Vì sao các phiên đấu giá đất có mức khởi điểm thấp?

Từ tháng 8 đến nay, trên địa bàn Hà Nội đã diễn ra một số phiên đấu giá đất với mức giá khởi điểm tương đối thấp.

Ngày 10/8, tại Nhà thi đấu huyện Thanh Oai, TP Hà Nội đã diễn ra phiên đấu giá quyền sử dụng 68 thửa đất thuộc khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao. Các thửa này có giá khởi điểm dao động 8,6 - 12,5 triệu/m2, với giá trúng tăng gấp 5 - 8 lần so với giá khởi điểm.

Một người tham gia phiên đấ giá đất Thanh Oai chia sẻ, ban đầu các thửa đất ở đây dự kiến có giá khởi điểm 25 - 30 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, đến lúc tổ chức mức khởi điểm chỉ dao động 8,6 - 12,5 triệu/m2. Mức khởi điểm thấp chính là nguyên nhân khiến phiên đấu giá thu hút gần 5.000 người đăng ký. Trong số này, có rất nhiều người dân địa phương có nhu cầu ở thật.

Đến ngày 19/8, 19 lô đất tại khu Lòng Khúc, xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức đã được đấu giá với mức khởi điểm 7,3 triệu đồng/m2. Kết quả, giá trúng cao nhất 133,3 triệu đồng/m2, tăng hơn 18 lần so với giá khởi điểm. Giá trúng thấp nhất 91,3 triệu đồng/m2, tăng 12,5 lần giá khởi điểm.  

Cũng tại khu Lòng Khúc, ngày 26/8 và 9/9 Hoài Đức có kế hoạch đấu giá thêm 52 thửa đất với giá khởi điểm 7,3 triệu/m2, song sau đó đã thông báo tạm dừng đấu giá. 

Dự kiến ngày 5/10 tới, 58 thửa đất tại khu Man Cá, Man Cổng, Mạ Man tại xã Đỗ Động, huyện Thanh Oai sẽ được tổ chức đấu giá với mức khởi điểm 5,3 triệu đồng/m2.

Dự kiến từ nay đến cuối tháng 9, các huyện Mỹ Đức, Mê Linh, Phú Xuyên sẽ đưa ra đấu giá quyền sử dụng 229 lô đất với giá khởi điểm thấp nhất 3,6 triệu đồng/m2...

Trưởng đoàn kiểm tra đấu giá đất tại Thanh Oai và Hoài Đức cho hay, giá trúng đấu giá cao hơn rất nhiều so với giá khởi điểm có thể ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.

Theo Thứ trưởng Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân, đoàn kiểm tra của Bộ đánh giá trước khi tổ chức, các địa phương đã có hoạt động để kiểm soát chặt công tác đấu giá quyền sử dụng đất, việc trúng đấu giá tăng cao so với giá khởi điểm là đúng thực tế.

Lý giải điều này, ông Ngân cho biết việc đấu giá diễn ra trong thời điểm giao thoa giữa Luật Đất đai, Kinh doanh bất động sản mới có hiệu lực. Do đó, quá trình tổ chức xuất phát từ các quy định cũ và chuyển sang luật mới sẽ ảnh hưởng tới việc xác định giá khởi điểm chưa sát thị trường.

Liên quan đến việc điều chỉnh bảng giá đất, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo Luật cũ vẫn được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025; trường hợp cần thiết tỉnh có thể quyết định điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.

Tuy nhiên, việc không kịp thời điều chỉnh, hoặc điều chỉnh bảng giá đất tăng cao đột biến dẫn đến nguy cơ tiềm ẩn với thị trường bất động sản.

Cụ thể, một số địa phương đưa ra thông tin về bảng giá đất điều chỉnh tăng cao đột biến, chênh lệch rất lớn so với bảng giá đất hiện hành dẫn đến sự phản ứng của các đối tượng chịu tác động như người dân, doanh nghiệp sử dụng đất, nhất là khi thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp áp dụng bảng giá đất quy định tại Luật Đất đai 2024.

Một số địa phương không kịp thời ban hành quyết định điều chỉnh giá đất khiến hàng nghìn hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất, sang nhượng, cấp chứng nhận... bị treo, không được giải quyết thuế với lý do chờ bảng giá mới.

Ngoài ra, Nghị định 71 vừa ban hành đã bỏ quy định cho thuê tư vấn xác định giá đất, chuyển sang xác định bằng hệ số K nhân với bảng giá đất của thành phố.

Do đó, việc một số địa phương vẫn sử dụng giá đất trong bảng giá đất hiện hành làm giá khởi điểm để đấu giá đất khi Nhà nước giao đất khiến giá khởi điểm không phù hợp với thực tế, làm giá đất trong kết quả đấu chênh lệch rất lớn so với giá khởi điểm, tạo nên sự đột biến, bất thường. Đồng thời, còn có thể gây thất thu cho ngân sách Nhà nước.