Hết thời xây một phần hạ tầng dự án để phân lô bán nền

Nhiều năm qua, thực trạng phân lô bán nền đã trở thành vấn đề nổi cộm trên thị trường bất động sản, để lại nhiều hệ lụy tiềm ẩn cho sự phát triển đô thị. 

Trong bối cảnh đó, một trong những điểm mới của Luật Kinh doanh bất động sản vừa được Quốc hội thông qua hồi cuối tháng 11 là điều kiện được phân lô, bán nền đã chặt chẽ hơn so với quy định hiện hành.

Cụ thể, luật quy định, không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân xây dựng nhà ở thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.

Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, tính đến tháng 9/2023, cả nước có 2 đô thị đặc biệt (TP HCM và Hà Nội), 22 đô thị loại I, 35 đô thị loại II, 46 đô thị loại III và 94 đô thị loại IV. Điều này có nghĩa, luật mới đã siết thêm 81 đô thị (gồm đô thị loại II và loại III) trên cả nước trong việc phân lô bán nền.  

Bàn luận về chính sách mới này, tại hội thảo “Những điểm mới của Luật Nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản năm 2023”, LS Nguyễn Hồng Chung - Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội đã nhắc lại giai đoạn 2018 - 2021, thực trạng phân lô bán nền đã diễn ra phổ biến ở nhiều nơi. 

"Đơn cử như Hòa Lạc, khoảng thời gian đó địa phương nở rộ tình trạng doanh nghiệp, nhà đầu tư mua gom xong thực hiện phân lô đất nền để bán. Điều này đã phá vỡ quy hoạch tổng thể. Những nhà đầu tư không cần lập dự án hay làm những thủ tục khác, mà chỉ cần dồn lại tách thửa xong bán", ông Chung nói. 

Theo các chuyên gia, việc Luật Kinh doanh bất động sản mới quy định chặt chẽ hơn về phân lô bán nền là điều cần thiết. Đồng thời, bày tỏ kỳ vọng điểm mới này sẽ góp phần đưa thị trường phát triển đúng lộ trình quy hoạch, tạo ra giá trị thực sự từ sử dụng đất đai. 

Nhìn lại những chính sách từng quy định về vấn đề phân lô bán nên trong quá khứ, ông Nguyễn Anh Quê - Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định: "Luật của chúng ta như cây tre trăm đốt, khắc xuất - khắc nhập.

Trước kia, các quy định từng khá thoáng cho việc làm các dự án 1/500 phân lô bán nền không cần phải xây dựng. Đến khi chúng ta thấy tình trạng hoang hóa bất động sản xảy ra nhiều thì mới siết chặt lại; quy định đã là dự án biệt thự liền kề, không kể đô thị loại mấy, đều yêu cầu phải xây dựng.  

Giai đoạn sau đó, câu chuyện phân lô bán nền trong các loại đô thị lại quy định theo hướng các đường lớn, trục chính, phải xây to về mặt ngoài, còn dãy trong không cần; quy định lúc này gọi vui là mở một nửa.

Luật mới vừa thông qua có phạm vi quy định dành cho dự án có quy hoạch 1/500 trong các đô thị loại III trở lên. Xét về mặt phạm trù, quy mô hay giới hạn của luật, quy định không áp dụng cho việc phân lô bán nền đối với đất của người dân, trong đó có những sản phẩm như đất thổ cư, đất nông nghiệp... Với tình hình phát triển kinh tế như hiện tại, phần lớn chúng ta cũng chỉ làm các đô thị loại III, còn đô thị loại IV chủ yếu là dự án đấu giá của nhà nước.

Tôi ủng hộ quy định này. Lý do là bởi muốn có bộ mặt đô thị đẹp thì việc có quy chuẩn xây dựng thống nhất về chiều cao, mật độ, kích thước, màu sắc... là cần thiết. Trong khi đó, nếu áp dụng những quy định này trong dân thì còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như trình độ dân trí, có sự giám sát của cơ quan thanh tra, kiểm tra xây dựng của địa phương; tóm lại sẽ rất khó khăn và mệt mỏi. 

Do đó, nên quy định luôn đối với các dự án phân lô bán nền của đô thị loại III trở lên thì phải xây dựng xong đồng bộ về hạ tầng, mà việc này không ai làm tốt hơn các chủ đầu tư.

Còn đối với dự án phân lô bán nền của dân (dưới hình thức cho tặng, ủy quyền, chuyển nhượng,...) thì đó là quyền công dân theo Luật Dân sự. Tôi nghĩ Luật Đất đai sắp tới cũng sẽ không quy định buộc phải xây dựng mới được chuyển nhượng, hay không được phép chuyển nhượng khi chưa xong hạ tầng.

