'Phương pháp thặng dư gây vướng mắc, chậm trễ trong định giá đất'

Sáng nay 3/11, Quốc hội tiếp tục phiên thảo luận về dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Xoay quanh vấn đề định giá đất, đại biểu Nguyễn Thị Yến - Đoàn ĐBQH tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã đề nghị không xác định phương pháp thặng dư trong định giá đất.

Theo đại biểu, trên thực tế phương thức thặng dư áp dụng ước tính doanh thu chi phí việc tính toán các yếu tố giả định trên rất phức tạp, kết quả định giá không chắc chắn, thiếu chính xác, có sai số lớn, cùng một thửa đất chỉ cần thay đổi một chỉ tiêu trong các yếu tố giả định sẽ thay đổi kết quả định giá.

Đây là nguyên nhân chính gây vướng mắc, chậm trễ trong việc xác định thẩm định quyết định giá đất cụ thể trong thời gian qua; chưa kể cách hiểu của mọi người khác nhau trong các hoàn cảnh thời điểm khác nhau. 

Quan điểm trên của đại biểu Nguyễn Thị Yến đi ngược lại với góc nhìn của các chuyên gia trong thời gian gần đây.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), phương pháp thặng dư trong định giá đất nên được giữ lại.

"Phần giá trị tăng thêm từ đất (chênh lệch địa tô) do hai chủ thể chính tạo ra gồm Nhà nước và nhà đầu tư, trong đó có vai trò rất quan trọng của nhà đầu tư tư nhân nên chính sách tài chính về đất đai, giá đất cần điều tiết đảm bảo tính công bằng và ổn định xã hội đối với cả phần thu ngân sách nhà nước và phần thụ hưởng của nhà đầu tư. 

Do vậy, Nhà nước có quyền điều tiết chênh lệch địa tô này để phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng, bao gồm đầu tư cơ sở hạ tầng và chính sách hỗ trợ cho người có đất thu hồi. Chênh lệch địa tô này nếu được thu đúng, thu đủ sẽ tạo ra nguồn thu ngân sách Nhà nước rất lớn. 

Ví dụ tại TP HCM, 1 ha đất nông nghiệp chỉ tạo ra giá trị khoảng 500 triệu đồng/năm nhưng khi chuyển mục đích sử dụng đất thành đất phi nông nghiệp thì 1 ha đất sản xuất, công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị có thể tạo ra giá trị 55 tỷ đồng/năm, gấp 100 lần.

Hay ở khu vực quận 7, tại thời điểm được thành lập năm 1997 (tách ra từ huyện nông nghiệp Nhà Bè) chỉ thu ngân sách Nhà nước 59 tỷ đồng, năm 2022 đã thu ngân sách nhà nước năm 2022 lên đến 5.550 tỷ đồng, tức gấp 94 lần sau 25 năm...

Một vấn đề rất cần đặt ra là Nhà nước chỉ nên thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tư hợp tình, hợp lý với quan điểm không tận thu, "lọt sàng xuống nia" vì Nhà nước nếu có thu ít một chút thì doanh nghiệp và người dân có thêm tiền một chút để sử dụng số tiền dôi dư thêm này đầu tư hay tiêu dùng, qua đó góp phần kích thích tổng cầu đầu tư và tổng cầu tiêu dùng và đều có lợi cho nền kinh tế và xã hội.

Do đó, Hiệp hội đề nghị giữ lại phương pháp thặng dư để định giá đất và đề nghị bỏ trần 200 tỷ đồng trong phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất”, HoREA kiến nghị.

Dưới góc nhìn của bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn, Savills TP HCM, hiện nay có nhiều phương pháp định giá khác nhau và tùy thuộc vào đặc điểm tài sản và độ sẵn có của dữ liệu sẽ có những cách tiếp cận và phương pháp định giá phù hợp.  

Trong đó, phương pháp thặng dư sẽ phù hợp hơn khi định giá những khu đất lớn và đang trong quá trình phát triển. Phương pháp này lấy doanh thu ước tính trừ chi phí đầu tư ước tính để ra giá trị đất còn lại. 

Với phương pháp thặng dư, khu đất sẽ có thể được giả định phát triển với các loại hình TMDV khác nhau như văn phòng, trung tâm thương mại, hay khách sạn, từ đó tìm ra được giá trị cao nhất của khu đất, đảm bảo nguyên tắc định giá tốt nhất và hiệu quả nhất cho tài sản.

Từ những phân tích trên, bà Đỗ Thị Thu Giang cho rằng phương pháp thặng dư nên được giữ lại bởi phương pháp này phù hợp trong việc ước tính những khu đất có tiềm năng phát triển hoặc tái phát triển.