Dự báo sóng M&A bất động sản hậu sáp nhập

Theo Nghị quyết về việc sắp xếp đơn vị hành chính cấp tỉnh năm 2025, cả nước đã giảm số đơn vị hành chính cấp tỉnh từ 63 xuống còn 34, trong đó có 28 tỉnh và 6 thành phố trực thuộc Trung ương. 

Dưới góc nhìn của ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, các địa phương mới hình thành được phân loại thành 6 nhóm chính.

Thứ nhất là nhóm đô thị đa trung tâm, với đại diện là Hà Nội và TP HCM. Thứ hai là nhóm trung tâm công nghiệp với một số đại diện tiêu biểu như Hải Phòng, Bắc Ninh, Đồng Nai.

Thứ ba là nhóm trung tâm du lịch, gồm các tỉnh như Khánh Hoà hay Đà Nẵng. Thứ tư là nhóm kinh tế ven biển như Quảng Ninh, Lâm Đồng, Vĩnh Long, Cà Mau.

Thứ năm là nhóm tỉnh chiến lược quốc phòng, gồm các địa phương như Tuyên Quang, Lào Cai mới, An Giang. Cuối cùng là nhóm đô thị vệ tinh, tiêu biểu là Phú Thọ...

Theo Bà Giang Huỳnh, Giám đốc, Dịch vụ Nghiên cứu & S22M, Savills TP HCM, việc sáp nhập các đơn vị hành chính và rút gọn còn 34 tỉnh/thành sẽ mở ra không gian phát triển mới, tạo điều kiện cho dòng vốn đầu tư, bao gồm cả hoạt động mua bán - sáp nhập (M&A) các dự án bất động sản.

Trong thời gian vừa qua, nhà đầu tư trong nước chiếm ưu thế về số lượng giao dịch nhờ khả năng quyết định nhanh và am hiểu thị trường.

Tuy nhiên, nhà đầu tư ngoại vẫn đóng vai trò chủ đạo trong các thương vụ lớn, đặc biệt ở phân khúc nhà ở cao cấp, khu đô thị và bất động sản công nghiệp.

Một số thương vụ tiêu biểu gần đây có thể kể đến Capitaland (Sycamore) mua dự án tại Bình Dương từ Becamex IDC (553 triệu USD); Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi và NTT Urban Development cùng hợp tác với Kim Oanh Group phát triển dự án The One World; Nishi Nippon Railroad mua 25% cổ phần dự án Paragon Đại Phước từ Nam Long...

Những thương vụ này phản ánh sự quan tâm mạnh mẽ từ các nhà đầu tư Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore và gần đây là sự nổi lên của các quỹ từ Mỹ và Châu Âu.

Từ nay đến cuối năm 2025, Savills kỳ vọng thị trường M&A sẽ tăng trưởng tốt nhờ các yếu tố cải cách pháp lý, chiến lược ngoại giao kinh tế chủ động và dòng vốn tìm kiếm giá trị bền vững. 

Hơn hết, các hình thức như hợp tác phát triển, M&A theo giai đoạn, hoặc chuyển nhượng từng phần sẽ tiếp tục phổ biến nhằm tăng linh hoạt và tối ưu hóa dòng vốn.

Ngoài ra, việc sắp xếp, sáp nhập đơn vị hành chính cấp tỉnh được kỳ vọng sẽ mở ra không gian phát triển mới, tạo điều kiện thuận lợi cho dòng vốn đầu tư, bao gồm cả hoạt động M&A.

Những khu vực nằm tại ranh giới hành chính cũ, có vị trí chiến lược và tiềm năng phát triển đô thị cao thường sẽ được hưởng lợi trước tiên, đặc biệt khi đi cùng với chính sách quy hoạch tổng thể, đầu tư hạ tầng và cải thiện kết nối vùng.

Chẳng hạn, việc sáp nhập giữa Hải Phòng và Hải Dương đang thu hút sự quan tâm từ thị trường với các khu vực như An Dương, Thủy Nguyên, Chí Linh và Kinh Môn nổi bật nhờ vị trí trung gian, quỹ đất phát triển còn lớn và hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Đây là các yếu tố thuận lợi để phát triển các dự án đô thị mới, khu công nghiệp, logistics và nhà ở phục vụ giãn dân.

Tương tự, khu vực vùng ven Hà Nội và TP HCM cũng đang chứng kiến sự gia tăng về nhu cầu khảo sát, chuyển nhượng và hợp tác đầu tư, tiếp tục là điểm đến tiềm năng cho hoạt động M&A trong giai đoạn tới.

Tại sự kiện báo cáo thị trường bất động sản quý II vừa diễn ra, bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc Kinh doanh - Dat Xanh Services cho biết, các chủ đầu tư đang tích cực vào mùa triển khai dự án, đẩy mạnh hoạt động đầu tư cũng như M&A quỹ đất. 

Việc sáp nhập các đơn vị hành chính, tái cấu trúc địa giới sẽ giúp mở rộng quy mô đô thị, các khu vực nhỏ lẻ, manh mún sẽ được quy hoạch thuận lợi cho phát triển các khu đô thị mới, khu công nghiệp, cụm dân cư tập trung. 

Người dân, đặc biệt là cán bộ, nhân viên tại các địa phương sáp nhập có thể thay đổi nơi làm việc dẫn đến nhu cầu mua - thuê bất động sản mới tại trung tâm hành chính mới, kéo theo sự sôi động của phân khúc nhà ở, dịch vụ, mặt bằng văn phòng...

Những diễn biến trên thị trường thúc đẩy các doanh nghiệp phải điều chỉnh chiến lược. Các doanh nghiệp lớn có xu hướng mở rộng danh mục đầu tư của mình vào các tỉnh mới sáp nhập.