Cần chờ thêm các nghị định để hoàn thiện Luật Kinh doanh bất động sản

Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua vào cuối tháng 11 và chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2025.

Một trong những điểm mới của chính sách là quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc tối đa 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định.

Tại hội thảo “Những điểm mới của Luật Nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản năm 2023” diễn ra mới đây, vấn đề này đã được giới chuyên gia bàn luận sâu hơn và chỉ ra những "điểm mờ" chưa cụ thể. 

Dưới góc độ người hành nghề trong lĩnh vực luật pháp, LS. Lê Ngọc Tuấn, Luật sư tư vấn tại Công ty Luật TNHH Davilaw cho rằng, quy định này được xây dựng theo hướng bảo vệ quyền lợi cho bên yếu thế trong giao dịch, tức khách hàng ở bên mua. Qua đó, giúp thị trường tiến tới tìm kiếm các nhà đầu tư có năng lực thực sự và hoạt động chuyên nghiệp.

"Tuy nhiên, có một vấn đề đặt ra là nếu trong giao dịch không sử dụng thuật ngữ "đặt cọc" thì sao? Thay vào đó, sử dụng những thuật ngữ như "thỏa thuận hợp tác", "góp vốn",... Điều này vẫn có thể giúp chủ đầu tư huy động vốn mà không trái luật. Lúc này, công tác kiểm tra sẽ gặp nhiều khó khăn, vướng mắc.

Do đó, luật đã ban hành là một chuyện. Chúng ta vẫn phải tiếp tục chờ đợi thêm các nghị định, cơ chế hậu kiểm cũng như thiết kế của nhà làm luật đối với việc giao dịch khi triển khai trên thực tế sẽ như thế nào?

Ngoài ra, trước đó trong quá trình thảo luận dự thảo luật từng ghi nhận ý kiến rằng, liệu quy định đặt cọc có trái với quy định của Luật Dân sự - bộ luật "gốc" cho câu chuyện đặt cọc. Bởi về mặt nguyên tắc, Luật Dân sự dựa trên tinh thần tự nguyện, không trái pháp luật, không vi phạm điều cấm và đạo đức xã hội là được", ông Tuấn nêu ý kiến.

Dưới góc nhìn doanh nghiệp, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6 cũng cho rằng quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc tối đa 5% giá bán còn nhiều chi tiết chưa thỏa đáng. 

"Vấn đề này có 2 vế, đó là đặt cọc không quá 5% và khi dự án đủ điều kiện kinh doanh. Tôi muốn nói rõ hơn, rằng như thế nào mới là đủ điều kiện kinh doanh? Chiếu theo quy định hiện hành, với phân khúc chung cư, đủ điều kiện kinh doanh là phải xong phần móng công trình, được nghiệm thu móng, có giấy đủ điều kiện mở bán của Sở Xây dựng.

Với dự án nhà ở xã hội, đa phần quy định cũng tương tự và thêm việc phải được Sở Xây dựng đăng tải trên website, được phê duyệt giá. Với công trình liền kề, biệt thự mà không quy định xây dựng thì chỉ cần xong hạ tầng, xong nghĩa vụ về tài chính với Nhà nước. Còn với dự án liền kề, biệt thự phải quy định xây dựng thì cần hoàn thiện hạ tầng, hoàn thiện xây thô, mặt ngoài sản phẩm. 

Như vậy, nếu quy định mới đưa ra là chỉ được thu tiền đặt cọc tối đa 5% giá bán, nhưng phải đủ điều kiện như trên; thì điều đó có nghĩa dự án đã đủ điều kiện mua bán. Mà khi dự án đã đủ điều kiện mua bán, chủ đầu tư sẽ được ký hợp đồng mua bán, thu không quá 30% giá trị hợp đồng. 

Vì lẽ đó, nếu nghị định, thông tư không nêu thật chi tiết, cụ thể vấn đề này thì vô hình chung, quy định về đủ điều kiện bán và đủ điều kiện đặt cọc là như nhau. Nội dung này của luật bị "việt vị" và không còn giá trị. Lý do là bởi giữa quyền nhận 5% và quyền nhận 30% giá bán thì đương nhiêu chủ đầu tư dự án nào cũng lựa chọn phương án nhận 30%.

Ngoài ra, còn một vấn đề nữa là khi đã ký hợp đồng mua bán giữa hai bên, chủ đầu tư được nhận 30% giá trị hợp đồng thì đã bao gồm 5% này rồi.

Tôi nghĩ nếu chúng ta quy định chi tiết hơn, ví dụ như theo hướng xong thủ tục lô đất hay xong giấy phép xây dựng rồi chủ đầu tư được nhận 5% thì sẽ thỏa đáng hơn, bởi lúc này dự án chưa đủ điều kiện bán", ông Nguyễn Anh Quê nói.