Chuyên gia: Hai luật vừa thông qua sẽ hạn chế việc chủ đầu tư 'cài cắm' các điều khoản trong hợp đồng mua nhà

Tại hội thảo “Những điểm mới của Luật Nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản năm 2023” diễn ra vừa qua, LS Lê Ngọc Tuấn, Công ty Luật TNHH Davilaw đã đánh giá, với luật mới, hợp đồng kinh doanh bất động sản được phân chia thành nhiều loại cụ thể về thuê, mua,... là điều hợp lý.

"Lý do bởi thị trường của chúng ta có nhiều phân khúc khách hàng và nhiều phân khúc sản phẩm khác nhau. Luật được thiết kế theo hướng chuyên biệt, quy định những điều khoản "cứng" bắt buộc phải có trong hợp đồng.

Một mặt, đây là luật chơi công bằng. Mặt khác, giúp bảo vệ quyền lợi cho người mua - bên yếu thế trong giao dịch. Đồng thời, cũng giúp công tác quản lý của cơ quan chức năng trở nên thuận tiện hơn; hạn chế xảy ra các tranh chấp bất động sản nói chung và tranh chấp đất đai nói riêng.

Trên thực tế, rất nhiều tranh chấp bất động sản phát sinh từ các vấn đề liên quan đến hợp đồng. Khi soạn thảo hợp đồng, bên chủ đầu tư thường thuê chuyên gia hoặc có hẳn một đội ngũ riêng chuyên về pháp chế với kinh nghiệp dày dặn. Qua đó, thiết kế ra những bản hợp đồng, khế ước với nội dung đầy đủ, cặn kẽ.

Biết là mặc dù họ vẫn mang tâm lý phải đảm bảo công bằng cho các bên, song, khi đã được đặt hàng thực hiện một sản phẩm để bảo vệ cho chủ đầu tư, ít nhiều cũng có thể xảy ra câu chuyện "cài cắm" ở đây.

Do đó, tôi cho rằng điểm mới này của luật sẽ mang lại tác động tốt. Thị trường sẽ dần hình thành những khách hàng thông thái khi mua bất động sản. Bên cạnh việc quan tâm đến sản phẩm, người mua còn phải xem xét kỹ các nội dung trong hợp đồng.

Về phía chủ đầu tư, khi soạn thảo hợp đồng cũng sẽ không thể vượt quá các nguyên tắc cứng trong luật, trừ những điều khoản có thể thỏa thuận với nhau. Dù luật có thiết kế theo hướng nào thì cũng không thể bỏ nguyên tắc chung của hợp đồng là tự nguyện và tự do thỏa thuận.

Chưa kể hiện chúng ta đã gia nhập vào sân chơi chung của thế giới, câu chuyện mua nhà bây giờ đã có sự hiện diện của cả người Việt Nam lẫn người nước ngoài".

Đồng quan điểm, LS Nguyễn Hồng Chung, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội thông tin rất nhiều trường hợp sau khi mua nhà xong, đến lúc quay lại câu chuyện hợp đồng thì xảy ra tranh chấp. Vì lẽ đó, vị này đánh giá việc Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) phân ra các loại hợp đồng riêng và quy định những nội dung chính của từng loại hợp đồng là rất phù hợp.   

Đặt bản thân vào địa vị bên yếu thế trong giao dịch, Chuyên gia Tư vấn Phát triển dự án Nguyễn Hồng Chuyên bổ sung: "Bản thân tôi khi đi mua nhà, dù là người đã có nhận thức về mặt pháp luật, song khi được chủ đầu tư đưa cho bản hợp đồng dày 30 - 50 trang thì cũng không thể đọc kỹ hoàn toàn ngay lập tức được.

Trong khi đó, vẫn có nhiều người mua khác mà nhận thức của họ về pháp luật, hợp đồng, giao dịch dân sự,... còn hạn chế. Cộng thêm tâm lý đang muốn mua nhà sau khi chốt được sản phẩm ưng ý, nhiều người dễ dàng đặt bút ký ngay vào bản hợp đồng được chủ đầu tư đưa ra.

Ngoài ra, tôi đã từng nhìn thấy một số hợp đồng về góp vốn hay hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án bất động sản. Dù đúng là giao dịch dân sự trên thực tế, song nội dung của các hợp đồng vẫn có nhiều điều còn lỏng lẻo. Trong bối cảnh đà phát triển của thị trường bất động sản còn lên xuống như đồ thị hình sin thì các tranh chấp hay rủi ro pháp lý trong hợp đồng có lẽ sẽ còn diễn ra thường xuyên".

Trước thực trạng trên, chuyên gia kiến nghị việc này cần phải được pháp luật quy định rõ ràng, cụ thể hơn nữa trong luật để bảo về quyền lợi người mua. Đồng thời, để khung quy định cơ bản liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở hay kinh doanh bất động sản trở nên thật chặt chẽ.