Chuyên gia lý giải về quy định cá nhân không được giao dịch bất động sản quá 10 lần một năm

Thế nào là kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ?

Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản do Chính phủ ban hành đã chính thức được thực thi từ tháng 8. Một trong những điểm mới của chính sách là việc đề cập đến tiêu chí kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ.

Cụ thể, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ phải đáp ứng các yêu cầu: không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở; không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm. Trường hợp giao dịch 1 lần trong một năm thì không tính giá trị.

Trao đổi với người viết, ThS Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia Pháp lý Bất động sản thông tin, nội dung này đã từng được đặt ra khi Bộ Xây dựng lấy ý kiến đối với phiên bản dự thảo Nghị định đầu tiên vào hồi tháng 3. Tuy nhiên lúc đó, nhiều ý kiến cho rằng dự thảo Nghị định cấm, hạn chế quyền tự do kinh doanh, dẫn đến cơ quan soạn thảo đã rút lại đề xuất. 

Hiện tại, Nghị định 96 được ban hành chính thức đã khôi phục lại quy định về kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ theo dự thảo ban đầu. 

Theo chuyên gia, kinh doanh bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện, có tính phức tạp cao, đòi hỏi những chủ thể tham gia kinh doanh phải có hiểu biết chuyên sâu trong nhiều mảng chuyên môn (như pháp lý, tài chính, thị trường, xây dựng…).

Mặt khác, lĩnh vực này cũng tạo ra nhiều rủi ro cho chính chủ thể kinh doanh cũng như các chủ thể có liên quan, gồm khách hàng, cơ quan quản lý nhà nước… Do đó, việc pháp luật siết điều kiện của chủ thể kinh doanh bất động sản là cần thiết.

Chưa kể trước đây, ngay tại Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã có quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, trừ trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên... đồng thời giao Chính phủ quy định chi tiết.

Tuy nhiên, tại các Nghị định quy định chi tiết đã không đưa ra các tiêu chí định lượng để xác định phạm vi kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên.

Quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cơ bản được bảo toàn tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ; hoặc tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế; đồng thời tiếp tục giao Chính phủ quy định chi tiết. 

"Nghị định 96 quy định tiêu chí xác định kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, không cần thành lập doanh nghiệp là thực hiện đúng thẩm quyền được luật giao cho Chính phủ quy định. Nghị định không cấm cá nhân kinh doanh bất động sản vượt quá quy mô nhỏ, mà chỉ đặt ra điều kiện là phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã để kinh doanh.

Quy định theo hướng này vừa đảm bảo quản lý chặt chẽ, vừa tạo điều kiện thông thoáng cho các cá nhân, tổ chức.

Nghị định 96 đã định lượng thế nào là kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, nếu vượt quá quy mô đó thì buộc chủ thể kinh doanh phải thành lập doanh nghiệp để kinh doanh, nhằm bảo vệ quyền, lợi ích của các chủ thể trong hoạt động kinh doanh", ông Đỉnh đánh giá. 

Nói thêm về việc thực thi quy định mới, ông Đỉnh phân tích: “Tham gia vào việc thảo luận, góp ý xây dựng dự thảo Nghị định (sau đó Chính phủ chính thức ban hành tại Nghị định 96), tôi được biết ý chí, quan điểm của cơ quan soạn thảo là cá nhân sẽ vượt quá trường hợp kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ nếu: Có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm và có ít nhất một hợp đồng giá trị vượt 300 tỷ đồng. 

Như vậy, dù một cá nhân có số lần mua, bán bất động sản quá 10 lần trong một năm nhưng các hợp đồng đều có giá trị dưới 300 tỷ đồng thì không vượt quá hạn mức.

Tuy nhiên, cách diễn đạt, sử dụng ngôn ngữ của Nghị định 96 là tương đối phức tạp, dẫn đến các cách hiểu khác nhau cho các chủ thể sau khi ban hành. Do đó tôi cho rằng thời gian tới, cơ quan chủ trì soạn thảo Nghị định là Bộ Xây dựng nên có văn bản hướng dẫn chính thức để thống nhất cách hiểu về quy định về kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ tại Điều 7 Nghị định 96”. 

Chưa có chế tài đối với cá nhân vượt hạn mức   

Chuyên gia cho biết thêm, đã có một số ý kiến đặt ra về tính logic trong việc lượng hóa việc kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ. Hồ sơ xây dựng Nghị định 96 còn thiếu cơ sở thực tiễn để đưa ra định lượng con số 300 tỷ đồng và 10 lần giao dịch trong một năm để tăng tính thuyết phục.

“Tuy nhiên, dù sao quy định này cũng đã được ban hành và hiện đã có hiệu lực pháp luật, do đó việc phân tích tính hợp lý của quy định về hạn mức kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ tại Nghị định 96 là không còn nhiều ý nghĩa tại thời điểm này. 

Theo tôi, thông qua quá trình thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Nghị định 96, cơ quan quản lý sẽ có báo cáo tổng kết, đánh giá, từ đó đánh giá được hiệu quả điều chỉnh, tính khả thi, phù hợp thực tiễn… của quy định. Trên cơ sở đó, cơ quan quản lý nếu cần thiết sẽ có phương án điều chỉnh, bổ sung… cho phù hợp.

Ngoài ra, một vấn đề quan trọng, cần trả lời thỏa đáng là cơ chế bảo đảm thực hiện quy định của Nghị định 96. Cụ thể, làm thế nào để kiểm soát được các cá nhân kinh doanh bất động sản vượt hạn mức quy mô nhỏ? Chế tài áp dụng là gì?

Nếu một cá nhân cố tình mua, bán bất động sản vượt hạn mức quy mô nhỏ (ví dụ mua, bán nhiều hơn 10 căn nhà trong một năm, trong đó có ít nhất một hợp đồng giá trị trên 300 tỷ đồng) thì các giao dịch vượt hạn mức có vô hiệu không? Hậu quả pháp lý là gì?

Cần làm rõ những vấn đề trên thì mới thuận tiện cho các chủ thể áp dụng và quy định của Nghị định 96 mới thực sự đi vào thực tiễn cuộc sống”, ông Đỉnh nói.   

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 (Vietnam Investment Forum 2027)

Thời gian: Ngày 12/11/2026
Địa điểm: Shilla Monogram Hanoi Westlake, số 6 Hoàng Minh Thảo, Tây Hồ Tây, Hà Nội

Là sự kiện thường niên quy tụ các chuyên gia đầu ngành, Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 mang đến những góc nhìn chuyên sâu về triển vọng đầu tư và cơ hội trên thị trường năm 2027.

Trong khuôn khổ sự kiện, Ban tổ chức sẽ công bố Best Retail Brokers 2026 - Bảng xếp hạng công ty chứng khoán có dịch vụ bán lẻ tốt nhất thị trường Việt Nam.

Hãy tham gia đánh giá chất lượng dịch vụ công ty chứng khoán, góp phần phản ánh trải nghiệm thực tế của nhà đầu tư và có cơ hội nhận vé mời tham dự Diễn đàn.

Đánh giá chất lượng dịch vụ
công ty chứng khoán của bạn

Cùng cộng đồng đầu tư đón đầu xu hướng, cập nhật góc nhìn chuyên gia và khám phá cơ hội đầu tư năm 2027. Đăng ký ngay để nhận ưu đãi vé Early Bird, giảm hơn 30%!

Mua Vé Early Bird
Giảm Hơn 30%