Hai luật tác động lớn đến thị trường bất động sản sẽ được sửa đổi những gì?

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến góp ý Dự thảo Tờ trình và Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi); Dự thảo Tờ trình và Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Đây được xem là hai luật quan trọng có ảnh lớn và hưởng trực tiếp thị trường bất động sản cũng như các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này.

Nhiều bất cập

Trong dự thảo tờ trình gửi Chính phủ, Bộ Xây dựng cho biết, quá trình thực thi quy định của Luật Nhà ở 2014 còn một số tồn tại, hạn chế.

Đơn cử, liên quan đến quy đinh về sở hữu nhà ở, pháp luật về nhà ở chưa có quy định về thời hạn sở hữu của nhà chung cư, trong khi đó, pháp luật về xây dựng đã quy định cụ thể về thời hạn sử dụng công trình, theo đó công trình phải có thời hạn sử dụng, hết hạn sử dụng mà nhà ở không đủ điều kiện tiếp tục sử dụng thì phải phá dỡ.

Bên cạnh đó, thực trạng công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trong thời gian vừa qua cho thấy, nhiều trường hợp nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng, chất lượng bị xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến tính mạng, tài sản người dân nhưng rất khó khăn trong việc di dời, phá dỡ để xây dựng lại vì người dân cho rằng, quyền sở hữu tài sản nhà ở này là vĩnh viễn nên quyền phá dỡ là do các chủ sở hữu quyết định, do đó kéo dài thời gian phá dỡ, thực hiện xây dựng lại nhà chung cư.

Ngoài ra, số lượng sở hữu nhà ở của cá nhân, tổ chức nước ngoài trong thời gian vừa qua vẫn còn hạn chế so với nguồn cung về nhà ở trong nước và so với số lượng người nước ngoài đang sinh sống, làm việc tại Việt Nam, chưa là yếu tố thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ.

Về phát triển nhà ở, các quy định về phát triển dự án đầu tư xây dựng nhà ở còn chưa rõ ràng và chưa đầy đủ nội dung như các nguyên tắc, yêu cầu đối với phát triển nhà ở nói chung cũng như các dự án phát triển nhà ở nói riêng, chưa có quy định về quá trình đầu tư xây dựng dự án nhà ở và việc phân loại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở còn thiếu thống nhất, dẫn đến việc áp dụng tại các địa phương không thống nhất.

Hiện nay pháp luật về đầu tư, xây dựng đã có sự thay đổi mà trong đó có một số nội dung liên quan, tác động đến các quy định của Luật Nhà ở như điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, khái niệm dự án đầu tư xây dựng nhà ở, hình thức sử dụng đất để xây dựng nhà ở,…

Về nhà ở xã hội, việc quy hoạch, bố trí quỹ đất, xác định diện tích đất ở dành để xây dựng nhà ở xã hội tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị còn nhiều bất cập,…

Về tài chính cho phát triển nhà ở, một số nguồn vốn phục vụ cho phát triển nhà ở chưa cụ thể, rõ ràng. Các nguồn vốn huy động đang được sử dụng hiệu quả trong thời gian gần đây như cổ phiếu, trái phiếu, chứng khoán, quỹ đầu tư phát triển,… đã được quy định trong các pháp luật khác có liên quan như Luật tổ chức tín dụng, Luật Doanh nghiệp, Luật Chứng khoán nhưng chưa được quy định trong Luật Nhà ở.

Đồng thời, nguyên tắc huy động vốn mới chỉ nêu nguyên tắc cơ bản, chưa cụ thể (Điều 68) dẫn đến nhiều trường hợp huy động nguồn vốn cho phát triển nhà ở thương mại vượt quá khả năng thanh toán, chưa thống nhất với các pháp luật khác có liên quan như quy định phát hành trái phiếu doanh nghiệp theo Luật doanh nghiệp, quy định huy động thông qua quỹ đầu tư bất động sản theo Luật Chứng khoán,…

Ngoài ra, quy định về điều kiện, hình thức huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại còn chưa cụ thể, đầy đủ (Điều 69),…

Đối với thảo Luật Kinh doanh Bất động sản, Bộ này cho biết, phạm vi điều chỉnh và quy định của Luật chưa được rõ ràng hoặc có sự giao thoa với một số pháp luật khác như: Luật đất đai (về chuyển nhượng quyền sử dụng đất), Luật Nhà ở (về mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở), Luật Đầu tư (về chuyển nhượng dự án bất động sản), pháp Luật dân sự (về hợp đồng kinh doanh…).

