M&A bất động sản công nghiệp vẫn sôi động giữa mùa dịch

Nguồn cung tiếp tục gia tăng

Trong Báo cáo các thương vụ đầu tư châu Á Thái Bình Dương, JLL cho biết, khối lượng đầu tư bất động sản thương mại Châu Á Thái Bình Dương nửa đầu năm 2021 đạt 83,5 tỷ USD, tăng 39% so với cùng kỳ năm 2020.

Trong đó, các khoản đầu tư vào lĩnh vực bất động sản công nghiệp và hậu cần đã tăng 215% so với cùng kỳ năm ngoái lên 15 tỷ USD. Lượng đầu tư vào lĩnh vực này được dự báo sẽ tăng gấp đôi lên 50 - 60 tỷ USD vào năm 2025.

Điều này được lý giải là do tăng trưởng của thương mại điện tử, chênh lệch lợi suất và nhu cầu đa dạng hóa tài sản nhắm vào các loại bất động sản linh hoạt hơn của các nhà đầu tư.

Tại Việt Nam, báo cáo của Savills Việt Nam cho biết, dù đợt dịch lần thứ tư đang diễn biến phức tạp, làn sóng mở rộng khu công nghiệp tiếp tục nóng lên.

Trong nửa đầu năm, nguồn cung đất công nghiệp tăng 9,3% so với cùng kỳ 2020, với hàng chục dự án khu công nghiệp (KCN) tại 13 tỉnh, thành phố đã được phê duyệt, hứa hẹn cung cấp hàng nghìn ha diện tích đất cho các nhà đầu tư trong vài năm tới.

Bắc Ninh có số lượng dự án lớn nhất với 5 KCN sắp triển khai. Đáng chú ý là KCN Quế Võ III với diện tích hơn 208 ha, có tổng vốn đầu tư gần 121 triệu USD và KCN Gia Bình II với diện tích 250 ha (do Tập đoàn Hanaka phát triển) có tổng vốn đầu tư hơn 172 triệu USD.

Tại miền Trung, Quảng Trị cũng kỳ vọng vào các dự án mới như KCN Triệu Phú với tổng diện tích gần 529 ha.

Ngoài ra, KCN Quảng Trị có diện tích hơn 481 ha, tổng vốn đầu tư hơn 90 triệu USD, được phát triển bởi liên doanh ba nhà đầu tư gồm Khu công nghiệp Việt Nam - Singapore (VSIP) và CTCP Amata City Biên Hòa.

Tỉnh Vĩnh Phúc cũng kỳ vọng một số KCN mới với tổng nguồn cung 500 ha như Sông Lô, Tam Đường 1, Thái Hòa - Liên Sơn - Liên Hòa. Ngoài ra, các dự án mới dự kiến sẽ được phát triển tại Hải Dương, Vĩnh Long, Quảng Nam, Thừa Thiên Huế, Nam Định và Nghệ An.

Ở phía Nam, UBND tỉnh Đồng Nai đang có kế hoạch phát triển thêm ba KCN với tổng diện tích 6.475 ha nhằm giải quyết tình trạng quá tải của các KCN hiện nay.

Bên cạnh nguồn cung tương lai dồi dào, mặt bằng giá thuê đất KCN cũng ghi nhận tăng cao.

Theo thống kê của JLL, trong quý II/2021, các chủ đầu tư KCN tại phía Nam đã thiết lập đỉnh giá trung bình mới là 113 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 7% so với cùng kỳ năm ngoái. Tại miền Bắc, mức giá thuê ghi nhận 107 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 6% so với cùng kỳ năm trước, nhưng đà tăng đã chậm lại so với quý I.

Nhiều thương vụ M&A

Theo thống kê của Savills, trong 6 tháng vừa qua, mặc dù các đợt dịch bệnh Covid-19 liên tục bùng phát nhưng các hoạt động mua bán sáp nhập doanh nghiệp (M&A) vẫn diễn ra khá sôi động.

