Đồng Nai lên thành phố trực thuộc Trung ương: Thêm dư địa để phát triển mô hình đô thị sân bay như Changi, Incheon, Schiphol

Ngày 24/4 vừa qua, trước khi bế mạc Kỳ họp thứ Nhất, với 478/487 đại biểu tham gia tán thành, Quốc hội đã chính thức thông qua Nghị quyết thành lập TP Đồng Nai trực thuộc Trung ương, có hiệu lực từ ngày 30/4/2026.

Như vậy từ hôm nay, Đồng Nai chính thức trở thành thành phố thứ 7 trực thuộc Trung ương, sau Hà Nội, TP HCM, Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ và Huế.

Nhiều lợi thế sau sáp nhập

Trao đổi với người viết, ông David Jackson - Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam đánh giá, sau sáp nhập với Bình Phước, tỉnh Đồng Nai mới có lợi thế rõ rệt về công nghiệp - quỹ đất - nguyên liệu.

Khu vực Đồng Nai cũ vốn có nền tảng công nghiệp mạnh và năng lực thu hút FDI trong nhiều năm, trong khi Bình Phước bổ sung quỹ đất lớn và vùng nguyên liệu dồi dào, nhất là cao su và điều. Khi kết hợp, hai địa phương này tạo ra không gian phát triển toàn diện từ sản xuất đến chế biến, với chi phí đầu vào cạnh tranh.

Bên cạnh đó, Đồng Nai đóng vai trò là cửa ngõ vùng kinh tế trọng điểm phía Nam với siêu dự án sân bay quốc tế Long Thành sắp khai thác thương mại từ giữa năm 2026.

Với những cơ sở trên, Đồng Nai đang có nền tảng vững chắc để nâng vị thế từ "công xưởng sản xuất" sang "trung tâm trung chuyển và logistics".

Tuy nhiên, điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là chất lượng hạ tầng và đô thị của Đồng Nai chưa theo kịp quy mô kinh tế. Kết nối liên vùng còn hạn chế, nhất là với TP HCM, thiếu các đô thị và hạ tầng tiện ích xã hội cao cấp. Đây là rào cản trực tiếp trong việc thu hút dòng vốn và nhân lực chất lượng cao.

Sân bay Long Thành là hạt nhân phát triển

Theo chuyên gia Avision Young, nhà đầu tư nước ngoài đánh giá cao thị trường bất động sản công nghiệp Đồng Nai và xem dự án sân bay Long Thành là yếu tố thay đổi cuộc chơi.

Một lợi thế đáng chú ý của Đồng Nai là có nền đất cứng, phù hợp với công nghiệp nặng, giúp giảm đáng kể chi phí gia cố nền móng, vốn là yếu tố mà nhiều địa phương khác không có.

Nhu cầu thuê đất và tài sản công nghiệp tại Đồng Nai có xu hướng tăng qua thời gian, nhưng đi kèm là các yêu cầu chọn lọc khắt khe hơn. Nhà đầu tư không chỉ tìm kiếm quỹ đất sạch, mà còn quan tâm đến hệ sinh thái sản xuất hoàn chỉnh, bao gồm logistics, chuỗi cung ứng và tiêu chuẩn phát triển bền vững.

Giá thuê đất công nghiệp tại Đồng Nai hiện ở mức 220 - 240 USD/m2/kỳ hạn đối với khu công nghiệp mới, và 180 - 190 USD/m2/kỳ hạn đối với khu công nghiệp hiện hữu.

Trong trung hạn, giá thuê dự báo tiếp tục tăng theo tiến độ hạ tầng, khi sân bay Long Thành khai thác thương mại, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu và cầu Cát Lái đi vào hoạt động, cũng như tiến trình lên thành phố trực thuộc Trung ương.

Tuy nhiên, để thu hút dòng vốn FDI xanh - thông minh, Đồng Nai phải nâng cấp đồng bộ từ hạ tầng logistics đến chất lượng khu công nghiệp.

Mô hình phát triển quanh sân bay Long Thành có thể so sánh với các đô thị sân bay như Changi (Singapore), Incheon (Hàn Quốc) hay Schiphol (Hà Lan) - nơi sân bay đóng vai trò hạt nhân cho hệ sinh thái logistics, thương mại và công nghiệp công nghệ cao.

Nếu hình thành được khu thương mại tự do quy mô lớn, Đồng Nai có thể trở thành một cực tăng trưởng mới với tác động lan tỏa đáng kể về việc làm, dân cư và đóng góp kinh tế.

Tuy nhiên, thách thức lớn nhất trong quá trình hiện thực hóa tầm nhìn này phụ thuộc vào quy hoạch tổng thể toàn diện và đồng bộ, cùng với việc đầu tư hoàn thiện hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông - gồm cao tốc, vành đai, metro, đường sắt để kết nối Long Thành với TP HCM và các tỉnh lân cận.

Nếu công tác phát triển hạ tầng chậm trễ hoặc phân mảnh, dự án sân bay Long Thành có thể chỉ dừng ở vai trò điểm trung chuyển mà chưa thực sự đóng góp cho sự phát triển kinh tế - xã hội của Đồng Nai.

"Lên thành phố chưa phải điều kiện đủ"

Dưới góc nhìn của ông Daivd Jackson, Đồng Nai đang giữ vai trò cầu nối trong một "thế kiềng" phát triển chiến lược của vùng.

Cụ thể, TP HCM là trung tâm R&D, tài chính, dịch vụ và đổi mới sáng tạo. Khu vực Bình Dương cũ, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu cũ là các hạt nhân sản xuất công nghiệp. Toàn bộ vùng còn được cộng hưởng hệ thống cảng biển và sân bay đảm nhận xuất khẩu và logistics.

"Cấu trúc này cho phép tối ưu toàn bộ chuỗi giá trị từ sản xuất - vận chuyển - thương mại - dịch vụ, tạo lợi thế cạnh tranh vượt trội cho cả vùng.

Tuy nhiên, như tôi đã nói ở trên yếu tố quyết định là kết nối vùng, đặc biệt là việc hình thành trung tâm logistics hàng không gắn với sân bay Long Thành.

Nếu hoàn thiện đúng tiến độ, Đồng Nai có thể vươn lên thành trung tâm trung chuyển và sản xuất quy mô khu vực. Ngược lại, nếu chậm trễ sẽ làm suy giảm đáng kể lợi thế này.

Nhìn chung, việc lên thành phố trực thuộc Trung ương chỉ là điều kiện cần, chưa phải điều kiện đủ. Để tạo bứt phá thực chất, Đồng Nai cần thêm một số yếu tố then chốt.

Cụ thể, địa phương phải có nguồn thu ngân sách hợp lý để chủ động tái đầu tư hạ tầng; tích hợp quy hoạch trong tổng thể vùng, đặc biệt với TP HCM mở rộng (gồm Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu).

Ngoài ra còn phải đẩy mạnh phát triển đô thị hiện đại, nâng cao chất lượng sống nhằm thu hút và giữ chân nhân lực chất lượng cao", Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam chia sẻ.