Bên cạnh đó, Luật này quy định chung về kinh doanh nhà, công trình xây dựng mà chưa quy định cụ thể, riêng đối với một số loại bất động sản như nhà ở, công trình dịch vụ, thương mại, du lịch…(trong khi việc kinh doanh nhà ở lại được điều chỉnh cả trong Luật Nhà ở).

Đáng chú ý, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 còn chưa quy định chặt chẽ về điều kiện tổ chức, cá nhân được kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản; điều kiện sát hạch trình độ, kỹ năng hoạt động môi giới bất động sản dẫn tới tình trạng làm ăn “chộp giật”, trốn thuế, chưa đảm bảo phòng chống rửa tiền, thiếu đồng bộ thông tin thị trường bất động sản; tồn tại hiện tượng sàn giao dịch câu kết “ôm hàng”, “làm giá”, “tạo sóng”, “thổi giá”, “gây sốt ảo” để ăn chênh lệch, nhiễu loạn thị trường,…

Bộ Xây dựng thừa nhận, thị trường bất động sản phát triển thiếu kiểm soát, bất ổn định, cơ cấu sản phẩm không phù hợp, giá bất động sản ở đô thị quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân, so với tốc độ phát triển kinh tế, tình trạng đầu cơ vẫn còn diễn ra phổ biến tại các địa phương,…

Những điểm mới

Bộ Xây dựng cho biết, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có 13 Chương với 234 Điều. Trong đó, một số chính sách cần sửa đổi, bổ sung hoặc xây dựng mới có liên quan đến các nội dung như: Sở hữu nhà ở; chiến lược, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; phát triển nhà ở; chính sách nhà ở xã hội; tài chính cho phát triển nhà ở; chính sách chung về quản lý, sử dụng nhà ở; quản lý, sử dụng nhà chung cư và quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam.

Về chính sách mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại của các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thì chuyển sang quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản để đảm bảo việc tra cứu, áp dụng pháp luật được thuận lợi và thực hiện thống nhất.

Riêng tại Chương 2 quy định về sở hữu nhà ở, dự thảo bổ sung mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư; thời hạn sở hữu nhà chung cư; cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà chung cư; xử lý khi nhà chung cư còn thời hạn sở hữu; xử lý nhà chung cư khi hết thời hạn sở hữu.

Trong đó, quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư, Bộ Xây dựng đã đề xuất hai phương án. Cụ thể, phương án 1 là bổ sung mới quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng của công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng. Với phương án 2, thời hạn sở hữu nhà chung cư theo quy định của pháp luật đất đai.

Tại Chương 7 về tài chính cho phát triển nhà ở, dự thảo Luật bổ sung mới một số quy định như nguồn vốn của nhà nước để phục vụ cho phát triển nhà ở; hình thức huy động vốn để phát triển nhà ở,…

Còn dự thảo luật Kinh doanh Bất động sản có 99 điều, chia thành 11 chương. Dự thảo sẽ quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung để làm rõ, bảo đảm tính công khai, minh bạch của hoạt động kinh doanh bất động sản và tránh chồng chéo, giao thoa của hệ thống pháp luật.

Cụ thể, các hoạt động kinh doanh nhà ở hiện được điều chỉnh ở cả hai luật là luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và luật Nhà ở năm 2014 sẽ được nghiên cứu để thống nhất quy định trong luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) lần này.

Đồng thời, làm rõ các nội dung liên quan đến kinh doanh bất động sản dưới dạng quyền sử dụng đất trong các dự án bất động sản, tránh chồng chéo với pháp luật về đất đai; hợp nhất các quy định yêu cầu về công khai thông tin bất động sản của luật hiện hành và các quy định về thông tin nhà ở của luật Nhà ở để thống nhất quy định trong luật Kinh doanh bất động sản.

Đáng chú ý, dự luật sửa đổi sẽ bổ sung một số nội dung quy định cụ thể về giao dịch, kinh doanh các loại bất động sản là công trình căn hộ khách sạn (condotel), biệt thự nghỉ dưỡng (resort villa), công trình văn phòng làm việc kết hợp lưu trú (officetel), nhà phố thương mại (shophouse),…