Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi): Nhiều quy định về tài chính liên quan đến đất đai khó khả thi

Nhiều quy định liên quan đến giá đất phi thực tế

Về giá đất được chế định tại Mục 2, Chương XI của dự thảo luật là vấn đề có nhiều ý kiến khác nhau khi thảo luận, ông Trần Du Lịch, nguyên Phó Trưởng Đoàn chuyên trách Đoàn Đại biểu Quốc hội TP HCM khóa XIII cho rằng, cần xác định rõ chỉ có "quyền sử dụng đất" là loại "hàng hóa đặc biệt" có giá, chứ không phải là đất, vi đất đai thuộc sở hữu toàn dân, chính xác là định giá quyền sử dụng đất. Chỉ có quyền sử dụng đất được giao dịch mới cả giả châu đất không giao dịch nên không hình thành giá.

Căn cứ chính để xác định giá cả quyền sử dụng đất là giá giao dịch trên thị trường. Tuy nhiên, để xác định được giá cả giao dịch trên thị trưởng là vô cùng phức tạp, vì tại mỗi thời điểm có yếu tố đầu cơ, có " bong bóng", nên giả cả bị méo mó. Đi tìm giá thị trường để xác định giá cả quyền sử dụng đất như "một cuộc đuổi bắt", nên phải chấp nhận một nguyên tắc là luôn luôn tương đối, có sai số.

Do đó, theo ông Trần Du Lịch, để đảm bảo tính khả thi, cần tách biệt 2 trường hợp là định giá quyền sử dụng đất để thực hiện mọi loại nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước và định giá để bồi thường cho người sử dụng đất bị thu hồi (không phải do vi phạm pháp luật quy định tại điểm d khoản 1 Điều 155 )

"Đối với các nước, người ta chủ yếu dựa trên giá khai thuế khi giao dịch và cơ quan thuế có vai trò chính yếu trong việc xác định giá giao dịch. Tôi xin khẳng định theo quy định hiện hành về các phương pháp định giá quyền sử dụng đất (thường gọi là giá đất) đều mang tính chủ quan và Nhà nước làm thay thị trường", ông Trần Du Lịch nhấn mạnh.

Có chung sự quan tâm và ý kiến với nhiều đại biểu, ông Nguyễn Như Bình, Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM cho rằng, việc quy định bảng giá đất được xây dựng thường niên (1 năm) là phi thực tế và rất khó thực hiện được trên thực tế. Bởi trên thực tế, việc xây dựng giá đất là một khối lượng công việc lớn, đòi hỏi tập trung nhân lực, tài chính với nhiều quy trình, công đoạn phức tạp nên nếu để điều khoản này thì sẽ dẫn đến trường hợp đầu năm vừa ban hành bảng giá thì cũng là lúc phải bắt tay ngay vào làm xây dựng bảng giá để cuối năm trình cho năm sau. 

Thêm vào đó, bảng giá đất hàng năm không khả thi, bởi giá đất luôn biến động cùng chính sách, quá trình kinh doanh… Vì vậy, cần nghiên cứu quy định khung xây dựng bảng giá đất có khung thời gian nhất định, rồi hằng năm là có điều chỉnh, bổ sung đối với những cái bất cập, thiếu sót.

"Chúng ta phải xác định giá đất không phải là một cứu cánh để giải quyết tất cả những vấn đề về liên quan đến giá đất và không phải để áp dụng tất cả mọi trường hợp. Và cũng không thể tư duy theo kiểu rằng giá đất biến động là luôn luôn đi lên bởi thực tế thì biến động có lên, có xuống", ông Nguyễn Như Bình nhấn mạnh.

Còn nhiều bất hợp lý, thiếu thống nhất

Theo ông Đỗ Đông Hướng, đại diện Sở Tài chính TP HCM, các đơn vị sự nghiệp công chưa tự chủ tài chính theo Dự thảo luật là được giao đất không thu tiền và đơn vị sự nghiệp công mà tự chủ tài chính thì được quyền lựa chọn là thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và trả tiền thuê đất một lần. Tại Điểm d Khoản 1, Điều 152 quy định trường hợp miễn, giảm tiền thuê đất đối với các đơn vị sự nghiệp công lập nhưng lai không quy định rõ miễn toàn bộ hay giảm. Nếu như mà các đơn vị sự nghiệp công lập được miễn toàn bộ thì tại sao không chuyển sang hình thức giao đất không thu tiền để giảm các thủ tục.

Thực hiện các thủ tục hành chính như thủ tục cho thuê đất và làm các thủ tục xác định giá đất, sau đó làm thủ tục miễn, giảm rồi sau đó ra một quyết định v.v là rất phức tạp. Trong trường hợp giảm thì vẫn phải nộp tiền thuê hoặc trong trường hợp không làm thủ tục thì vẫn phải nộp thuế. Đơn vị sự nghiệp công tự chủ tài chính mà phải nộp tiền thuê đất và đây là một số tiền lớn có thể dẫn đến họ không thể tự chủ tài chính được, thì lại phải quay lại hình thức giao đất không thu tiền và với trường hợp này trở thành giao đất không thu tiền trong khi đang được tự chủ tài chính.

