Mirae Asset: Thị phần Samsung giảm sút, Vinfast và Mazda dự báo sẽ tạo 'cú hích' cho BĐS khu công nghiệp năm 2020?

Khối FDI tăng trưởng giảm sút, ngành ô tô dự kiến tạo ra cú hích cho thị trường năm 2020

Theo báo cáo mới đây từ Mirae Asset, ngành xuất khẩu của khối FDI có dấu hiệu giảm tốc trong năm 2020. Cụ thể, chiếm tỉ trọng lớn trong xuất khẩu, khối FDI hiện đang tăng trưởng chậm hơn khối trong nước. Trong đó bị ảnh hưởng lớn nhất là ngành xuất khẩu điện thoại mà đứng đầu là Samsung do hãng này đánh mất thị phần. 

Dưới tác động của tăng trưởng toàn cầu bị chậm lại, dự kiến xu thế này còn kéo dài và ảnh hưởng không nhỏ tới đà tăng phát triển công nghiệp. Do đó, FDI toàn ngành trong năm 2020 có thể giảm nhẹ so với năm 2019 đạt mức 19,8 tỉ USD nhưng vẫn cao hơn so với các năm trước đó.

Bù lại, tăng trưởng từ ngành ô tô dự kiến sẽ tạo ra cú hích về lực cầu trong năm 2020. Hiện nay, mật độ xe hơi trên đầu người còn thấp so với các nước trong khu vực, dự kiến ngành công nghiệp ô tô sẽ tạo nhu cầu bất động sản khu công nghiệp trong tương lai. 

Trong thời gian vừa qua, nhiều hãng sản xuất ô tô đã xây mới và mở rộng thêm nhiều nhà máy. 

Điển hình như VinFast xây nhà máy tại Hải Phòng (335 ha), Toyota Vietnam mở rộng nhà máy tại Vĩnh Phúc (9,1 ha), Hyundai mở rộng nhà máy tại Ninh Bình (100 ha), Thaco xây thêm nhà máy Mazda tại Quảng Nam (30 ha), Mitsubishi xây dựng nhà máy thứ hai tại Nghệ An. 

Do đó, Mirae Asset dự đoán số lượng xe hơi lắp ráp trong năm 2020 có thể đạt khoảng 217.000 chiếc.

Về phía nguồn cung bất động sản khu công nghiệp tăng do các doanh nghiệp cao su chuyển đổi thành khu công nghiệp. Hiện tại, cả nước có 326 khu công nghiệp với tổng diện tích hơn 95.500 ha, trong đó hơn 65.500 ha là đất công nghiệp. 

Với thực trạng nhu cầu tăng cao và giá cho thuê ngày một cao như hiện nay, đang có một làn sóng xây dựng và mở rộng khu công nghiệp với hơn 13.000 ha ở miền Bắc và 18.000 ha ở miền Nam sắp được đưa vào sử dụng. 

Bên cạnh đó cũng có hơn 7.000 ha đất cao su được Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất khu công nghiệp với lợi thế chi phí giải phóng mặt bằng và giá đền bù thấp hơn so với trung bình ngành.

Giá cho thuê và tỉ lệ lấp đầy các khu công nghiệp tăng cao trong năm 2019

Cũng theo báo cáo này, ngành bất động sản khu công nghiệp Việt Nam ghi nhận năm 2019 hưởng lợi lớn từ yếu tố vĩ mô và chiến tranh thương mại. Theo đó, xuất khẩu 10 tháng ước tính 217,5 tỉ USD, tăng 7,4% so với cùng kì năm trước, trong đó Hoa Kì là thị trường xuất khẩu lớn nhất (gần 49,9 tỉ USD). 

Thị trường xuất khẩu sang EU dự kiến là nguồn động lực mới nhờ hiệp định FTA vừa được kí kết, còn ngược lại thị trường xuất khẩu Trung Quốc hiện đang chững lại do kinh tế Trung Quốc trên đà giảm tốc.

Bên cạnh đó, FDI trong 10 tháng đầu năm 2019 ghi nhận hơn 3.000 dự án mới (tăng 26%) với tổng số vốn đăng kí đạt 12,8 tỉ USD (giảm 14%). Tốc độ giải ngân FDI tăng mạnh 70% so với cùng kì năm trước, đạt 10,8 tỉ USD.

Đáng chú ý, giá cho thuê và tỉ lệ lấp đầy các khu công nghiệp tăng cao. Tại miền Bắc, tỉ lệ lấp đầy đối với đất công nghiệp đạt 85,7%, nhà xưởng xây sẵn đạt 91,1%. Tại miền Nam, tỉ lệ tương ứng là 90% và 80%. 

Cùng với đó, giá thuê bất động sản công nghiệp cũng ghi nhận sự tăng trưởng mạnh. Hiện, giá thuê đất công nghiệp tại miền Bắc là 88,2 USD/m²/chu kì thuê, nhà xưởng xây sẵn là 4,8 USD/m²/tháng. Ở miền Nam, con số này lần lượt là 132 USD/m² và 4,5 USD/m². Mức giá này đã tăng khoảng 30 - 40% so với 2 - 3 năm trước đó.