Thị trường bất động sản các khu tập thể cũ: Căn hộ cũ có giá mỗi m2 như chung cư cao cấp

Nhiều khu tập thể cũ của Hà Nội dù đã xuống cấp, chưa có phương án cụ thể để cải tạo bởi vướng chính sách nhưng những thông tin rao bán căn hộ không phải là ít và giá mỗi m² ở những căn hộ tại đây cũng không hề rẻ.

Giá không rẻ cho từng mét vuông theo sổ đỏ

Theo khảo sát của chúng tôi, tại khu tập thể Ngọc Khánh (quận Ba Đình, Hà Nội), một chủ căn hộ rộng 45 m² đã rao bán với giá 1,95 tỉ đồng. Trao đổi với chúng tôi, anh Nguyễn Ngọc K cho biết 45 m² là diện tích đã cơi nới một phần và căn hộ này còn có thể cơi nới thêm 30 m² nữa. Thực tế, trên "sổ đỏ", diện tích khoảng 39 m².

Khu tập thể Ngọc Khánh, quận Ba Đình, Hà Nội. (Ảnh: Minh Anh).

Cũng trong khu tập thể Ngọc Khánh, một người làm môi giới bất động sản tên là Trần Khắc N rao bán căn hộ nhà tập thể khu Tập thể Viện Kiểm sát (84 phố Ngọc Khánh, Ba Đình) đã được cải tạo, mới như chung cư. 

Theo anh N, diện tích căn hộ là 65 m², bao gồm hai phòng ngủ, nhà tắm, vệ sinh riêng biệt, phòng khách, phòng ăn, còn ban công có thể làm thêm 1 phòng ngủ nhỏ, hoặc phòng học tập, làm việc, sinh hoạt chung có giá 1,95 tỉ đồng.

Diện tích 65 m² cũng là diện tích sau khi đã được cơi nới. Còn thực tế, diện tích được ghi nhận trong sổ đỏ khoảng 48 m². 

Những căn hộ thuộc khu tập thể Giảng Võ có giá khoảng 40 - 45 triệu đồng cho mỗi m² sử dụng. (Ảnh khu tập thể D5 - Giảng Võ: Minh Anh).

Ngoài ra, anh N cho biết thêm trong khu Giảng Võ, anh đang làm môi giới cho một căn hộ ở tầng 5 có diện tích trong "sổ đỏ" khoảng 36,7 m² nhưng đã được cơi nới và lên tầng 6 có tổng diện tích hơn 100 m². Căn hộ này đang được rao bán khoảng hơn 2 tỉ đồng.

Tại khu tập thể Thanh Xuân Bắc, một người rao bán căn hộ của mình có diện tích sử dụng 80 m² với giá 3,15 tỉ đồng. Đây là căn hộ ở tầng một, nguyên bản thông hai mặt trước sau thuộc khu tập thể Thanh Xuân Bắc có diện tích theo "sổ đỏ" là 36,6 m². 

Như vậy, có thể thấy, tại một số khu tập thể cũ, các căn hộ được rao bán với giá khoảng 40 - 45 triệu đồng/m² sử dụng. Còn giá theo diện tích được ghi nhận trong "sổ đỏ" thì con số lớn hơn và dao động mạnh hơn, khoảng 45 - 80 triệu đồng mỗi m² tùy vị trí tầng và vị trí của khu tập thể.

Trong khi đó, nhiều khu chung cư được cho là cao cấp và mới, đang mở bán có giá chỉ khoảng 49 - 60 triệu đồng. Đó là King Palace gần Royal City trên đường Nguyễn Trãi (quận Thanh Xuân, HN) giá từ 49 triệu đồng/m² hay Summit Building gần BigC Thăng Long (đường Trần Duy Hưng, quận Cầu Giấy, HN) có giá cao nhất 62 triệu đồng/m².

Giá căn hộ thuộc dự án King Palace ở đường Nguyễn Trãi, quận Thanh Xuân, Hà Nội chỉ từ 49 triệu đồng/m². (Ảnh: Minh Anh).

Theo thông tin chúng tôi quan sát từ những mẩu rao bán căn hộ ở các khu tập thể cũ trên batdongsan.com.vn, hầu hết các chủ căn hộ hoặc môi giới bất động sản đều đề cập đến giá của căn hộ theo diện tích sử dụng (diện tích thực cộng thêm diện tích cơi nới), ít thông tin diện tích thực trên "sổ đỏ".

