Thị trường căn hộ TP HCM: Nguồn cầu mạnh ở phân khúc trung cấp

Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam vừa công bố báo cáo tổng quan thị trường bất động sản quí III/2019. Liên quan đến thị trường căn hộ tại TP HCM, theo JLL, nguồn cầu mạnh ở phân khúc trung cấp.

Lượng bán đạt 17.248 căn trong quí III/2019, đến từ 14 dự án. Trong khi đó, dự án qui mô lớn Vinhomes Grand Park (dự án thuộc phân khúc trung cấp) chiếm tới 60% lượng bán cả quí. 

"Dự án đã bắt đầu tiền mở bán từ cuối năm 2017 và thu hút tốt người mua nhờ chiến lược bán hàng hiệu quả. Kết quả là hơn 10.000 căn được bán hết khi dự án này được chính thức kí hợp đồng mua bán trong quí III/2019", JLL thống kê. 

Tổng nguồn cung chào bán (ảnh trái) và giá bán căn hộ trung bình (ảnh phải) ở thị trường căn hộ tại TP HCM. (Nguồn: JLL).

Các dự án phân khúc trung cấp với giá giao dịch từ 27,7 - 39 triệu đồng/m² thu hút nhiều người mua nhất. 

Còn nhu cầu cho căn hộ phân khúc cao cấp đang chậm lại, trong khi người mua đầu tư bắt đầu chuyển dịch xu hướng đầu tư từ căn hộ cao cấp sang nhà phố hoặc biệt thự để đạt tỉ suất sinh lợi cao hơn với cùng một lượng vốn đầu tư tương đương. 

Cũng theo báo cáo của JLL, nguồn cung mới vẫn tiếp tục hạn chế. Cụ thể lượng mở bán chính thức đạt hơn 17.000 căn, chủ yếu đến từ phân khu Rainbow của dự án Vinhomes Grand Park (hơn 10.000 căn) và dự án này đã được giới thiệu ra thị trường bằng các hoạt động tiền mở bán từ hai năm trước. 

Trừ ngoại lệ này, lượng cung mới trên thị trường nhìn chung vẫn hạn chế do thủ tục phê duyệt xây dựng kéo dài hơn trong thời gian gần đây. 

JLL cũng cho hay giá bán căn hộ trong quí III/2019 tiếp tục đạt mức cao mới. Cụ thể, mức giá sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt 47,8 triệu đồng/m², tăng 23,8% theo năm. Phân khúc giá cao đạt ngưỡng giá mới, ở mức 123 triệu đồng/m², tăng 64,9% theo năm. Hiện tượng tăng giá này được giải thích chủ yếu bởi sự khan hiếm nguồn cung mới. 

Còn giá bán sơ cấp tính trên mỗi dự án tăng trung bình ở mức 20,6% theo năm, chủ yếu dẫn dắt bởi phân khúc giá cao. Sự thay đổi mắt xích ở các dự án cao cấp là 34,7% theo năm và 16% theo năm ở dự án bình dân và trung cấp. 

Nhận định về triển vọng thị trường, với dự kiến khoảng 6,000 căn hộ sẽ mở bán chính thức trong quí IV/2019 (giúp tổng lượng mở bán của năm 2019 đạt hơn 31.000 căn) và do chính sách của Chính phủ liên quan đến qui trình phê duyệt đất đai và giấy phép xây dựng ngày càng thắt chặt, JLL nhận định nguồn cung tương lai trong năm 2020 sẽ biến động khá mạnh, dao động khoảng 40.000 – 50.000 căn. 

Ngoài ra, nhu cầu và mức tăng giá phần lớn sẽ theo chiều hướng tích cực ở các dự án bình dân và trung cấp. 

Trong khi đó, dự án giá cao sẽ chứng kiến sự tiếp tục sụt giảm trong nguồn cầu, đặc biệt ở nhu cầu mua đầu tư. Lí do chính, theo JLL, là hiệu suất cho thuê và triển vọng thu lợi nhuận chênh lệch bán lại có vẻ kém hấp dẫn hơn trong tình hình giá bán đạt mức cao mới được ghi nhận.