chuyên gia, cơ hội đầu tư bất động sản tại các thị trường sơ khai ở những nơi sắp hình thành đặc khu là hấp dẫn, nhà đầu tư kỳ vọng về cơ hội phát triển trong tương lai nhưng bên cạnh đó cũng hàm chứa nhiều rủi ro.

Rủi ro nếu lướt sóng

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc bộ phận nghiên cứu Savills Việt Nam, cho rằng thị trường bất động sản tại các địa phương sắp có đặc khu còn rất sơ khai, ở giai đoạn đầu của quá trình phát triển. Khi thị trường sơ khai, nhà đầu tư kỳ vọng về cơ hội phát triển mạnh mẽ trong tương lai, nhưng rủi ro cũng rất nhiều.

Nhiều nhà đầu tư lớn đã đến các đặc khu "mang theo" những dự án nổi bật. Khi nhà đầu tư lớn đến cũng kéo theo nhiều nhà đầu tư nhỏ và trung bình đến tìm kiếm cơ hội cho mình.

Một thửa đất "chính chủ" được rao bán ở xã Hàm Ninh, huyện Phú Quốc. Ảnh: Việt Tường.

Đồng tình với điều này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng đã có rất nhiều nhà đầu tư đến với các nơi sắp hình thành đặc khu để gom đất đầu cơ từ rất sớm. Khi đó, giá đất rẻ, nhà đầu tư dễ dàng gom được những thửa rộng lớn với vốn đầu tư không lớn, dễ dàng tìm kiếm cơ hội của mình.

Tuy nhiên, mặt trái của những nhà đầu tư sớm là thông tin chưa rõ ràng về quy hoạch, hệ thống hạ tầng và các thông tin liên quan đến việc hình thành đặc khu.

Bà Hằng cho rằng tiềm năng về bất động sản tại Việt Nam còn nhiều, tuy nhiên các nhà đầu tư lớn thường nhìn và đầu tư theo dài hạn. Do đó, nếu nhà đầu tư nhỏ chỉ đầu tư “lướt sóng” sẽ không tránh những rủi ro nhất định.

“Thị trường của chúng ta đã trải qua những chu kỳ đổ vỡ, điều chỉnh. Ở Hà Nội và TP.HCM đều đã chứng kiến những biến động đổ vỡ do đầu cơ, đó là những bài học để các nhà đầu tư cân nhắc đầu tư ở Phú Quốc, Vân Đồn… Các nhà đầu tư phải có sự tỉnh táo, thận trọng và tính toán hợp lý”, bà Hằng nói.

Ông Lê Hoàng Châu thì cho rằng những nhà đầu tư đã đi trước một bước sẽ rất có lợi khi đầu tư tại các nơi sắp hình thành đặc khu. Trong khi đó, giai đoạn hiện nay đang bị đầu cơ, nhà đầu tư đi sau thường rất không có lợi khi bị đẩy giá đất lên cao mà không biết giá trị thực là bao nhiêu.

“Hạ tầng ở các nơi sắp hình thành đặc khu chưa hoàn chỉnh, điển hình là Bắc Vân Phong và Vân Đồn còn rất sơ khai. Quy hoạch 1/2.000 chưa có tại các nơi sắp hình thành đặc khu cũng là những khó khăn và gây rủi cho cho nhà đầu tư khi đến đầu cơ lướt sóng”, ông Châu cảnh báo.

Phân lô bán nền đang diễn ra ồ ạt ở đảo ngọc. Ảnh: Việt Tường.

'Chạy theo mua đất để làm giàu, nên hạn chế'

Nói về cơn sốt giá đất ở các địa phương chuẩn bị trở thành đặc khu, giáo sư Võ Tòng Xuân nói rằng Việt Nam có nhiều người làm giàu bằng cách cơ hội, không giống các doanh nhân ở các nước khác. Cụ thể, ở Nhật, Mỹ hay các nước châu Âu, doanh nhân giàu bằng các dự án mang tính trí tuệ.

"Ở Mỹ có vua thép Andrew Carnegie, ông có công nghệ đúc ra thép để làm giàu. Nhật có Toyota, Hitachi, Toshiba... làm giàu nhờ đầu óc khoa học công nghệ. Ở nước mình người giàu là lấy đất người làm đất mình, cũng có khi khi đất trở thành của họ mà họ nghèo vì bán không được", vị giáo sư chia sẻ với Zing.vn.

Chuyên gia cho rằng đầu tư đất tại đặc khu cơ hội lớn nhưng cần rất cẩn trọng. Ảnh minh hoạ: Hoàng Hà.

Theo ông Xuân, người ta đầu cơ đất ồ ạt vì đây là món hàng "có thể chụp giựt và lo lót", người này có thể bằng mọi cách để đất về tay mình rồi tăng giá lên, bán cho người khác kiếm lời. Cho tới khi nơi đất được đầu cơ không còn nóng nữa thì người cuối cùng vội bán tháo, bán đổ và có thể sạt nghiệp.

"Người ta muốn làm giàu bằng bất động sản mình không dám phê phán nhưng tôi nghĩ nếu mình thật sự có công nghệ, ngành hàng gì cần đất để mở nhà xưởng thì khuyến khích. Còn nếu chạy theo mua đất để làm giàu về đất thì tôi đề nghị nên hạn chế, giảm nhóm người đó đi, bởi cứ làm thế thì đất nước không phát triển mạnh được", giáo sư Võ Tòng Xuân nêu quan điểm.

Ớn lạnh với núi rác ở đảo ngọc Phú Quốc Rác trên bờ chất thành núi, rác dưới sông, rác trên mặt biển, rác trên khắp các tuyến đường,… là những gì mà Phú Quốc ...

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 (Vietnam Investment Forum 2027)

Thời gian: Ngày 12/11/2026
Địa điểm: Shilla Monogram Hanoi Westlake, số 6 Hoàng Minh Thảo, Tây Hồ Tây, Hà Nội

Là sự kiện thường niên quy tụ các chuyên gia đầu ngành, Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 mang đến những góc nhìn chuyên sâu về triển vọng đầu tư và cơ hội trên thị trường năm 2027.

Trong khuôn khổ sự kiện, Ban tổ chức sẽ công bố Best Retail Brokers 2026 - Bảng xếp hạng công ty chứng khoán có dịch vụ bán lẻ tốt nhất thị trường Việt Nam.

Cùng cộng đồng đầu tư đón đầu xu hướng, cập nhật góc nhìn chuyên gia và khám phá cơ hội đầu tư năm 2027.

Bạn cũng sẽ có cơ hội nhận vé mời đặc biệt của BTC khi tham gia khảo sát về triển vọng kinh tế, thị trường tài chính và chiến lược phân bổ tài sản trong năm 2027.

Mua vé theo nhóm
giảm đến 30% Dự báo của bạn về
triển vọng kinh tế 2027
(Để có cơ hội nhận vé miễn phí)