Việc quy định như Dự thảo Luật khiến các đơn vị sự nghiệp công rất khó khăn trong việc xây dựng mô hình hoạt động, vô hình chung không khuyến khích tự chủ tài chính và rất khó khăn trong triển khai chính sách kêu gọi tất cả các đơn vị sự nghiệp tự chủ tài chính. Do đó, cần nghiên cứu xây dựng quy định các trường hợp mà đơn vị sự nghiệp công tự chủ hoặc chưa tự chủ tài chính cũng được giao đất, không thu tiền sử dụng đất để khuyến khích các đơn vị tự chủ tài chính để hoạt động.

Trong khi đó, bà Phạm Thị Bình (CTCP Thẩm định giá Hoàng Gia) cho rằng, là một người có nhiều năm kinh nghiệm hoạt động trong lĩnh vực tài chính liên quan đến đất, có thể nói một số điều khoản tại Chương XI, Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) rất khó thi hành trên thực tế và còn rất nhiều mâu thuẫn với chính các điều khoản trong Luật.

Cụ thể, tại Điểm e Khoản 3, Điều 150, quy định thời điểm tính thu tiền sử dụng đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Và trong khoản 4 quy định việc xác định giá đất, phải được tổ chức trước thời điểm quyết định giao đất (trước 6 tháng thời điểm ra quyết định giao đất). 

Như vậy đây là vấn đề định giá tại thời điểm tương lai và rất khó khăn khi thực hiện bởi, định giá đất là hoạt động định giá có thời điểm. Nếu định giả trước, đến khi ban hành quyết định thì mức giá có khả năng không còn phù hợp do biến động mặt bằng thị trường, hoặc biến động cục bộ tại khu vực định giá. Muốn sử dụng kết quả đó, thì phải đưa ra chứng minh thị trường không có biển động.

Thêm vào đó, định giá đất để trao quyền sử dụng đất cho cá thể cho dù có điều kiện theo quy định của pháp luật cũng là một hoạt động mua bán theo cơ chế giá thị trường. Người được trao quyền sử dụng đất là người mua nên cũng có quyền từ chối mức giá đắt, khi thấy chưa phù hợp với mặt bằng thị trường. Dẫn đến tình trạng phải định giá lại, kéo dài thêm thời gian. Và quan trọng là lúc đơn vị tư vấn không tham gia vào hoạt động định giá vì tài sản định giá không đủ cơ sở pháp lý theo quy định hiện hành của Luật Giá và sẽ không có đơn vị thẩm định nào dám làm bởi sợ chịu trách nhiệm.

Bà Phạm Thị Bình nhận xét thêm, Điểm b, Khoản 3 điều 154 quy định là tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm mâu thuẫn với Điểm d Khoản 1, Điều 155 là tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi gia hạn sử dụng đất.

Như vậy, trường hợp thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê, giá đất thì áp dụng cơ chế giá đất cụ thể nhưng đến khi gia hạn thì áp dụng cơ chế là theo bảng giá đất trong khi cùng mục đích hoạt động thuê đất. Và sẽ dẫn đến tình trạng, hai miếng đất ở cạnh nhau, có vị trí tương tự, có lợi ích sinh ra tương tự, nhưng bị áp hai cơ chế định giá khác nhau do một là thuê lần đầu và một là được gia hạn thuê đất.

Bên cạnh đó, điểm c, khoản 3, điều 154 cũng mâu thuẫn với điểm c, khoản 1, điều 155 khi mà doanh nghiệp Nhà nước cổ phần hóa cũng là một doanh nghiệp cũng như các doanh nghiệp khác nhưng lại có cách tính thuế đất khác. Tại sao không cổ phần hóa thì chịu cơ chế tính giá đất cụ thể, còn lại thì lại tính theo bảng giá đất là không công bằng. Dù chưa biết là giá nào cao hơn, nhưng đấy là một sự không công bằng rõ rang, khi bảng giá đất và bảng giá đất cụ thể không thể là một.

Tại điều điểm d, khoản 3 (điều 154) quy định là tính tiền sử dụng đất tăng thêm với những trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng, không đưa đất vào sử dụng cũng là nội dung cần xem xét lại. Khi đã chấp thuận cho một cá thể có quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng đất và thu tiền rồi, nếu họ chậm đưa vào sử dụng thì phải có chế tài khác để xử lý chứ không phải là tính tiền thêm.

"Một vấn đề đặt ra, sau khi tính tiền thêm có kéo dài thời gian hoạt động cho họ không, nếu không kéo dài nghĩa là thu tiền hai lần. Tính thêm tiền trong trường hợp này không khác gì là phạt tiền, trong khi chúng ta đã có sẵn chế định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai", bà Phạm Thị Bình nhấn mạnh.