Những dự án nào có thể mang lại lợi nhuận cho Sonadezi Châu Đức trong năm nay?

Theo dự báo của CTCP Chứng khoán SSI (Mã: SSI), trong năm 2021, CTCP Sonadezi Châu Đức (Mã: SZC) sẽ đạt doanh thu và lợi nhuận sau thuế lần lượt 730 tỷ đồng và 292 tỷ đồng. Trong đó, hoạt động cho thuê đất khu công nghiệp (KCN) sẽ là động lực tăng trưởng chính.

Cũng trong năm 2021, SZC dự kiến sẽ hoàn thành cơ sở hạ tầng của toàn bộ các KCN hiện có, đồng thời xúc tiến đầu tư vào KCN Châu Đức. Đến năm 2022, doanh nghiệp đặt mục tiêu đưa các KCN đạt tỷ lệ lấp đầy trên 60%.

Hiện nay, SZC đang sở hữu KCN và đô thị Châu Đức tại Bà Rịa - Vũng Tàu. Trong đó, dự án được quy hoạch thành hai phân khu chức năng bao gồm KCN Châu Đức rộng hơn 1.556 ha và Khu đô thị (KĐT) Châu Đức quy mô hơn 690 ha. 

Bên cạnh đó, tổng diện tích đã giải phóng mặt bằng của KCN và KĐT nói trên là 1.679 ha với thời gian cho thuê là 50 năm kể từ năm 2008. 

Theo HĐQT của SZC, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng KCN Châu Đức là 87.000 đồng/m2, chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng khoảng 200.000 đồng/m2, tổng chi phí vốn là 4.100 tỷ đồng, tương đương 260.668 đồng/m2.

Ngoài ra, diện tích đã cho thuê lũy kế đến cuối năm 2019 của SZC là 394 ha đất công nghiệp và 5.600 m2 nhà xưởng xây sẵn. Diện tích sẵn sàng cho thuê còn lại là gần 640 ha (đã giải phóng mặt bằng và đền bù).

SSI cho rằng, diện tích sẵn sàng cho thuê lớn cùng tỷ lệ lấp đầy cao sẽ là lợi thế để SZC nhanh chóng thu hút được khách hàng mới so với các doanh nghiệp khác tại Bình Dương và Đồng Nai.

Về giá thuê, trong số 12 KCN ở Bà Rịa - Vũng Tàu, KCN Châu Đức có giá cho thuê thấp nhất với 60 USD/m2/chu kỳ thuê. Trong khi đó giá thuê bình quân ở Bà Rịa Vũng Tàu là 72,6 USD/m2/chu kỳ thuê. 

So với các KCN ở Đồng Nai và Bình Dương, giá thuê của KCN Châu Đức thấp hơn 35% - 54%. Trong bối cảnh giá thuê đang có xu hướng tăng, SSI nhận định tỷ suất lợi nhuận của SZC sẽ duy trì ở mức cao (trên 50%).

Trong năm 2021, dự kiến SZC sẽ cho thuê thêm 90 ha đất KCN. Mức giá thuê trong năm tới cũng được dự báo tăng 8%, đạt mức 65 USD/m2/chu kỳ thuê. Doanh thu của mảng KCN ước tính đạt 576 tỷ đồng (tăng 56% so với cùng kỳ).

Cũng theo SSI, SZC đang sở hữu một dự án có dòng lợi nhuận trong 5 năm là KĐT Hữu Phước. Dự án này có quy mô 40,6 ha với 164 căn shophouse và 500 lô đất nền. 

Tổng vốn đầu tư cho dự án này là 380 tỷ đồng, chi phí đền bù giải tỏa và xây dựng là 3 triệu đồng/m2. Trong năm 2021, số lượng lô đất nền dự kiến được bán ra là 50 lô với giá 7 triệu đồng/m2.

Hiện SZC đang hợp tác với CTCP Phát triển Đô thị Công nghiệp Số 2 (Mã: D2D) để bán dự án KĐT Hữu Phước, dự kiến thu về 661 tỷ đồng doanh thu và lợi nhuận sau thuế là 267 tỷ đồng.

Đối với sân golf Sonadezi Châu Đức, dự án này có quy mô 152 ha, tổng mức đầu tư 1.985 tỷ đồng. Ở giai đoạn 1, sân gofl được triển khai trên diện tích 77,6 ha, tổng mức đầu tư 650 tỷ đồng. 

Tuy nhiên, chi phí xây dựng trong giai đoạn 1 là 311 tỷ đồng, chi phí giải phóng mặt bằng 197 tỷ đồng, lần lượt chiếm 47% và 30% tổng mức đầu tư dự án. SSI đánh giá, dự án này có thể không mang lại nhiều hiệu quả.

SZC tiền thân là CTCP Phát triển hạ tầng Sonadezi, được thành lập năm 2007. 

Tính đến tháng 10/2020, cơ cấu cổ đông của SZC có 46,8% vốn góp của Tổng CTCP Phát triển Khu Công nghiệp (Sonadezi, Mã: SNZ); 10,1% vốn góp của CTCP Sonadezi Long Thành (Mã: SZL) và 0,7% vốn góp của CTCP Sonadezi An Bình.

SZC có ba mảng hoạt động kinh doanh, bao gồm cho thuê đất KCN (chiếm 75% tổng doanh thu); hoạt động thu phí BOT 768 (chiếm 20% tổng doanh thu) và kinh doanh sân golf tại KCN Biên Hòa 2 (chiếm 1% tổng doanh thu).