Điển hình như Công ty TNHH Boustead Projects đã đạt được thỏa thuận mua lại 49% cổ phần trong CTCP Công nghiệp Logistics KTG & Boustead.

Nếu thành công, sự hợp tác này sẽ mang tới 13 tài sản bất động sản (10 bất động sản trong số đó thuộc về KTG và ba thuộc về Boustead Projects) với tổng giá trị tài sản lên tới 141 triệu USD, bao gồm khoảng 840.000 m2 diện tích đất và khoảng 550.000 m2 tổng diện tích cho thuê.

ESR Cayman Limited, nền tảng bất động sản hậu cần lớn nhất tại châu Á - Thái Bình Dương và CTCP Phát triển Công nghiệp BW (BW), nhà phát triển và vận hành bất động sản công nghiệp và hậu cần hàng đầu tại Việt Nam, đã liên doanh để phát triển 24 ha diện tích đất công nghiệp tại KCN Mỹ Phước 4 gần TP HCM.

Sự hợp tác này đánh dấu sự gia nhập của ESR vào thị trường Việt Nam, mở rộng phạm vi hoạt động của tập đoàn này trong khu vực Đông Nam Á đang ngày càng phát triển.

Về các dự án mới, dự án hơn 8 ha của Logos Property tại KCN VSIP Bắc Ninh 1 dự kiến sẽ đi vào hoạt động vào quý IV/2021.

Ngoài ra, một nhà đầu tư khá mới trên thị trường là CTCP Tập đoàn KCN Việt Nam đã mua lại quỹ đất rộng 250 ha với vốn đầu tư 300 triệu USD. Công ty đặt mục tiêu phát triển các nhà máy và kho cho thuê phân khúc cao cấp, bền vững tại Việt Nam với danh mục đầu tư trải dài toàn quốc từ Bắc Giang, Hải Phòng, Hải Dương đến Đồng Nai và Long An.

"Những vụ mua bán và sáp nhập này đang mang lại dấu hiệu tích cực cho thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam giữa lúc đại dịch liên tục bùng phát và giúp gia tăng diện tích đất công nghiệp mới", đại diện Savills Việt Nam nhận định.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam nhận định, bất động sản công nghiệp tiếp tục sôi động và là phân khúc sáng nhất so với các loại tài sản khác trên thị trường địa ốc trong bối cảnh đại dịch ngày càng diễn biến phức tạp.

Bên cạnh đất công nghiệp, nhà xưởng, kho bãi, với đà tăng trưởng mạnh mẽ của thương mại điện tử, mảng dịch vụ hậu cần, logistic cũng hứa hẹn tiềm năng lớn.

Theo vị này, sự chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc cũng như một loạt Hiệp định Thương mại Tự do (FTA) được ký kết đã làm tăng nhu cầu về đất công nghiệp trên cả nước. Các KCN mới đã được quy hoạch hoặc xây dựng trên khắp các tỉnh thành Bắc, Trung, Nam để đáp ứng nhu cầu này dẫn đến thị trường bất động sản công nghiệp bùng nổ trong thời gian qua bất chấp dịch bệnh.

Tuy nhiên, theo ông David Jackson, nửa cuối năm nay sẽ đặt ra một số thách thức cho Việt Nam khi dịch bệnh lây lan nhanh, xâm nhập vào các KCN gây bùng phát lớn trên cả nước.

Mặc dù có nhiều cơ hội nhưng CEO Colliers Việt Nam cho rằng việc thu hút đầu tư nước ngoài vào bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn còn một số điểm nghẽn.

Đơn cử như cơ sở hạ tầng chưa đồng bộ và chi phí logistics chưa cạnh tranh, một số vấn đề về cơ chế và quy định pháp luật để thu hút các nhà đầu tư lớn. Nếu cải thiện được các điểm yếu này, thị trường có thể phát triển với tốc độ nhanh hơn và bền vững hơn.