Giá nhà đất tăng gấp 3 - 5 lần, ai vui, còn ai khóc?

Giá mặt tiền nhà làm cửa hàng trên đường Tạ Quang Bửu, P.6, Q.8, TP HCM tăng cao. (Ảnh: T.T.D).

Không chỉ người có nhu cầu chỗ ở, người kinh doanh phải thuê mướn mặt bằng ngày càng "ê ẩm" vì giá thuê cứ tăng theo tháng, trong khi kinh doanh ngày càng khó khăn do cạnh tranh.

Ông NGUYỄN HOÀNG (Giám đốc R&D Công ty DKRA Việt Nam):

Lắm người đầu tư, càng khó mua nhà

Đầu năm 2018, DKRA có báo cáo thị trường với chủ đề "Bất động sản thiết lập mặt bằng giá mới" vì trong 5 năm liên tục trước đó (2013 - 2017), giá nhà đất đã tăng rất nhanh. Từ đó đến nay, giá nhà đất vẫn tăng và chưa có dấu hiệu ngưng lại do quĩ đất tại đô thị này dần khan hiếm. 

Đất nền có mức giá cao và phải đi xa trung tâm nên các căn hộ vừa túi tiền, gần trung tâm luôn là sự lựa chọn của nhiều gia đình có thu nhập tầm trung.

Trong tình trạng quĩ đất khan hiếm, thị trường ngày càng được giới đầu tư quan tâm, săn lùng, là yếu tố quan trọng thúc đẩy giá đất tăng cao thời gian qua.

Biên độ tăng giá không đồng đều, phụ thuộc lớn vào sự phát triển hạ tầng giao thông. Điển hình như khu Đông ghi nhận tăng giá đất nền 150 - 200%, thậm chí có vị trí lên đến 250% do nơi đây được đầu tư giao thông mạnh nhất trong hơn 4 năm qua. Còn khu Nam, khu Tây cũng có mức tăng mạnh gần tương đương. Trong 2 - 3 năm qua, đất nền các tỉnh giáp TP HCM cũng diễn ra nhiều đợt tăng giá mạnh, có những khu vực tăng 2 - 3 lần.

Theo ghi nhận, khoảng 90% người mua đất nền vùng ven là để đầu cơ, chứ không phải mua để ở. Đối với phân khúc căn hộ trung và cao cấp, lượng người mua để đầu tư cũng chiếm tỉ lệ áp đảo.

Với mức giá hiện nay, ngay cả với mức thu nhập 20 - 25 triệu đồng/tháng cùng với tiền tiết kiệm hoặc vay mượn bố mẹ để trả khoảng 50% căn nhà thì cũng khó mua được căn hộ hạng bình dân hiện nay có giá xấp xỉ 1,5 - 2 tỉ đồng/căn. Trong thực tế, những căn hộ giá vừa phải như thế này ngày càng hiếm, đầu tư vào phân khúc này thì lợi nhuận thấp hơn khi các chủ đầu tư tập trung vào phân khúc cao cấp hơn và cũng vì nhu cầu và đòi hỏi về chất lượng của người mua đang ở mức cao.

Với nguồn cung đang hạn chế (rất ít, giảm mạnh trong năm 2019), áp lực tăng giá trong thời gian tới còn gây khó khăn hơn nữa cho người mua nhà để ở.

Ông NGÔ NGỌC LUYẾN (Kinh doanh thực phẩm, đồ ăn nhanh và trường mầm non):

Sợ nhất gánh nặng tiền thuê mặt bằng

Hơn 10 năm đi thuê địa điểm kinh doanh, tôi chỉ thấy giá cho thuê ngày một tăng cao trong khi kinh doanh ngày càng khó khăn. Trong khoảng 3 năm gần đây, giá nhà đất tăng từ 50%, có chỗ tăng 1 - 3 lần càng làm giá thuê tăng theo, trung bình 5 - 10%/năm với các hợp đồng thuê 3 - 5 năm. Chưa kể chủ nhà luôn đòi đặt cọc 3 - 6 tháng cũng là một gánh nặng tài chính rất lớn với người thuê nếu như cần nhiều mặt bằng kinh doanh như mở chuỗi, tiền chôn vào đặt cọc không được hưởng lãi suất là rất lớn. 

Nhiều chủ nhà còn chỉ cho thuê bằng giá USD dù hợp đồng vẫn ghi tiếng Việt, bắt người thuê trả toàn bộ thuế thu nhập cá nhân cho họ.

Có nhiều trường hợp chủ cũ bán nhà cho chủ mới thì giá nhà đã tăng so với trước rất nhiều, chủ nhà mới lập tức tăng giá nhà cho thuê nếu muốn kí hợp đồng mới. Tại một chung cư khu Trung Sơn tôi vừa thuê được mặt bằng 100 m2 với giá 60 triệu đồng/tháng, mặt bằng bên cạnh sau đó đã tăng giá lên 80 triệu đồng/tháng dù cùng diện tích và vị trí tương đương.

Trong khi đó, kinh doanh ngày càng khó khăn hơn vì cạnh tranh gay gắt với kinh doanh qua mạng, khách hàng cũng đã thay đổi thói quen mua sắm, thay vì đến các cửa hiệu, cửa hàng thì họ đặt hàng qua mạng và dịch vụ giao hàng sẽ chuyển đến nhà.

Ông LÊ HOÀNG CHÂU (Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM - HoREA):

Cần cân nhắc tăng khung giá đất, bảng giá đất

Chính phủ sẽ ban hành khung giá đất mới giai đoạn 5 năm tiếp theo cho giai đoạn 2019 - 2024 và chúng tôi đề nghị cân nhắc kĩ biên độ tăng giá thật hợp lí, trong đó cần giữ nguyên mức giá tối thiểu và tăng 1,3 - 1,5 lần mức giá tối đa so với mức giá hiện nay là hợp tình.

Điều cần đặc biệt quan tâm là cá nhân, hộ gia đình khi làm thủ tục hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở, nếu tiền sử dụng đất tăng cao có thể dẫn đến một bộ phận người dân không làm thủ tục cấp "sổ đỏ", giao dịch nhà đất bằng giấy tay, làm tăng "thị trường ngầm".

Tiền sử dụng đất chiếm trên dưới 10% giá thành căn hộ nhà chung cư; trên dưới 30% giá thành nhà phố; trên dưới 50% giá thành biệt thự. Giá thành là căn cứ để chủ đầu tư quyết định giá bán sản phẩm nhà ở ra thị trường.

Hiện nay, căn hộ nhà ở thương mại 2 phòng ngủ có giá vừa túi tiền trên dưới 2 tỉ đồng. Với cặp vợ chồng (có 1 con) có tiền lương khoảng 20 triệu đồng/tháng, tằn tiện lắm chỉ có thể tiết kiệm được 5 - 6 triệu đồng/tháng (60 - 70 triệu đồng/năm) thì giấc mơ mua nhà ở càng xa vời nếu không được hỗ trợ ưu đãi tín dụng nhà ở xã hội.