ĐBQH: Giá trị của đất không phải lúc nào cũng tăng dần, nên bỏ phương pháp thặng dư

Đóng góp ý kiến vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội khóa XV diễn ra sáng 15/1, Đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân - Đoàn ĐBQH tỉnh Bình Dương đã kiến nghị không quy định phương pháp thặng dư trong định giá đất. Có 3 lý do chính làm cơ sở cho ý kiến này. 

“Thứ nhất, kết quả định giá đất khi áp dụng phương pháp thặng dư được thực hiện trên các cơ sở giả định, ước tính. Do đó, mức độ tin cậy để làm căn cứ ước tính là chưa cao đối với các khu vực hạn chế về thông tin thực tế, chi phí, doanh thu.

Giá trị thửa đất có triển vọng tăng lên theo thời gian do quá trình lịch sử, hoạt động thương mại và các hoạt động khác trên chính thửa đất đó. Tuy nhiên, việc xác định giá trị lúc nào cũng tăng dần là không hợp lý.

Giá trị thửa đất có thể đi xuống khi nền kinh tế suy thoái, gặp các yếu tố bất lợi. Đơn cử như hiện nay, khi nhiều dự án bất động sản gần như đóng băng thì phương pháp này không đo lường được các yếu tố rủi ro tác động bất lợi đến nền kinh tế một cách chính xác. 

Thứ hai, việc tính toán các yếu tố giả định trên rất phức tạp, kết quả định giá không chắc chắn, thiếu chính xác, có sai số lớn. Cùng một thửa đất, chỉ cần thay đổi một chỉ tiêu trong các yếu tố giả định thì thay đổi kết quả định giá. Đây là nguyên nhân chính gây vướng mắc, chậm trễ trong việc xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể thời gian qua.

Dù phương pháp thặng dư được quy định tại Nghị định 44 năm 2014 của Chính phủ và Thông tư 36 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường; song thời gian qua việc tổ chức thực hiện còn nhiều vướng mắc.

Các yếu tố ước tính tổng doanh thu và tổng chi phí phát triển giả định của dự án bất động sản được ước tính trên cơ sở điều tra, khảo sát, thu thập thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố hình thành doanh thu, chi phí của những dự án có đặc điểm tương tự với dự án cần định giá. Về vấn đề này, các yếu tố hình thành doanh thu và chi phí còn quy định chung chung, không có tiêu chuẩn, định mức hay tiêu chí cụ thể nên công tác định giá còn khó khăn.

Thứ ba, thuyết minh dự án đầu tư là một trong những tài liệu quan trọng làm cơ sở để sử dụng số liệu áp dụng trong phương pháp thặng dư, tiến độ thực hiện dự án,... Vậy nhưng hiện nay, các thuyết minh dự án đầu tư còn sơ sài, không đủ thông tin hoặc thiếu số liệu chứng minh", bà Trân nói.

Theo đại biểu này, trong bối cảnh chưa hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai (trong đó có dữ liệu về giá đất), thị trường chưa phát triển toàn diện, minh bạch hoàn toàn; việc bỏ bớt một phương pháp định giá đất là điều cần thiết. Với trường hợp cần thiết phải giữ lại phương pháp này thì cần có “van khóa” để kiểm soát tính chính xác, phù hợp của kết quả định giá đất.

Cùng tham gia thảo luận về vấn đề định giá đất, đại biểu Hà Sỹ Đồng - Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Trị cũng cho rằng không nên áp dụng phương pháp thặng dư. Thay vào đó, nên áp dụng biện pháp so sánh trực tiếp để gia tăng độ chính xác.

"Cùng với đó, cũng không nên xây dựng bảng giá đất hàng năm. Một năm xây dựng bảng giá đất một lần là không thể làm được. Nếu như vậy thì quanh năm đi làm giá đất, phải có tổ nghiên cứu riêng chuyên phụ trách. Việc ban hành văn bản quy phạm pháp luật tốn rất nhiều thời gian. 

Thay vào đó, tôi đề nghị áp dụng quy định 5 năm thông báo bảng giá đất 1 lần như luật hiện hành. Nếu giá thị trường có biến động thì áp dụng hệ số K để điều chỉnh phù hợp như cách chúng ta đã làm", ông Đồng bổ sung.