Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Doanh nghiệp vẫn kêu vướng

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của công dân, người sử dụng đất đối với đất đai. Dự thảo gồm 16 chương, 262 điều.

Tại Hội nghị góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) diễn ra tại Bình Dương sáng 4/1, các doanh nghiệp cho rằng đến nay, nhiều nội dung đã được chỉnh sửa, bổ sung tại dự thảo Luật. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều quy định chưa được sửa đổi, bổ sung để gỡ vướng tạo thuận lợi cho sự phát triển.

Ông Mai Hữu Tín, Chủ tịch Liên đoàn Doanh nghiệp tỉnh Bình Dương cho rằng, dự thảo Luật quy định chỉ cho thuê đất và thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với các dự án: Sản xuất nông nghiệp, công nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp công nghệ cao, khu lâm nghiệp công nghệ cao; công trình công cộng, thương mại dịch vụ… Còn các dự án sản xuất kinh doanh khác chỉ được thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.

"Điều này sẽ dẫn đến việc rất nhiều doanh nghiệp sử dụng đất sản xuất kinh doanh, đền bù đất cho dân nhưng không thể tiếp cận vốn ngân hàng thông qua thế chấp quyền sử dụng đất. Việc hạn chế thu tiền thuê đất một lần nhằm đảm bảo nguồn thu ổn định cho ngân sách quốc gia, tuy nhiên nên có cách giải quyết phù hợp đối với doanh nghiệp đã bỏ tiền ra để đền bù đất nhưng không thể tiếp cận tín dụng", ông cho biết.

Do đó vị này đề nghị bổ sung thêm trường hợp nếu doanh nghiệp được Nhà nước cho phép trả tiền s​ử dụng đất 1 năm nhưng chấp nhận trả tiền sử dụng đất một lần cho giai đoạn 5 năm được phép thế chấp quyền sử dụng đất để tiếp cận tín dụng, qua đó tạo điều kiện cho doanh nghiệp mở rộng sản xuất.

Ông Trần Hữu Tâm, đại diện CTCP Đầu tư Xây dựng Bcons cho biết một điểm vướng mắc hiện nay là vấn đề dự án nhà ở thương mại phải có đất ở. Vị này ủng hộ quan điểm thay đổi các quy định hiện hành, bỏ yêu cầu phải có đất ở hiện trạng khi làm dự án nhà ở.

Bên cạnh đó, theo ông Tâm, hình thức thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để làm dự án là một hình thức mới để đưa đất vào dự án nhà ở, giúp nhà đầu tư thăm dò tính khả thi về pháp lý của dự án, giảm rủi ro khi mua đất mà không làm được dự án.

Tuy nhiên với quy định ở mục b khoản 1 Điều 127, nhà đầu tư chỉ được thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất ở, doanh nghiệp nhận thấy hình thức này không có tác dụng nhiều và cũng không giải quyết được vấn đề doanh nghiệp không thể mua đất nông nghiệp để làm dự án phi nông nghiệp mà không có quyết định chấp thuận của UBND tỉnh.

Còn theo đại diện Công ty liên doanh TNHH Khu công nghiệp Việt Nam – Singapore (VSIP), Điều 203 dự thảo Luật quy định chủ đầu tư khu công nghiệp có trách nhiệm dành quỹ đất công nghiệp đã đầu tư kết cấu hạ tầng để cho thuê lại đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ, các cơ sở di dời do ô nhiễm môi trường.

Tuy nhiên, dự thảo Luật chưa có định nghĩa về doanh nghiệp vừa và nhỏ, các cơ sở di dời do ô nhiễm môi trường. Do đó đề xuất bổ sung định nghĩa về doanh nghiệp vừa và nhỏ, các cơ sở di dời do ô nhiễm môi trường, hoặc dẫn chiếu đến các quy định pháp luật liên quan. Bên cạnh đó, doanh nghiệp này cho rằng cần làm rõ tỷ lệ diện tích đất dành cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ, các cơ sở di dời do ô nhiễm môi trường.

Liên quan đến Điều 126 tại dự thảo quy định về đấu thầu dự án có sử dụng đất, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, trên thực tế hiện nay, vẫn có các nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại tự thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng gặp rất nhiều khó khăn, trở ngại.

Việc này dễ dẫn đến tình trạng đất "da beo", không thể triển khai thực hiện dự án, bị chôn vốn nên đa số nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại đều mong muốn tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để có ngay quỹ đất sạch thực hiện dự án.

Ông cho rằng, mục đích đấu giá là để lựa chọn nhà đầu tư trả giá cao nhất, còn mục đích đấu thầu là để lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực nhất, dự án có chất lượng tốt nhất và có cam kết nghĩa vụ tài chính với Nhà nước cao nhất.

Do đó, ông đề nghị, Luật quy định không đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với đất chưa giải phóng mặt bằng, mà chỉ đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với đất đã giải phóng mặt bằng để tránh xảy ra xung đột lợi ích giữa cơ quan Nhà nước với người có đất bị thu hồi sau khi đã lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu dự án có sử dụng.

Đồng thời cần bổ sung thêm các trường hợp đấu thầu dự án có sử dụng đất để thực hiện các dự án thương mại, dịch vụ, y tế, giáo dục, du lịch, vui chơi giải trí, thể dục thể thao, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Chủ tịch HoREA cũng đề nghị HĐND cấp tỉnh chỉ quy định các tiêu chí lựa chọn dự án đầu tư có sử dụng đất phải thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư phù hợp với tình hình thực tế của địa phương và UBND cấp tỉnh quyết định dự án đầu tư có sử dụng đất phải thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Ngoài ra, các doanh nghiệp cũng góp ý vào quy định định giá đất, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất; thu hồi, trưng dụng đất; hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; quy định chuyển tiếp, điều khoản thi hành và nguyên tắc áp dụng của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Để tiếp tục hoàn thiện dự thảo Luật, các doanh nghiệp cho rằng cần tiếp tục nghiên cứu, rà soát một cách cẩn trọng, đảm bảo sự phù hợp, tính khả thi của các quy định được sửa đổi. 

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 (Vietnam Investment Forum 2027)

Thời gian: Ngày 12/11/2026
Địa điểm: Shilla Monogram Hanoi Westlake, số 6 Hoàng Minh Thảo, Tây Hồ Tây, Hà Nội

Là sự kiện thường niên quy tụ các chuyên gia đầu ngành, Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 mang đến những góc nhìn chuyên sâu về triển vọng đầu tư và cơ hội trên thị trường năm 2027.

Trong khuôn khổ sự kiện, Ban tổ chức sẽ công bố Best Retail Brokers 2026 - Bảng xếp hạng công ty chứng khoán có dịch vụ bán lẻ tốt nhất thị trường Việt Nam.

Hãy tham gia đánh giá chất lượng dịch vụ công ty chứng khoán, góp phần phản ánh trải nghiệm thực tế của nhà đầu tư và có cơ hội nhận vé mời tham dự Diễn đàn.

Đánh giá chất lượng dịch vụ
công ty chứng khoán của bạn

Cùng cộng đồng đầu tư đón đầu xu hướng, cập nhật góc nhìn chuyên gia và khám phá cơ hội đầu tư năm 2027. Đăng ký ngay để nhận ưu đãi vé Early Bird, giảm hơn 30%!

Mua Vé Early Bird
Giảm Hơn 30%