Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Cơ chế tự thỏa thuận giá đất sẽ khó khả thi với các dự án nhà ở thương mại

Thực hiện việc lấy ý kiến doanh nghiệp, hiệp hội về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi); đồng thời, tổng hợp những góp ý của các chuyên gia nghiên cứu, các tổ chức, cá nhân trong quá trình lấy ý kiến qua văn bản, website www.vibonline.com.vn, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho rằng, dự thảo đang thiết kế quy định về cơ chế thiết lập quỹ đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại theo hướng: Nhà nước thu hồi đất để tạo lập quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở. Song song đó, nhà đầu tư thỏa thuận về quyền sử dụng đất ở và các loại đất không phải là đất ở để chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại, khu dân cư nông thôn. Trường hợp này Nhà nước không thu hồi đất.

Đây là một trong những nội dung nhận được sự quan tâm rất lớn của doanh nghiệp. Các doanh nghiệp cho rằng, đối với các dự án nhà ở thương mại, đô thị thì nhà đầu tư thực hiện theo cơ chế tự thỏa thuận với người sử dụng đất là không khả thi và khiến cho dự án gặp nhiều khó khăn để thực hiện. Bởi vì, trong nhiều trường hợp, việc giải phóng mặt bằng sẽ bị “ách tắc” chỉ vì một hoặc một số hộ dân không chịu thỏa thuận, hoặc yêu cầu mức giá quá cao. Trên thực tế doanh nghiệp không thể đàm phán, thoả thuận với hàng nghìn người dân trong một dự án lớn. Để có thể triển khai được dự án, doanh nghiệp cần có sự hỗ trợ của Nhà nước trong thu hồi đất.

Mặt khác, việc dự thảo phân tách Nhà nước thu hồi đất, dựa vào tính chất của đất như trên, tức là Nhà nước thu hồi đất không phải là đất ở; nhà đầu tư tự thỏa thuận đất ở và các loại đất không phải là đất ở... dường như chưa phù hợp. Bởi vì, có trường hợp, nhà đầu tư nhận chuyển nhượng các loại đất không phải là đất ở và các đất này phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là đất ở nhưng lại không thể thực hiện dự án đô thị, dự án nhà ở thương mại, vì theo quy định đất đó phải có một phần là “đất ở”. Đây cũng là trường hợp vướng mắc lớn trên thực tế mà doanh nghiệp đã phản ánh trong mấy năm vừa qua.

Để đảm bảo khai thông các dự án đầu tư, các doanh nghiệp đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc sửa đổi quy định về tạo lập quỹ đất theo hướng: Bỏ cụm từ “sử dụng các loại đất không phải là đất ở” hay “đất ở và các loại đất không phải là đất ở để chuyển mục đích sử dụng đất”. Đồng thời, thiết kế cơ chế có sự can thiệp của Nhà nước vào việc thu hồi đất trong trường hợp nhà đầu tư không thể thỏa thuận được với người sử dụng đất. Có thể đặt ra tỷ lệ % đất không thể thỏa thuận được mà Nhà nước phải can thiệp. Cùng với đó, rà soát lại quy định trong dự thảo để đảm bảo thống nhất việc xác định các loại đất Nhà nước thu hồi, các loại đất mà nhà đầu tư được thực hiện theo cơ chế thỏa thuận.

Liên quan tới nội dung bảng giá đất, dự thảo quy định sử dụng bảng giá đất làm căn cứ tính giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, theo đó: “Bảng giá đất được xây dựng theo vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn”. Bảng giá đất được áp dụng để “tính giá khởi điểm đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất”. VCCI cho rằng, các quy định này cần được xem xét ở các điểm sau:

Bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm, công bố áp dụng từ đầu năm, tức là vào ngày 01/01. Giá đất để bán đấu giá được xác định theo thông tin kỹ thuật của thửa đất cụ thể, thời điểm định giá cụ thể. Thửa đất bán đấu giá là thửa đất được xác định rõ ràng với các đặc điểm quy hoạch cụ thể, có nghĩa là phải xác định theo phương pháp giá đất cụ thể để xác định thời điểm điểm phù hợp. Vì vậy, bảng giá đất thường “lạc hậu” so với thời điểm bán đấu giá khoảng 1 năm, nhất là các vị trí đất có thông tin quy hoạch đầu tư hạ tầng, điều chỉnh địa giới hành chính, thay đổi mô hình quản lý hành chính như từ huyện sang quận…

Việc xây dựng bảng giá đất sát với giá thị trường gặp nhiều thách thức như: giá giao dịch được ghi nhận trên hợp đồng có thể được điều chỉnh theo giá thực tế, vì đã được chấp thuận giá tính thuế theo bảng giá đất, nhưng số liệu này có thể chưa đầy đủ để tập hợp thành cơ sở dữ liệu có mức độ tin cậy cao. Chưa kể là rất khó loại trừ các yếu tố hình thành nên tổng giá trị giao dịch của bất động sản được xác định là căn cứ cứ xây dựng bảng giá đất như: giá trị tài sản trên đất, thửa đất dị hình hay giao dịch phi thị trường. Đối với đất dịch vụ thương mại sẽ hầu như không có thông tin giao dịch thành công trên thị trường trong khu vực lân cận trong khoảng thời gian xây dựng bảng giá đất.

Các quy định về bảng giá đất còn đưa đến nhiều lo ngại về khả năng liệu có sát giá thị trường hay không nên một số doanh nghiệp đang đề nghị cơ quan soạn thảo cần cân nhắc việc không nên quy định bảng giá đất làm căn cứ xác định giá khởi điểm bán đấu giá quyền tài sản.

Riêng việc giá đất để tính tiền thuê đất và trả tiền thuê đất hàng năm, dự thảo quy định: “Đối với các trường hợp tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tính tiền thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì giá đất để tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tính tiền thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm ổn định trong vòng 5 năm”.

Như phản ánh ở trên, một trong những lo ngại của doanh nghiệp khi điều chỉnh quy định các trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê sang Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm là rủi ro cho phương án tài chính kinh doanh khi nguy cơ tiền thuê đất bị tăng lên. Theo quy định dự thảo, mặc dù quy định tính tiền thuê đất trả tiền hàng năm ổn định trong vòng 5 năm, nhưng lại không có giới hạn nào cho các lần tăng tiếp theo. Điều này sẽ tạo rủi ro cho các nhà đầu tư và ảnh hưởng đáng kể đến hoạt động kinh doanh.

Trước thực tế này, VCCI đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc bổ sung giới hạn điều chỉnh tăng tiền thuê đất hàng năm (có thể cân nhắc quy định theo hướng tốc độ tăng tối đa không quá 1,2 lần tốc độ tăng lạm phát hoặc giới hạn tỷ lệ mức tăng so với tiền thuê đất trả trong 5 năm đầu tiên).