Tắc nghẽn chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại tại TP HCM

Thông tin được đề cập trong báo cáo của Sở Xây dựng TP HCM vừa công bố. Theo đó, Sở cho biết nhiều nhà đầu tư nước ngoài rất muốn tiến hành các thương vụ mua bán, chuyển nhượng (M&A) bất động sản nhà ở tại TP HCM và các thành phố lớn nhưng gặp các vướng mắc thủ tục pháp lý.

Trong Báo cáo về thị trường bất động sản thành phố 11 tháng đầu năm, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cũng cho biết các thương vụ M&A dự án nhà ở thương mại trên địa bàn thành phố đang bị "ách tắc" suốt nhiều tháng qua vì các điều khoản Luật đang thiếu sự đồng bộ.

Cụ thể trước đây, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định chủ đầu tư muốn chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất (sổ hồng) với dự án. Nhưng hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 lại yêu cầu chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng dự án khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, không bắt buộc phải có sổ hồng, sổ đỏ.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, phân tích pháp luật về đất đai quy định chủ đầu tư dự án chỉ được cấp sổ hồng sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước (nghĩa vụ này chỉ thực hiện một lần). Hiện nay rất nhiều dự án trên địa bàn TP HCM bị "trùm mền" thời gian dài là do các chủ đầu tư khó khăn không có dòng tiền để triển khai xây dựng. Vì vậy mới phải tìm kiếm bên thứ 2 để sang nhượng hay hợp tác tái khởi động lại, quy định không bắt buộc bên chuyển nhượng phải có sổ hồng nhưng lại yêu cầu hoàn thành nghĩa vụ tài chính mới được phép bán thì bất hợp lý.

Ngược lại, theo ông Châu, bên mua lại dự án thường là các tổ chức kinh tế có năng lực tài chính thì không được đóng phần nghĩa vụ tài chính. Trong khi Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã có quy định sau khi đã hoàn thành việc chuyển nhượng dự án, bên mua sẽ có trách nhiệm kế thừa nghĩa vụ tài chính trước đó từ bên bán. Vì vậy, hoàn toàn có thể bổ sung quy định bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ này và không có nguy cơ làm thất thu, thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước.

Ông Châu cho rằng các thương vụ M&A có thể giúp giải phóng hàng tồn kho nhanh hơn và giúp chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh hơn, mở nguồn cung cho bất động sản, kéo giảm giá nhà. Việc không có bất kỳ dự án nào được mua bán, sáp nhập trong 11 tháng qua, phần nào gây khó khăn trong việc tái cấu trúc hoạt động, huy động vốn và giải quyết khó khăn tài chính của doanh nghiệp, ảnh hưởng đến quá trình tái phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản TP HCM.

Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, nhận định các nhà đầu tư nước ngoài nhận thấy các đô thị lớn như Hà Nội và TP HCM là những đại đô thị với tiềm năng đầu tư rất hấp dẫn, tuy nhiên họ đang gặp khó khăn do vướng mắc về pháp lý và việc tiếp cận quỹ đất.

Ông cho rằng nhà đầu tư nước ngoài đang khó chen chân vào hai thị trường này, ngoại trừ trường hợp hợp tác với các doanh nghiệp trong nước. Thị trường dành cho các nhà đầu tư nước ngoài rất lớn nhưng cũng rất khó tiếp cận, ngoại trừ những dự án đã có từ lâu và đã hoàn thiện pháp lý 5-7 năm trước.

Theo ông, khẩu vị của các nhà đầu tư nước ngoài khi tham gia thị trường Việt Nam là thực hiện M&A và dòng vốn vẫn chủ yếu hướng vào lĩnh vực bất động sản nhà ở nhưng số lượng giao dịch rất hạn chế. Nhiều nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường bất động sản nhà ở đang chuyển dần sang phân khúc bất động sản hạ tầng và các tòa nhà văn phòng cho thuê. Tình hình này có thể kéo dài nếu các vướng mắc, khó khăn không được khơi thông.

Để gỡ vướng cho doanh nghiệp, khơi lại dòng chảy cho hoạt động M&A của TP HCM, HoREA kiến nghị giải quyết "điểm nghẽn" về hoạt động chuyển nhượng dự án để vừa tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, vừa khơi thông "ách tắc" nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi, phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, vừa tăng nguồn thu ngân sách nhà nước.