Khu Bồ Đề - Long Biên: Người ôm 'đất nhảy dù' lo mất trắng, dân có nhà riêng rất muốn bán nhưng không ai mua

Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng đã chính thức được HĐND TP Hà Nội phê duyệt chủ trương đầu tư với quy mô khoảng 11.418 ha và tổng vốn gần 737.000 tỷ đồng. 

Theo hồ sơ đề xuất của liên danh nhà đầu tư CTCP Địa ốc Đại Quang Minh - CTCP Tập đoàn Trường Hải - CTCP Tập đoàn Hòa Phát, công trình bao gồm 17 dự án thành phần.

Trong đó, dự án thành phần có quy mô lớn nhất là Khu đô thị đa mục tiêu tại phường Bồ Đề và phường Long Biên với diện tích hơn 391 ha, tổng vốn dự kiến 257.765 tỷ đồng.

Ranh giới khu đô thị kéo dài từ chân cầu Chương Dương đến chân cầu Thanh Trì. Phía tây nam giáp đất nông nghiệp hiện hữu và bãi bồi sông Hồng. Phía đông bắc được bao bọc bởi trục Long Biên - Xuân Quan (ĐT378). 

Theo bảng giá đất áp dụng từ ngày 1/1/2026 của TP Hà Nội, tại khu vực này, đất ở VT1 dọc đường Thạch Cầu và đê sông Hồng (đường gom chân đê, đoạn từ cầu Chương Dương đến nút giao thông đường Lâm Du - Cổ Linh - Hồng Tiến - Bát Khối) là những nơi đắt nhất với giá khoảng 44,4 triệu/m2. Đất ở VT2, VT3, VT4 ở mức thấp hơn, dao động 20,7 - 28,8 triệu/m2. 

Kế đến là đất ở VT1 tại đường Phú Viên (đoạn từ đầu đốc Đền Ghềnh đến Làng văn hóa du lịch và ẩm thực Nắng Sông Hồng) và đường Trịnh Tố Tâm (đoạn từ ngã ba giao cắt đường Bát Khối, cạnh cây xăng Bồ Đề đến ngã ba giao cắt đường Phú Viên, cạnh chùa Lâm Du), cùng ở mức 39,5 triệu/m2. Đất ở VT2, VT3, VT4 đều khoảng 19,2 - 26,5 triệu/m2.    

Đất không sổ rao bán giá rẻ

Thực tế ở khu vực này, giá bất động sản trên thị trường cao hơn khá nhiều so với mức quy định trong bảng giá đất. 

Trao đổi với người viết, bà T., người dân sinh sống ở Thạch Cầu (phường Long Biên) cho biết, những căn nhà mặt phố sẵn sổ đỏ, vị trí kinh doanh đẹp trên tuyến đường này được rao bán ở mức hơn 300 triệu/m2. Những căn nhà trong ngõ đi vừa ô tô, pháp lý đảm bảo giá dao động 100 - 140 triệu/m2.  

“Khu này dân cư tập trung đông đúc. Nhiều gia đình trong làng đã sinh sống 2 - 3 đời từ hàng chục năm nay. Những bất động sản của các gia đình nguồn gốc như vậy thường đã làm được sổ đỏ và sẽ dễ mua bán, giá cũng cao hơn. Chính căn nhà của tôi cũng được xây trên nền đất của ông bà để lại và đã có sổ.

Tuy nhiên, vì vướng mắc giấy tờ hay nguồn gốc đất không rõ ràng mà cũng còn nhiều nhà đất chưa làm được sổ đỏ. Những bất động sản như vậy được rao bán với giá thấp hơn rất nhiều.

Nhất là khu vực giáp sông Hồng, giai đoạn trước nhiều người cứ thế kéo ra đó định cư trên những bãi đất hoang. Có những thửa vốn ban đầu là đất trồng ngô, trồng khoai, sau này họ tự ý xây nhà lên rồi sinh sống, dù không phải là đất thổ cư. 

Biết mua bán đất không sổ dễ gặp rủi ro pháp lý nhưng vì giá rẻ nên nhiều người vẫn chấp nhận giao dịch. Có nơi giá chỉ khoảng 10 triệu/m2, tài chính mấy trăm triệu là đã đủ mua tấc đất cắm dùi. Một số lô vuông vắn, vị trí đẹp sẽ đắt hơn với khoảng 30 triệu/m2. Cách đây mấy tháng, có người trong làng mới bán được một lô đất không sổ rộng 50 m2 với giá 12 triệu/m2, tức 600 triệu cả lô”, bà T. nói.    

Một người dân khác ở khu Thạch Cầu cho biết thêm, những lô ở không sổ, nguồn gốc lấn chiếm như vậy thường được họ quen gọi là “đất rau xanh”, “đất nhảy dù”, tập trung nhiều ở các bãi đất mé sông Hồng. Những hộ xây nhà và sinh sống trên những lô đất như vậy có thể sẽ bị mất trắng nếu Nhà nước thu hồi đất để làm dự án. Những người trước đây ham rẻ liều mua thì giờ đang vô cùng lo lắng, hoang mang. 

