Cần bao lâu để thị trường ngấm luật?

Hôm nay 1/8, ba luật lớn về bất động sản gồm: Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 chính thức có hiệu lực. Các luật này được kỳ vọng sẽ mở ra chu kỳ mới cho thị trường bất động sản (BĐS) sau khi trải qua giai đoạn khủng hoảng 2022 - 2023.

Bối cảnh này ít nhiều có sự tương đồng với giai đoạn khoảng 10 năm về trước, thị trường BĐS khi đó cũng vừa trải qua cuộc khủng hoảng 2009 - 2013.

Lần lượt trong năm 2013 và 2014, Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã được thông qua, song phải đến năm 2015 thị trường mới có những thay đổi rõ nét.

Bất động sản giai đoạn 2014 - 2015 từng thay đổi ra sao?

Trong báo cáo thường niên, Nhà Khang Điền (mã chứng khoán: KDH) đánh giá: "Luật Đất đai năm 2013 giải quyết những bất cập giữa cung và cầu, tạo điều kiện để phân loại, giải quyết tồn kho BĐS, khuyến khích thu hút vốn đầu tư FDI, phát triển thị trường BĐS theo hướng đáp ứng đúng nhu cầu, khắc phục tình trạng cầu ảo,...

Trong khi đó, Luật Nhà ở năm 2014 tạo điều kiện thu hút vốn đầu tư; tăng nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ; tăng cầu nhà ở khu vực giá trung bình và giá cao từ người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài làm việc tại Việt Nam. Từ đó, thị trường BĐS phát triển đa dạng, cân đối, tạo hiệu quả cho cả người tiêu dùng và nhà đầu tư.

Đối với Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, luật này quy định chặt chẽ và sát với hoạt động thực tế hơn, góp phần đẩy nhanh tiến độ tái cấu trúc thị trường BĐS theo hướng chuyên nghiệp, thị trường minh bạch, thu hút đầu tư và mang lại hiệu quả cao hơn".

Báo cáo của Phát Đạt cho hay, cuối năm 2014, thị trường BĐS trong nước bắt đầu có những tín hiệu phục hồi. Khách hàng sau thời gian chờ thị trường xuống đáy đã bắt đầu quay trở lại mua BĐS, thanh khoản ngày càng cải thiện, tỷ lệ giao dịch thành công ngày càng tăng.

Tuy nhiên, thị trường trong năm 2014 vẫn chưa hoàn toàn phục hồi. Theo lý giải của Hoàng Quân (mã chứng khoán: HQC), các luật mới được thông qua nhưng các văn bản hướng dẫn dưới Luật lại chậm được ban hành, dẫn tới quá trình thực thi còn nhiều vướng mắc. Quy định về bảo lãnh ngân hàng vẫn chưa triển khai được, người nước ngoài vẫn còn khá lo ngại về việc thực thi các chính sách ở Việt Nam nên số lượng mua nhà rất ít.

Phải bước sang năm 2015, khi cả ba luật lớn đều đồng thời có hiệu lực, thị trường BĐS mới có sự phục hồi rõ rệt.

Theo báo cáo của Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA), năm 2015, tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở trong cả nước có thêm 8,56 triệu m2; diện tích nhà ở bình quân đầu người đạt 17,32 m2/người. Quy mô giao dịch nhà ở cũng đạt trên 26.000 giao dịch, tăng 1,5 lần so với năm 2014. Giá BĐS năm 2015 tăng trung bình 5 - 6% so với năm 2014, những dự án căn hộ có vị trí đẹp thì mức tăng 10 - 15%.

Còn theo báo cáo CBRE, riêng tại TP HCM, năm 2015 đánh dấu sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường nhà ở trong phân khúc trung và cao cấp khi nguồn cung chào bán tăng mạnh, lượng tiêu thụ rất khả quan và giá bán cũng được cải thiện.

