Savills: Các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đến bất động sản kho lạnh Việt Nam

Trong vài năm gần đây, bất động sản công nghiệp và hậu cần kho bãi (logistics) luôn được coi là một thị trường tiềm năng đối với các nhà đầu tư. Trong đó, phân khúc kho lạnh có nguồn cung khá khan hiếm. Tại khu vực Châu Á Thái Bình Dương, ngay cả những thị trường phát triển như Nhật Bản hoặc Australia cũng có khá ít kho lạnh, với tổng nguồn cung thấp hơn cả các thị trường như Mỹ hay Tây Âu.

Kho bảo quản lạnh theo quy mô nhà xưởng là hình thức dịch vụ có thể cung cấp tủ đông và thiết bị làm lạnh để bảo quản cho các mặt hàng đông lạnh hoặc tươi sống. Không chỉ riêng mặt hàng thực phẩm, kho lạnh cũng có thể được sử dụng để lưu trữ dược phẩm, hóa chất hoặc rượu vang. Người thuê có thể là các bên thứ ba như công ty logistics, các đơn vị chuyên về logistics kho lạnh hoặc chuỗi siêu thị.

Chi phí mua thiết bị và đầu tư xây dựng các kho lạnh cao gấp nhiều lần so với việc xây dựng các tòa nhà thông thường. Do đó, những người cung cấp dịch vụ kho lạnh thường sẽ ký hợp đồng thuê dài hạn, khoảng 10 - 20 năm, để đảm bảo cho khoản đầu tư mà họ đã bỏ vào.

"Là một loại hình dịch vụ đặc biệt và luôn cần sự cải tiến kỹ thuật thường xuyên, các chủ kho lạnh thường kế kết hợp đồng thuê dài hạn. Do đó xác suất gia hạn thuê cao hơn nhiều so với các loại hình thông thường khác. Một lợi ích nữa cho các nhà đầu tư là các hợp đồng thuê kho lạnh thường được thực hiện theo hình thức thuê ròng ba lần (NNN), trong đó người thuê cam kết thanh toán tất cả các chi phí của tài sản bao gồm thuế bất động sản, bảo hiểm tòa nhà và bảo trì. Chính vì thế, chủ đầu tư sẽ tiết kiệm được rất nhiều chi phí quản lý nói chung", ông Michael Fenton, Giám đốc Công nghiệp và Kho vận tại Savills Australia cho biết.

Tại Châu Á Thái Bình Dương, dân số phát triển, sự giàu có ngày càng tăng và đại dịch Covid-19 làm nhu cầu về thực phẩm tươi sống và đông lạnh ngày một cao hơn. Các nhà khai thác kho lạnh đã phải điều chỉnh mô hình chuỗi cung ứng của họ.

Ông Fenton nhận định: "Kho lạnh về bản chất có liên quan đến vấn đề sống còn hiện nay là an ninh lương thực và chi tiêu bán lẻ thiết yếu. Bất kể tình trạng của nền kinh tế như thế nào, người tiêu dùng vẫn chi tiêu cho thực phẩm, và các cơ sở bảo quản lạnh chính là tâm điểm của chuỗi cung ứng thực phẩm".

Theo nhận định của Savills, Việt Nam là một trong những thị trường có tiềm năng lớn ở lĩnh vực kho lạnh, bên cạnh Hàn Quốc, Nhật Bản, Hồng Kông và Trung Quốc.

Sau khi hoàn thành nhiều nghiên cứu thị trường về tính khả thi của việc đầu tư kho lạnh tại Việt Nam, ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam cho biết, thị trường Việt Nam gần đây đã chứng kiến sự gia tăng hoạt động đầu tư cho dịch vụ phát triển kho lạnh. 

"Đại dịch đã củng cố giá trị của chuỗi cung ứng, càng tạo thêm tính khả thi cho phân khúc này. Chúng tôi ghi nhận khá nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài trong việc phát triển các kho lạnh tại Việt Nam để tận dụng lợi thế của quá trình đô thị hóa và hiện đại hóa.

Với sự đầu tư và phát triển cơ sở hạ tầng lớn như Sân bay Quốc tế Long Thành, các tuyến cung ứng sẽ được định hình lại trong tương lai. Khả năng cung cấp dịch vụ trong nước của các kho lạnh đã được kiểm chứng và sẽ tiếp tục phát triển trong thời gian tới. Điều này sẽ tạo điều kiện cho các đầu mối vận tải hàng không có thể đẩy nhanh xuất khẩu, đặc biệt là thủy sản của Việt Nam với yêu cầu giữ lạnh chất lượng cao."

Trong khi đó, ông Simon Smith, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Châu Á Thái Bình Dương khuyên các nhà đầu tư cần phải hiểu về nhu cầu thị trường, cũng như nhu cầu của những người thuê. Việc đầu tư vào phân khúc này hứa hẹn sẽ mang lại những giá trị lợi nhuận đáng kể.