Giao dịch nhiều nơi đóng băng

Đất trong ngõ ở Bồ Đề. (Ảnh: Di Anh).

Sang khu vực phường Bồ Đề, chị H., môi giới địa phương cho hay giá nhà đất ở đây được rao bán ở ngưỡng cao hơn Thạch Cầu khá nhiều.  

“Tài chính 5 tỷ còn không thể mua đất trong ngõ ở Bồ Đề, chứ chưa nói đến nhà trong ngõ hay đất mặt đường. Một số thửa đất nhỏ diện tích khoảng 30 m2 đã có giá quanh mức 10 tỷ. 

Ngày trước lượng người mua bán không quá nhiều, song tôi vẫn chốt được giao dịch khá đều. Tuy nhiên, từ ngày có thông tin về việc nhiều nơi ở quận Long Biên cũ dự kiến nằm trong khu vực quy hoạch Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng, mọi hoạt động mua bán dường như dừng lại hết.

Thực tế thị trường lúc này gần như không ai rao bán và cũng không ai hỏi mua, người dân địa phương chỉ chờ đợi thông tin giải tỏa và đền bù chính thức. Một số nơi chính quyền địa phương đã thông báo tạm dừng cấp phép xây dựng, có nhà đang xây dở cũng phải ngưng lại. 

Ngày trước đi mua đất mà nghe dính dự án thì khách hàng vẫn có tâm lý nghĩ còn lâu mới triển khai. Tuy nhiên bối cảnh thị trường bây giờ đã khác, công tác quy hoạch, giải phóng mặt bằng triển khai quá nhanh. Vì vậy, khi một số ít người do chưa nắm bắt thông tin nên vẫn tìm đến tôi để khảo sát giá đất, tôi đều khuyên họ đừng dại mua lúc này, thà cầm 5 tỷ đi mua chung cư còn hơn”, người này nói.    

Sinh sống ở Phú Viên, gần chân cầu Chương Dương, anh Q. cũng cho biết kể từ khi xuất hiện thông tin về việc có thể nơi mình sinh sống sắp bị giải toả cả khu để làm Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng, mọi hoạt động mua bán đã dừng lại ngay lập tức, thị trường gần như đóng băng. 

“Ngân hàng không nhận thế chấp để cho vay. Người có nhà, có đất rất muốn bán nhưng thậm chí còn không buồn rao, vì cơ bản không ai dám mua lúc này. Bất động sản mà dính quy hoạch là rất khó bán, lúc này chúng tôi chỉ trông chờ xem thông tin đền bù chính thức ra sao, tái định cư ở đâu.

Hàng xóm nhà tôi trước đó rao bán căn trong ngõ cao 3 tầng với giá 18 tỷ, đều đặn cứ 1 - 2 tuần là có người hỏi giá, xem nhà. Vậy mà từ ngày biết việc dự kiến nằm trong khu vực quy hoạch là gần như không còn ai hỏi mua, có khách đang dự kiến chốt giao dịch mà nghe tin xong liền thay đổi quyết định. Cạnh ngôi nhà đó cũng có một lô đất rao bán mãi chưa được. Nếu không dính dự án thì chắc họ đã bán xong nhà, đất từ lâu, đây đều là những bất động sản có sổ, pháp lý đảm bảo”, anh Q. nói.   

Một người dân khác cho biết mới chuyển về khu vực chân cầu Chương Dương sinh sống gần một năm. Căn nhà cao 4 tầng, xây trên diện tích đất 45 m2, được mua với giá 7 tỷ đồng từ chủ cũ. Sau khi nhận nhà, vợ chồng anh tiếp tục bỏ thêm khoảng 2 tỷ đồng để sửa chữa, lắp đặt thêm nội thất để khai thác kinh doanh dịch vụ lưu trú. 

Để có kinh phí mua và sửa chữa nhà, vợ chồng anh đã vay ngân hàng 4 tỷ đồng. Nếu căn nhà nằm trong khu vực quy hoạch dự án, nhiều khả năng số tiền đền bù thậm chí còn không đủ để trả nợ, anh sẽ không còn nhà và mất luôn nguồn thu hàng tháng từ việc cho thuê, trong khi đó vẫn phải gồng gánh trả nợ ngân hàng.  

Khảo sát trên đường Phú Viên, khu vực dọc trục Long Biên - Xuân Quan cho thấy, với những căn nhà giáp mặt đê, vị trí kinh doanh thuận lợi, giá bán dao động 150 - 200 triệu/m2 nếu có sổ và 100 - 120 triệu/m2 nếu không sổ. Với khu vực trong ngõ, giá bán đa phần ở mức dưới 100 triệu/m2.   

Sở dĩ những căn nhà không sổ ở đây có giá thị trường cao hơn một số nơi khác là bởi nhiều hộ dù chưa làm được sổ đỏ, song đã được địa phương cấp giấy xác nhận sinh sống lâu dài. Bên cạnh đó, nguồn gốc cũng là đất sạch, được cơ quan cấp cho cán bộ sinh sống từ trước đây.