HoREA: Bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn sẽ tạo 'lợi ích nhóm'

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng, nếu quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch thì çác sàn giao dịch sẽ trở thành "ông vua" của thị trường bất động sản do được trao cho các quyền và lợi thế có tính “đặc quyền, đặc lợi”.

Chưa nhiều sàn giao dịch có uy tín thương hiệu

Hiệp hội cho biết, các quốc gia trên thế giới không quy định bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch, nhưng tại những nền kinh tế có tính chuyên môn hoá, phân công xã hội rất cao thì tuyệt đại đa số giao dịch bất động sản đều được thực hiện thông qua “văn phòng môi giới” một cách tự nguyện theo nhu cầu của người dân, doanh nghiệp. Đồng thời, người làm “môi giới bất động sản” phải được đào tạo và có chứng chỉ hành nghề, có mã số cá nhân môi giới.

Thực tiễn của nước ta cho thấy, tuy đã có hơn 300.000 người môi giới nhưng chỉ có khoảng 30.000 người có chứng chỉ hành nghề và đã được đào tạo, chiếm 10%, với khoảng 2.000 văn phòng môi giới, sàn giao dịch bất động sản. Do đó, phần lớn người môi giới đang hoạt động tự do kiểu “cò đất”, “cò nhà”. Hiện nay, các sàn giao dịch của các doanh nghiệp bất động sản có uy tín thương hiệu chưa nhiều. 

Chính vì thiếu lực lượng môi giới bất động sản chuyên nghiệp nên trong thời gian qua, giới đầu nậu, cò đất, cò nhà, doanh nghiệp bất lương đã gây ra tình trạng thổi giá, đẩy giá, giao dịch ảo, tạo khan hiếm giả tạo, gây ra các cơn sốt ảo giá nhà đất  trên thị trường.

HoREA nhấn mạnh, về bản chất, sàn giao dịch chỉ là đơn vị làm dịch vụ phục vụ cho bên bán, bên mua và được trả tiền công là phí dịch vụ. Người mua hoặc người ấn thuê môi giới hoặc sàn giao dịch bất động sản theo nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, tự thỏa thuận và trả phí dịch vụ. Đồng thời, bản thân người môi giới, sàn giao dịch cũng phải tự chứng minh năng lực và uy tín để được người mua bán nhà, chủ đầu tư lựa chọn.

Trên thực tế, các sàn giao dịch bất động sản hoạt động rất đìu hiu trong các năm gần đây và nhiều sàn giao dịch đóng cửa hoặc tạm dừng hoạt động. Việc đề xuất quy định bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch sẽ là phao cứu sinh, tạo lại lợi thế và đặc quyền, đặc lợi cho lực lượng môi giới, sàn giao dịch.

HoREA cho rằng cần trả lại đúng vai trò, vị trí của hoạt động môi giới, sàn giao dịch trong thị trường bất động sản, đó là vai trò “cầu nối” kết nối bên bán với bên mua, giữ vai trò cung ứng dịch vụ bán hàng cho bên bán (là chủ đầu tư dự án hoặc chủ sở hữu bất động sản) hoặc cung ứng dịch vụ mua bất động sản cho bên mua.

"Đặc quyền", "đặc lợi" của các sàn môi giới

Theo HoREA, quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch sẽ tạo "đặc quyền" cho các sàn giao dịch bất động sản. Bởi lẽ sàn giao dịch không góp một đồng vốn nào với chủ đầu tư để bồi thường, giải phóng mặt bằng hoặc đầu tư xây dựng các công trình trong dự án, nhưng lại được “đặc quyền” bán sản phẩm của dự án.

Trong lúc, doanh nghiệp chủ đầu tư dự án lại bị “tước bỏ” quyền tự chủ kinh doanh, tự do kinh doanh đã được quy định tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020. Hơn nữa, sàn giao dịch cũng là doanh nghiệp như doanh nghiệp chủ đầu tư dự án, nên hai bên phải bình đẳng với nhau.

Quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch cũng sẽ tạo "đặc lợi” cho các sàn giao dịch bất động sản vì dẫn đến việc sàn giao dịch được hưởng phí dịch vụ bán hàng tối thiểu là 2% trên doanh số bán hàng. Thậm chí có không ít trường hợp phí môi giới này cao hơn rất nhiều, có thể đến 7 - 8% hoặc cao hơn. Tổng giá trị của thị trường bất động sản lên đến hàng triệu tỷ đồng, chỉ tính mức phí dịch vụ môi giới tối thiểu là 2% thì tổng chi phí môi giới có thể lên đến hàng ngàn tỷ đồng mỗi năm.

Sàn giao dịch cũng còn có thể “vô tình” chiếm dụng tiền thanh toán bán hàng của chủ đầu tư. Bởi lẽ, sàn giao dịch thường định kỳ mới chuyển tiền thanh toán của khách hàng cho chủ đầu tư dự án sau một thời gian nhất định.

Sàn giao dịch còn nắm giữ được toàn bộ thông tin khách hàng - một cơ sở dữ liệu rất quan trọng để khảo sát, đánh giá và ra quyết định đầu tư kinh doanh mà chủ đầu tư dự án không còn tiếp cận được.

"Khi cắt đứt khâu bán hàng ra khỏi chủ đầu tư dự án bất động sản thì chủ đầu tư dự án bị tách khỏi thị trường bất động sản và gần như bị lệ thuộc hoàn toàn, trở thành người làm thuê trở lại cho môi giới và sàn giao dịch bất động sản. Chủ đầu tư cũng không thể làm tốt công tác hậu mãi, chăm sóc khách hàng", HoREA phân tích.

Theo Hiệp hội này, quy định này có thể chỉ làm lợi cho nhóm các sàn giao dịch bất động sản, không có lợi cho người tiêu dùng và không phù hợp với chủ trương của Nghị quyết 18 về xây dựng thị trường bất động sản bảo đảm công khai, minh bạch. Do đó, kiến nghị hoàn thiện Điều 211 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) như sau:

“5. Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản”.