Giải 'bài toán' tồn kho bất động sản trong bối cảnh dư cung mà giá vẫn cao

Từ khan hiếm đến dư cung

Số liệu từ Bộ Xây dựng, trong năm 2025, số dự án nhà ở thương mại được cấp phép xây dựng mới đạt 93 dự án với 37.686 căn; số dự án hoàn thành là 88 dự án với 29.901 căn; 300 dự án đủ điều kiện mở bán với 108.787 căn, lần lượt tăng 17%, 27% và 47% so với 2024.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2025, toàn thị trường ghi nhận khoảng 128.000 sản phẩm bất động sản mở bán mới - mức cao nhất kể từ 2019, tiệm cận đỉnh nguồn cung. 

Phần lớn trong đó là căn hộ cao cấp hoặc sản phẩm thấp tầng giá trị lớn, thiếu hụt nghiêm trọng nhà ở vừa túi tiền. Khoảng 25% chung cư mở bán mới có giá trên 100 triệu/m2. Do đó, dù nguồn cung tăng nhanh, song giá bất động sản vẫn liên tục thiết lập mặt bằng mới.

CTCP Chứng khoán Quốc Gia (NSI) thông tin thêm, tính đến 30/9/2025, cả nước có 18.650 chung cư, nhà ở riêng lẻ tồn kho, tăng 37% so với quý trước đó. Đây chính là “của để dành” của các doanh nghiệp và là tiền đề cho năm 2026 bùng nổ của toàn thị trường.

NSI ước tính, tổng cung căn hộ, nhà phố tại Hà Nội trong nửa cuối 2025, đầu 2026 có thể đạt 30.000 - 32.000 sản phẩm, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang. Với thị trường phía Nam, nguồn cung có thể bùng nổ trong 2026, ước đạt 30.000 - 35.000 sản phẩm từ các dự án mới của Vinhomes, Nam Long, Phát Đạt hay Đất Xanh... 

TS Lê Xuân Nghĩa, Nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia chia sẻ, giai đoạn 2016, nỗ lực giải quyết tình trạng dư thừa nguồn cung nhà ở đã vô tình dẫn đến cảnh thiếu hụt, khan hiếm dự án vào những năm sau đó, đẩy giá bất động sản lên cao. 

Tuy nhiên, thị trường sắp tới sẽ bội cung, chủ yếu đến từ chủ trương sáp nhập tỉnh, tạo ra làn sóng đô thị hóa mạnh mẽ, hình thành những dự án mới. Cùng với đó, loạt công trình hạ tầng trọng điểm quốc gia về đường sắt cao tốc, đường bộ cao tốc, cảng biển... sẽ khơi dậy xu hướng đô thị hóa chưa từng có, không chỉ tập trung ở các thành phố lớn mà còn lan tỏa đến nhiều vùng miền trên cả nước.

Ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch Cen Group cho biết, trong suốt thập kỷ qua, nguồn cung kham hiếm trầm trọng, giá bất động sản bị đẩy lên cao. Đơn cử như một dự án chung cư ở Láng Hạ, quận Đống Đa cũ (Hà Nội) từng có giá quanh 40 triệu/m2 trong nhiều năm và ít biến động. Song chỉ trong vòng vài năm trở lại đây, rổ hàng khan hiếm đã đẩy giá căn hộ vượt 100 triệu đồng/m2, tăng gấp 2,5 lần.

Theo ông Vũ, thị trường đang bước vào giai đoạn bùng nổ nguồn cung, lượng hàng sẽ tăng rất khủng khiếp. Nếu như trước đây các dự án quy mô 1.000 ha đã được coi là lớn, thì nay những siêu đô thị 4.000 ha, thậm chí 10.000 ha đang xuất hiện, đây là điều chưa từng có.

Tại Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2026 (VIF 2026), ông Quản Trọng Thành, Giám đốc Khối Phân tích Maybank Securities Vietnam đánh giá, nguồn cung bất động sản đang được đẩy rất tốt khi trong năm 2025 các chủ đầu tư đã đẩy mạnh triển khai dự án. Tuy nhiên vị này cũng đặt vấn đề về câu chuyện tiêu thụ nguồn cung, tốc độ bán hàng của các doanh nghiệp trong bối cảnh nguồn cung quá nhiều và giá rất cao.

Giải bài toán tồn kho

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest, tồn kho bất động sản đang bắt đầu trở thành vấn đề nổi cộm, có những doanh nghiệp ôm lượng hàng lên đến vài nghìn tỷ đồng. Tín dụng bất động sản tăng cao, nếu chủ đầu tư không bán được hàng thì nợ xấu sẽ hình thành.

Hiện nay, thị trường tồn tại một nghịch lý là nguồn cung ngày càng nhiều nhưng giá bán vẫn neo ở mức cao, khiến sản phẩm khó tiêu thụ và dẫn đến việc tồn kho. Trong khi đó khi đến hạn, doanh nghiệp sử dụng vốn huy động phải thanh toán, trả tiền cho trái chủ. Vì vậy, nếu lượng hàng tồn kho không bán được sẽ gây nên rủi ro rất lớn cho cả phía doanh nghiệp lẫn hệ thống ngân hàng.

Theo ông Hiệp, không dễ để tìm lời giải cho bài toán tồn kho. Những ông lớn địa ốc Trung Quốc một thời như Evergrande hay Country Garden vỡ nợ đã khiến nền kinh tế đất nước tỷ dân bị ảnh hưởng nặng nề, đây chính là bài học cho Việt Nam.

Giá nhà đắt đỏ do giá đất (chiếm phần lớn nguyên nhân), chi phí xây dựng, đền bù… tăng cao, khâu giải phóng mặt bằng kéo dài. Ngoài ra, giá bán hiện nay cũng được cấu thành từ những diễn biến của thị trường trong quá khứ. Các yếu tố trên khiến chủ đầu tư không thể tự dưng giảm giá dù rất muốn.

Trong ngắn hạn, vị chuyên gia cho rằng cần giảm giá đất. Đồng thời quản lý thị trường bằng cơ chế thuế, những bên được hưởng lợi từ việc chênh lệch địa tô nhiều thì cần cần nộp thuế đặc biệt. 

“Chỉ có cách này mới khiến giá bất động sản hạ nhiệt, thanh khoản gia tăng, từ đó giải quyết lo ngại dư thừa nguồn cung, tránh nạn tồn kho. 

Trước mắt, cách làm này có thể khiến thu ngân sách giảm do tiền sử dụng đất giảm. Song, giá nhà theo đó cũng sẽ hạ nhiệt, người dân được an cư, kinh tế phát triển ổn định. Tôi nghĩ hy sinh lợi ích ngắn hạn vì lợi ích tổng thể, lâu dài là việc nên làm. 

Nguồn cung tăng mạnh giúp thị trường có thêm hàng hoá, giải quyết vấn đề khan hiếm trong giai đoạn trước đây. Tuy nhiên thế là chưa đủ, các chi phí cấu thành·sản phẩm phải giảm thì mới có thể đưa giá nhà giảm. Ngoài ra, cần đi kèm với cơ chế thuế để phòng trường hợp giá đất giảm nhưng giá nhà vẫn không giảm do bị lợi dụng. 

Không loại trừ trường hợp một số doanh nghiệp với tiềm lực lớn có khả năng điều tiết thị trường, họ đưa ra giá cao là cao, thấp là thấp, việc này phải điều chỉnh bằng cơ chế thuế thì mới có thể giải quyết ", ông Hiệp nhìn nhận.