Phân tích về tỷ trọng trong lượng giao dịch, những dự án trung và cao cấp với giá bán khoảng 1,3 - 5 tỷ đồng tiêu thụ rất tốt, chiếm hơn 75% tổng giao dịch toàn thành phố trong 2015. Điều này cho thấy thị hiếu của thị trường đang dần cải thiện và người mua bắt đầu tìm kiếm những sản phẩm cao cấp hơn, chất lượng hơn.

Cùng với sự gia tăng của giao dịch nhà ở, tín dụng BĐS cũng tăng trưởng mạnh, đạt khoảng 342.000 tỷ đồng. Bên cạnh đó, các dòng vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường gia tăng mạnh cũng đã góp phần kích thích sự phục hồi khá mạnh mẽ của thị trường.

Năm 2015 cũng đánh dấu các quỹ đầu tư và công ty nước ngoài đầu tư mạnh vào thị trường BĐS thông qua các hình thức M&A, tham gia các quỹ đầu tư khiến thị trường thêm sôi động. 

"Sự hỗ trợ của các chính sách vĩ mô cũng như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực đã góp phần làm cho thị trường ấm lên và tăng trưởng đáng kể về số lượng căn hộ giao dịch, thanh khoản tăng lên và lượng hàng tồn kho giảm. 

Năm 2015 là dấu mốc khởi đầu quan trọng cho một chu kỳ phát triển mới trên thị trường BĐS Việt Nam. Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 cùng nhiều nghị định hướng dẫn thi hành được ban hành sau đó đã giúp thị trường chuyển mình mạnh mẽ với cơ cấu sản phẩm đa dạng hơn, đặc biệt thể hiện rõ nét ở phân khúc căn hộ cao cấp và BĐS nghỉ dưỡng, tạo ra tính thanh khoản tốt nhất trong nhiều năm trở lại đây", lãnh đạo Phát Đạt đánh giá.

Cần 6 - 12 tháng để "ngấm" luật mới

Theo ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avision Young, mục tiêu chính đằng sau việc sửa đổi và ban hành 3 luật bất động sản lớn này là để khắc phục sự không nhất quán trong các quy định đã xuất hiện trong thời kỳ điều chỉnh của các luật giai đoạn 2013 - 2014.

Tuy nhiên, các doanh nghiệp BĐS và nhà đầu tư vẫn đang mong chờ sớm có những Nghị định, Thông tư hướng dẫn cụ thể, đồng bộ và diễn giải nhất quán. Có như vậy, thị trường bất động sản mới có thời gian để “ngấm” chính sách mới, doanh nghiệp và địa phương mới có thể sớm áp dụng.

Việc sớm có các thông tư, nghị định hướng dẫn cụ thể sẽ giúp tháo gỡ vướng mắc và đẩy nhanh quy trình cấp phép dự án. Khi đó chi phí tài chính sẽ giảm, qua đó giúp cân bằng lại một phần chi phí đầu vào. 

Các dự án được gỡ vướng đồng loạt, tâm lý nhà đầu tư được giải tỏa, dòng tiền trong dân sẽ đổ vào địa ốc, giúp khai thông thị trường này và lan tỏa ra cả các kênh đầu tư khác.

Xét ngắn hạn trong khoảng thời gian còn lại của năm 2024, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Đầu tư DKRA Group dự báo, chính sách mới chưa thể đem lại quá nhiều tác động tích cực.

Nguyên nhân xuất phát bởi nhiều lý do như tình hình kinh tế, chính trị thế giới còn bất ổn, tăng trưởng GDP toàn cầu dự báo khoảng 2,4% (mức thấp nhất trong khoảng 3 năm gần đây),...

Theo đại diện DKRA, các luật mới cần ít nhất khoảng 6 - 12 tháng để có độ "ngấm" và dần đi vào cuộc sống.    

Song, nếu xét dài hạn trong vòng 3 - 5 năm tới hoặc lâu hơn, chuyên gia này kỳ vọng 3 luật mới sẽ giúp tháo gỡ triệt để các vướng mắc, rút ngắn quy trình cấp phép thủ tục pháp lý của dự án mới, qua đó cải thiện nguồn cung và tạo niềm tin trên thị trường.