Phát triển khu đô thị khép kín: Hướng đi không dễ

Dù có biên độ tăng giá cao nhất nhì thị trường, thanh khoản tốt và nhu cầu mua luôn vượt các loại hình khác, song mô hình phát triển khu đô thị (KĐT) thành công tại TP HCM vẫn rất hạn chế.

Các khu đô thị phức hợp được đầu tư quy mô bài bản có biên độ tăng giá tốt nhất thị trường

So với các sản phẩm nhà đất ở các dự án đơn lẻ, nhà đất được triển khai trong khu đô thị khép kín thường có biên độ tăng giá cao hơn. Chẳng hạn, cùng diện tích, giá biệt thự trong khuôn viên KĐT Phú Mỹ Hưng cao gấp đôi giá bán một căn tương tự ngoài khuôn viên. Sản phẩm căn hộ trong Phú Mỹ Hưng có giá chào bán và chào thuê cao hơn  từ 40-60% với các dự án đơn lẻ bên ngoài.

Giá trị gia tăng cao

Tương tự, cùng chất lượng, diện tích và lợi thế, biệt thự trong KĐT Sala có giá bán vượt hơn từ 40% thậm chí gấp rưỡi so với các căn biệt thự thuộc dự án lân cận. Nhà phố, biệt thự tại dự án Cityland Park Hills giá chào bán luôn cao hơn từ 30-50% so với giá bất động sản cùng khu vực. Tại khu Đông Bắc, giá đất thuộc KĐT Vạn Phúc City cũng cao gấp nhiều lần những dự án cùng khu cửa ngõ.

Dù tăng giá mạnh nhưng để sở hữu nhà trong các KĐT khép kín không dễ vì nhu cầu bán ra luôn thấp hơn nhiều so với nhu cầu sở hữu. Tại mỗi đợt mở bán nhà thấp tầng trong các KĐT, tỷ lệ đặt mua và nguồn cung hiện hữu chênh khá lớn. Giao dịch ở thị trường thứ cấp cũng không dễ do khách mua tại các KĐT này chủ yếu là để ở thay vì đầu tư.

Theo khảo sát của PV, nhà đất rao bán tại KĐT Phú Mỹ Hưng sau 6 năm tăng từ 4-6 lần so với giá gốc năm 2014. Vinhomes Central Park có mức giá bán thứ cấp chênh gấp 2-3 lần chỉ sau 2 năm triển khai. Khu đô thị Sala của Đại Quang Minh có giá bán hiện tại vào khoảng 65-200 tỷ đồng/căn, tăng gấp 5 lần mức giá chào bán thời điểm 2014.

Van Phuc City của Tập đoàn Đại Phúc cũng có giá bán tăng gấp 5 lần sau 6 năm triển khai. Nếu thời điểm 2014, các nền đất đầu tiên tại dự án này được chào bán ra thị trường chỉ vào khoảng hơn 30 triệu/m2 thì hiện nay giá đất tại đây đã tăng lên trung bình 135-150 triệu/m2.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, sự thay đổi từ người mua là yếu tố tác động đến biên độ tăng giá các KĐT. Trước năm 2014, người mua chỉ quan tâm đến hướng nhà, thiết kế hay vị trí địa lý, thì giờ đây hệ thống tiện ích bên trong dự án mới là yếu tố được quan tâm hàng đầu.

Trong khi đó, các khu đô thị  phức hợp thường  được đầu tư quy mô bài bản, tích hợp các phân khúc bất động sản là căn hộ chung cư, nhà phố, biệt thự, trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí mua sắm, công viên, bệnh viện, trường học quốc tế…

Hướng phát triển không dễ dàng

Ở TP HCM, có rất nhiều chủ đầu tư phát triển KĐT nhưng chỉ một số ít trong đó được xem là thành công khi thu hút được dân cư sinh sống đông đúc. Dù phát triển mô hình KĐT mang lại lợi ích rất lớn cho chủ đầu tư nhưng không nhiều doanh nghiệp kiên trì theo đuổi được con đường này.

Bà Hương Nguyễn, TGĐ Đại Phúc Land nhìn nhận, việc phát triển KĐT đòi hỏi một số yếu tố gắt gao mà không phải chủ đầu tư nào cũng có thể đáp ứng: Trước tiên là quy định về quy mô dự án, một KĐT kiểu mẫu phải có quy mô 50ha trở lên, vị trí phải đẹp để đảm bảo yếu tố xanh và sinh thái. Với quỹ đất lớn như vậy thì việc lựa chọn vị trí là rất khó khăn trong tình hình quỹ đất TP.HCM ngày càng khan hiếm.

Thứ hai, thời gian triển khai một KĐT thường kéo dài từ 10-20 năm, đòi hỏi chủ đầu tư phải có tiềm lực tài chính và kinh nghiệm phát triển dự án. Bà Hương dẫn chứng, để phát triển các tiện ích nội khu trong KĐT Vạn Phúc, doanh nghiệp đã phải đầu tư nguồn vốn rất lớn, lên tới hàng ngàn tỉ đồng.

Chẳng hạn, các công trình như trường học quốc tế, hạ ngầm lưới điện cao thế, hay bệnh viện, công viên ven sông… có thể ngốn hết số vốn dự kiến lên tới 2.000 tỉ đồng. Ngoài ra, các KĐT đều có quy mô lớn, dân cư đông đúc từ vài chục đến hàng trăm nghìn người nên để kéo cư dân về sinh sống, kết nối hạ tầng với khu vực trung tâm thì chỉ dựa vào sức của chủ đầu tư là không đủ.

"Doanh nghiệp rất cần sự quan tâm, đồng hành của cơ quan quản lý nhà nước bằng việc đưa ra chủ trương khuyến khích doanh nghiệp, tạo môi trường pháp lý ổn định, điều tiết phù hợp, linh hoạt với từng loại hình sản phẩm, chủ đầu tư" - bà Hương Nguyễn đề xuất.