Kiến nghị đưa không gian trên và dưới mặt đất vào Luật Đất đai

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tiếp tục ghi nhận nhiều ý kiến đóng góp tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội khóa XV diễn ra ngày 15/1.

Tại phiên họp, đại biểu Lê Thanh Hoàn - Đoàn ĐBQH tỉnh Thanh Hóa đã đề cập đến quyền sử dụng vùng trời phía trên, vùng đất bên dưới bề mặt thửa đất của người sử dụng và đề nghị bổ sung thêm quy định này vào dự thảo luật. 

"Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định chung về quyền sử dụng đất, song quyền sử dụng đất có giới hạn như thế nào thì lại chưa thực sự được làm rõ.

Theo quy định, thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới mô tả trên hồ sơ địa chính hoặc xác định trên thực địa. Vậy ranh giới này là gì? Theo chiều ngang hay chiều dọc? Không gian 2 chiều hay 3 chiều? Những vấn đề này cũng cần được hoàn thiện thêm.

Hầu hết ranh giới chỉ được xác định theo chiều ngang trong thực tế, còn ranh giới theo chiều dọc gần như chỉ tồn tại trên giấy, không được đánh dấu trên thực địa. Trong khi đó, Luật Dân sự quy định người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định pháp luật. 

Trên thế giới, từ thời La Mã, hầu hết pháp luật phương Tây chấp nhận rằng đất thuộc về ai thì người đó cũng sở hữu phần vùng trời và lòng đất.

Đến nay, điều này đã được giới hạn lại vì nhiều quốc gia luật hóa theo hướng chủ sở hữu độc quyền sử dụng, hưởng thụ phần vùng trời phía trên, vùng đất bên dưới bề mặt khi cần thiết một cách hợp lý. Họ đã hạn chế vấn đề theo các đạo luật về đất đai, hàng không, khoáng sản, quy hoạch xây dựng.

Đơn cử như Nhật Bản cho phép được sử dụng đất đến độ sâu 40m; Indonesia là 30m; Bắc Kinh (Trung Quốc) phân thành 4 vùng với các độ sâu khác nhau, chiều sâu được xác định bởi khả năng tiếp cận của con người.

Ở một số nơi khác thì áp dụng nguyên tắc đăng ký phân tầng, tức mỗi lớp đất sẽ được đăng ký như một thửa đất độc lập, được áp dụng trực tiếp mà không xem xét đến nguyên tắc kết nối kiến trúc.

Tại Việt Nam, việc sửa đổi luật lần này là cơ hội để chúng ta quy định rõ hơn về quyền của người sử dụng đất đối với không gian phía trên và lòng đất phía dưới. Qua đó, khi thực hiện những công trình ngầm, ngoài phạm vi quyền sử dụng đất thì không phải thực hiện thu hồi đất, lúc này chỉ áp dụng theo nguyên tắc bồi thường trách nhiệm ngoài hợp đồng nếu có thiệt hại xảy ra.

Để tạo cơ sở pháp lý về quyền của người sử dụng đất, làm cơ sở cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo các tầng đất, định giá tiền sử dụng đất dưới bề mặt; đồng thời cụ thể hóa quyền bề mặt trong Luật dân sự đã quy định; đồng bộ với quy định tại dự thảo luật về quyền chuyển nhượng cho thuê không gian dưới lòng đất; tôi đề nghị bổ sung thêm điều khoản về quyền của người sử dụng đất.

Theo đó, người sử dụng đất có quyền sử dụng vùng trời phía trên bề mặt đất và vùng đất bên dưới bề mặt đó một cách hợp lý cho việc sử dụng hợp pháp của mình theo quy định của Chính phủ", ông Hoàn nói. 

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 (Vietnam Investment Forum 2027)

Thời gian: Ngày 12/11/2026
Địa điểm: Shilla Monogram Hanoi Westlake, số 6 Hoàng Minh Thảo, Tây Hồ Tây, Hà Nội

Là sự kiện thường niên quy tụ các chuyên gia đầu ngành, Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 mang đến những góc nhìn chuyên sâu về triển vọng đầu tư và cơ hội trên thị trường năm 2027.

Trong khuôn khổ sự kiện, Ban tổ chức sẽ công bố Best Retail Brokers 2026 - Bảng xếp hạng công ty chứng khoán có dịch vụ bán lẻ tốt nhất thị trường Việt Nam.

Hãy tham gia đánh giá chất lượng dịch vụ công ty chứng khoán, góp phần phản ánh trải nghiệm thực tế của nhà đầu tư và có cơ hội nhận vé mời tham dự Diễn đàn.

Đánh giá chất lượng dịch vụ
công ty chứng khoán của bạn

Cùng cộng đồng đầu tư đón đầu xu hướng, cập nhật góc nhìn chuyên gia và khám phá cơ hội đầu tư năm 2027. Đăng ký ngay để nhận ưu đãi vé Early Bird, giảm hơn 30%!

Mua Vé Early Bird
Giảm Hơn 30%