Kinh doanh AirBnB tại các căn hộ chung cư ở TP HCM sắp tới cần lưu ý gì?

Cuối tháng 2, UBND TP HCM đã ban hành Quyết định 26/2025/QĐ-UBND quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn.

Quy định này điều chỉnh các hoạt động quản lý, sử dụng nhà chung cư được đầu tư xây dựng có mục đích để ở và nhà cung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp, nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ theo quy định của Luật Nhà ở 2023 trên địa bàn thành phố.

Theo Bà Trần Minh Ái, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Quản lý Vận hành, Savills TP HCM, quy định mới này tác động trực tiếp tới một số vấn đề vướng mắc quan trọng trong việc quản lý vận hành nhà chung cư.

Đầu tiên là về khu vực để xe trong chung cư và việc khai thác phần diện tích sở hữu chung. Mặc dù trong dự án chung cư các vướng mắc về sở hữu chung - riêng xảy ra tại nhiều khu vực và tiện ích, nhưng tầng hầm hay khu vực để xe luôn là điểm nóng trong tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư.

Theo quy định mới, ngoài các hồ sơ, diện tích phần sử dụng chung nhà chung cư phải được bàn giao theo quy định từ trước đến nay, Chủ đầu tư phải còn phải có trách nhiệm lập, bàn giao bản vẽ mặt bằng khu vực để xe, phân định rõ khu vực để xe cho các chủ sở hữu nhà chung cư, chỗ để xe thuộc quyền sở hữu chung, chỗ để xe ô tô và khu vực để xe công cộng.

Bên cạnh đó, quy định mới cũng làm rõ cách thức quản lý doanh thu từ phần diện tích sở hữu chung. Trước đây Luật Nhà ở yêu cầu doanh thu này phải được chuyển vào quỹ bảo trì nhưng chưa quy định rõ việc khấu trừ chi phí hợp lệ. Nay đã xác định rất rõ, doanh thu từ việc khai thác diện tích sở hữu chung trước khi đưa vào tài khoản kinh phí bảo trì sẽ cấn trừ đi các khoản chi phí hợp lệ. Từ đó có thể chấm dứt tranh cãi kéo dài về vấn đề này.

Về hoạt động khai thác căn hộ chung cư, quy định mới yêu cầu việc cho thuê căn hộ phải đúng mục đích sử dụng được cấp phép và thực hiện đúng đủ các yêu cầu của pháp luật liên quan đến ngành nghề kinh doanh.

Theo đó, đối với nhà chung cư chỉ có mục đích sử dụng để ở thì việc cho thuê căn hộ phải có hợp đồng ký kết giữa chủ sở hữu căn hộ và người có nhu cầu thuê, mục đích thuê được xác lập phải dùng để ở.

Điểm mới lần này là đã có những hướng dẫn chi tiết, liên kết với các quy định khác (về kinh doanh nhà ở) để người dân cũng như các bên liên quan nắm được rõ ràng, từ đó quản lý chặt hơn hoạt động cho thuê căn hộ, trả lại môi trường sống cho cư dân tại các khu chung cư mục đích để ở.

Bên cạnh đó, các hình thức cho thuê căn hộ tại các nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp cũng được hướng dẫn chi tiết. Cụ thể, đối với nhà chung cư có mục đích sử dụng lưu trú du lịch thì việc cho thuê các căn hộ theo ngày hoặc theo giờ được xem là hoạt động kinh doanh lưu trú du lịch (AirBnB), cơ sở kinh doanh lưu trú phải đăng ký hoạt động và đáp ứng các yêu cầu về an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường và cơ sở vật chất. 

"Tại TP HCM vừa qua đã ghi nhận nhiều ý kiến vì trong Luật Nhà ở 2023 đã đề cập rằng căn hộ chỉ được dùng để ở. Tuy nhiên, vẫn có những tranh cãi là đối với việc cho thuê ngắn hạn thì có được gọi là ở hay là gọi là lưu trú du lịch hay không.

Quy định mới này tạo điều kiện cho đơn vị quản lý trong công tác giám sát, đồng thời hạn chế những bất cập của mô hình cho thuê ngắn hạn tại chung cư, đảm bảo các tiện ích, môi trường sinh hoạt cho cư dân", theo chuyên gia Savills.