Ngoài ra, tôi đề xuất cần quy định chặt chẽ thêm về quy chuẩn chiều rộng mặt đường, chiều rộng thửa đất, diện tích thửa đất,... cụ thể là bao nhiêu thì mới được phân lô bán nền. Đồng thời, nên làm quyền 1/500 cho tất cả các loại đô thị, càng chi tiết càng tốt.

Việc bộ mặt đô thị đẹp hay không, không nằm ở vấn đề của dự án hay đất trong dân, mà là do quy hoạch tổng thể. Chỉ cần quy hoạch tốt, kiểm tra giám sát tốt thì không chỉ các dự án đẹp đồng bộ, mà tất cả các loại hình bất động sản cũng đều đẹp và đồng bộ được".

Đồng quan điểm, LS Lê Ngọc Tuấn - Luật sư tư vấn tại Công ty Luật TNHH Davilaw cho hay: "Chúng ta phải hình dung rõ 2 câu chuyện trong vấn đề này. Về tách thửa trong dân thì luật không cấm, do đây là quyền trên tài sản của người dân. 

Còn luật mới vừa thông qua được thiết kế theo hướng khi giao dự án thì không được phân lô bán nền. Tức giờ đây sẽ không còn hiện tượng nhà đầu tư nhận dự án xong tiến hành làm một phần đường, tổ chức thi công một phần hạ tầng rồi bán.

Việc cấm phân lô bán nền ở các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II, loại III giúp ràng buộc nhà đầu tư đã có dự án thì phải xây nhà, sau đó mới được bán quyền sử dụng đất cùng với nhà; qua đó hạn chế hiện tượng mua gom chờ thời rồi mới bán, dẫn đến hoang hóa bất động sản. Do đó, tôi ủng hộ việc cấm phân lô bán nền trong dự án".

Luật gia Nguyễn Hồng Chuyên - Chuyên gia tư vấn phát triển dự án bổ sung kiến nghị với Luật Đất đai (sửa đổi) dự kiến thông qua trong thời gian tới, cần quy định rõ ràng, chi tiết hơn rằng những trường hợp nào thì được phân lô bán nền.

Lý do là bởi trên thực tế, ngay cả với những khu vực không phải đô thị, điển hình như những huyện vùng ven hà nội, tuy là đất ở nông thôn nhưng có những địa phương xây dựng dự án lớn 300 - 500 ha. Trong khu vực có rất nhiều nhà ở, công trình cao tầng.

Nếu quy định chỉ dừng lại ở đô thị đặc biệt hay các cấp I, II, III thì sẽ còn thiếu sót cả những đô thị vùng ven hoặc thậm chí những tỉnh vùng ven. Dù là nông thôn nhưng đất đai ở những khu vực này vẫn phát triển khá "nóng".

Chính sách chưa công bằng?

Mặc dù ủng hộ chính sách mới, song theo ông Nguyễn Anh Quê, vẫn còn một số chi tiết trong luật chưa thỏa đáng: "Các chủ đầu tư tư nhân phân lô bán nền ở đô thị loại III trở lên thì phải xây dựng, nhưng nếu chủ đầu tư là ủy ban cấp huyện, cấp tỉnh thực hiện đất đấu giá lại không phải xây dựng. Tôi cảm thấy điều này không công bằng giữa các chủ thể.

Chúng ta đang thiết kế theo hình thức đấu giá đất không yêu cầu xây dựng trước một khuẩn khổ chung, chỉ khống chế mật độ, chiều cao, không quy định phải xây sẵn. Tôi thấy quy định luật pháp ở điểm này chưa đồng bộ".

Phản biện lại ý kiến trên, ông Nguyễn Hồng Chuyên cho rằng, hiện nay việc xây dựng được quản lý theo quy hoạch.

Vị này cho hay: "Đối với những khu vực nhà nước sử dụng vốn đầu tư công thực hiện đồng bộ hạ tầng để đấu giá quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng, trong trường hợp đã đấu giá và giao đất cho người dân, nhu cầu về nhà ở, kinh phí của từng người là khác nhau. Do đó, không thể đòi hỏi việc đáp ứng hạ tầng đồng bộ giống như những khu đô thị của nhà đầu tư được lựa chọn thông qua hình thức đấu thầu hay đấu giá. 

Tôi nghĩ việc có những khu nhà ở để cho người dân tự xây cũng là điều cần thiết, bởi nhu cầu xã hội vốn rất đa dạng. Không thể tất cả mọi người đều vào an cư ở những khu đô thị và xây nhà theo đúng quy hoạch phê duyệt của dự án. Hiện ngoài khu đô thị hình thành mới thì vẫn còn những khu nhà ở hiện hữu, những khu này không thể phá bỏ để xây khu đô thị đồng bộ.

Trong trường hợp này, tôi nghĩ việc nhà nước đầu tư bằng vốn đầu tư công, trong đó có phân lô bán nền cho người dân tự xây cũng giúp đáp ứng nhu cầu an cư của một bộ phận người dân. Phương án như hiện tại là đang phù hợp".