Vì sao khách hàng vẫn chuộng căn hộ ở các khu tập thể cũ?

Trao đổi với chúng tôi, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư kí Hiệp hội BĐS Việt Nam, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư kí Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho hay đối với dòng sản phẩm căn hộ tập thể cũ được xây dựng cách đây 50 - 60 năm. 

"Ngày đó, định mức chỉ tiêu nhà ở khác bây giờ. Ngày trước thì chỉ cần chỗ để ở dù diện tích nhỏ. Bây giờ cuộc sống khác thì loại hình nhà đó trở nên chật chội, qua thời gian thì các chủ căn hộ cơi nới bằng việc lắp thêm chuồng cọp, lấn chiếm hành lang... Nhưng việc cơi nới đó lại không đúng qui chuẩn dẫn đến việc những phần cơi nới đó không được cấp sổ đỏ", ông Đính nói.

Chuồng cọp là hình ảnh phố biến ở các khu tập thể cũ tại Hà Nội. (Ảnh: Minh Anh).

Tuy nhiên, theo ông Đính, tập khách hàng của dòng sản phẩm này lại chấp nhận những phần cơi nới đó. Trong thực tế những diện tích cơi nới đó lại là những diện tích đang được sử dụng và khi bán thì các chủ hộ rao bán diện tích sử dụng được chứ không phải diện tích theo "sổ đỏ". "Sổ đỏ" lúc chỉ có tác dụng khẳng định quyền sở hữu, khẳng định đó đúng là nhà của người bán.

"Tại sao người mua vẫn chấp nhận vì đúng là diện tích cơi nới đó sử dụng được (dù không đúng với sổ đỏ). Thêm nữa là sau khi mua, trong số đó có những người mua có người có nhu cầu về nhà ở thật chứ không phải chỉ đầu tư thì phần diện tích được cơi nới thêm có tác dụng với cuộc sống của họ. 

Xem xét đầy đủ thì các khu tập thể cũ là những khu đô thị có đủ "điện, đường, trường, trạm", thậm chí các tiện ích khá tốt. Ngoài ra, các khu tập thể cũ lại thường ở vị trí đắc địa nên một số người vẫn ở đó được", ông Đính cho hay.

Nhiều căn hộ ở các khu tập thể có diện tích sử dụng lớn hơn so với diện tích trong "sổ đỏ" bởi những phần cơi nới và nếu cải tạo thì phần cơi nới không được tính trong diện tích đền bù. (Ảnh khu tập thể ở phố Trần Huy Liệu: Minh Anh).

Ngoài ra, theo vị Tổng Thư kí Hội Môi giới BĐS Việt Nam, nhóm khách hàng thứ hai nhóm khách hàng mua nhưng không có nhu cầu để ở mà mua để đợi. 

"Đó là đợi Nhà nước có chủ trương phá đi, cải tạo thì được đền bù. Và chính sách đền bù hiện nay theo diện tích trong sổ đỏ nhân với hệ số đền bù. Như vậy trước đây thì diện tích có thể nhỏ, không ở được (phải cơi nới thêm) thì sau khi được đền bù, căn hộ mới có diện tích lớn hơn thì lại có thể ở được mà không cần cơi nới. Một căn hộ có diện tích ở được, ở công trình mới, vị trí đắc địa thì rõ ràng có sức hấp dẫn với những nhà đầu tư", ông Đính cho biết thêm.

Cũng theo ông Đính, trên thực tế, có nhiều người muốn đầu tư vào những căn hộ thuộc các khu tập thể cũ. Giá thị trường của những căn hộ này đang được xác định tương đương như những căn hộ ở chung cư cao cấp hiện nay dù căn hộ đó đã cũ nát, thuộc diện nguy hiểm. 

Và dưới góc nhìn của một chuyên gia về bất động sản, ông Đính cho rằng việc đầu tư vào dòng sản phẩm này cũng tiềm ẩn những rủi ro nhất định. Đó có thể là việc mua phải căn hộ thuộc khu tập thể đã xuống cấp quá nhiều, không có khả năng cho thuê lại hoặc ở cũng như rủi ro về việc chính sách có thể thay đổi.

"Tôi nghĩ là chính sách sẽ thay đổi thì mới khuyến khích chính sách cải tạo các khu tập thể cũ. Và chính sách được thay đổi phải làm sao theo hướng phù hợp lợi ích ba bên người dân - doanh nghiệp - xã hội", ông Đính nói.