4 phương án kéo doanh nghiệp tham gia làm NOXH

Theo thống kê, phân khúc nhà ở xã hội (NOXH) giai đoạn 2021 - 2025 có nhu cầu khoảng 1,24 triệu căn, kế hoạch phát triển 428.000 căn; giai đoạn 2025 - 2030 nhu cầu khoảng 1,16 triệu căn, kế hoạch phát triển 634.200 căn.

Tính đến nay mới hoàn thành 37.868 căn, đạt 8,9% kế hoạch 2021 - 2025, tăng 4,3% so với thống kê gần nhất vào cuối năm 2023. Đã khởi công 127 dự án, quy mô 107.896 căn. 301 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư mới, quy mô 265.486 căn.

Về kết quả thực hiện gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, đã giải ngân 646 tỷ đồng, tương đương 0,5%; cam kết tín dụng cho 15 dự án với số tiền khoảng 7000 tỷ đồng.

Bà Phạm Thị Miền, Phó trưởng Ban nghiên cứu thị trường và tư vấn, xúc tiến đầu tư Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định: “Với kết quả này, có lẽ rất lâu sau chúng ta mới giải ngân được hết gói 120.000 tỷ đồng. Theo thông tin chúng tôi nhận được thì cả chủ đầu tư và người dân đều gặp khó khăn khi tiếp cận gói tín dụng này". 

Thảo luận tại Hội thảo "Gỡ vướng để phát triển nhà ở xã hội" diễn ra mới đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã góp ý về nguồn vốn tín dụng ưu đãi để thực hiện chính sách NOXH. 

Cụ thể, HoREA đề nghị xem xét bố trí nguồn vốn chi ngân sách nhà nước trung hạn để thực hiện chính sách NOXH, để bố trí tái cấp vốn cho Ngân hàng chính sách xã hội hoặc cấp bù lãi suất cho 4 ngân hàng thương mại (Vietinbank, Vietcombank, Agribank, BIDV) được Ngân hàng Nhà nước chỉ định thực hiện chính sách ưu đãi tín dụng NOXH.

Nguyên do bởi giai đoạn 2015 - 2020, do chưa bố trí được nguồn vốn chi ngân sách nhà nước trung hạn để thực hiện chính sách NOXH nên các chủ đầu tư dự án và người mua, thuê mua gần như không được hưởng chính sách ưu đãi tín dụng NOXH theo quy định của Luật Nhà ở 2014.

Gói tín dụng 125.000 tỷ đồng do 5 ngân hàng thương mại tự nguyện đóng góp (vừa được bổ sung 5.000 tỷ đồng của 1 ngân hàng thương mại cổ phần tham gia) áp dụng lãi suất thấp hơn từ 1,5 - 2% so với lãi suất vay thương mại thông thường.

Hiện nay, việc áp dụng mức lãi suất 8%/năm đối với các chủ đầu tư dự án NOXH, dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong thời hạn 3 năm và người mua nhà tại các dự án cải tạo xây dựng lại nhà chung cư cũ trong thời hạn 5 năm đang có tác dụng tích cực. Bởi trước đây, các đối tượng này đã phải vay với lãi suất quanh ngưỡng 12%/năm.

Tuy nhiên, gói tín dụng 125.000 tỷ đồng lại chưa thực sự phù hợp với người mua, thuê mua NOXH vì họ phải chịu lãi suất khá cao, ở mức 7,5%/năm và chỉ được áp dụng trong thời hạn 5 năm. Chưa kể các mức lãi suất này được điều chỉnh 6 tháng/lần và sau thời hạn ưu đãi thì áp dụng lãi suất thỏa thuận, thả nổi. Do đó, người mua, thuê mua NOXH có tâm lý bất an nên ngại vay.

"Đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét mở rộng thêm 2 đối tượng được vay gói 125.000 tỷ đồng bao gồm người mua nhà ở thương mại có giá từ 3,5 tỷ đồng/căn trở xuống và chủ nhà trọ được vay để xây dựng mới hoặc cải tạo, nâng cấp nhà trọ cho công nhân, lao động thuê ở.

Đề nghị Bộ Xây dựng tiếp tục khôi phục lại gói tín dụng 110.000 tỷ đồng, lãi suất 4,8 - 5%, thời hạn vay tối đa 25 năm mà Bộ đã đề xuất ngày 17/2/2023 nhằm triển khai chính sách NOXH của Luật Nhà ở 2023 đối với chủ đầu tư dự án và người mua, thuê mua NOXH, để thực hiện Chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH trong giai đoạn 2021 - 2030", ông Châu nói.  

Ngoài nguồn vốn tín dụng, tại buổi làm việc Chủ tịch HoREA cũng đề nghị bổ sung hoặc tăng thêm chính sách ưu đãi đối với chủ đầu tư để khuyến khích và thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia thực hiện các dự án NOXH. 

Thứ nhất, đề nghị xem xét tăng thêm lợi nhuận định mức đối với chủ đầu tư NOXH lên mức 15% thay vì chỉ 10% đối với trường hợp doanh nghiệp tự tạo lập quỹ đất, tự thương lượng mua lại quyền sử dụng đất của các cá nhân, hộ gia đình để thực hiện dự án. 

Thứ hai, về việc vay vốn ưu đãi hoặc vay vốn thương mại (kể cả gói 125.000 tỷ đồng) để làm NOXH, đề nghị cho phép chủ đầu tư được thế chấp bằng chính dự án NOXH đó, chí ít là đối với trường hợp chủ đầu tư đã tự thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Bởi lẽ hiện nay, các chủ đầu tư phải thế chấp bằng tài sản khác mới được vay vốn tín dụng để thực hiện dự án NOXH.

Thứ ba, liên quan đến ưu đãi về thuế, Luật Nhà ở 2023 quy định chủ đầu tư dự án NOXH được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp khác với Luật Nhà ở 2014 trước đây quy định trường hợp xây dựng NOXH để cho thuê thì được giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp nhiều hơn so với trường hợp xây dựng NOXH để cho thuê mua, bán.

Trên thực tế, không có chủ đầu tư dự án NOXH để cho thuê nào được hưởng chính sách này. Bởi lẽ các Luật Thuế chỉ quy định giảm 50% thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp cho chủ đầu tư dự án NOXH, không phân biệt dự án NOXH cho thuê hoặc NOXH cho thuê mua, bán.

Vậy nên HoREA đề nghị Bộ Xây dựng trao đổi với Bộ Tài chính, đề nghị bổ sung các Luật Thuế quy định giảm 70% thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp đối với dự án NOXH cho thuê như đã quy định tại Nghị định 100/2015/NĐ-CP để khuyến khích phát triển nhiều dự án NOXH cho thuê. 

Thứ tư, đề nghị Bộ Tài chính xem xét đề xuất sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân, nâng mức giảm trừ gia cảnh từ 11 triệu đồng lên 15 triệu đồng đối với người lao động và từ 4,4 triệu đồng lên 5,5 triệu đồng đối với người người phụ thuộc và nâng mức chịu thuế Bậc 1 lên 75 triệu đồng/năm thay vì chỉ 60 triệu đồng/năm như quy định hiện hành để phù hợp với tình hình thực tiễn hiện nay.

Đồng thời, đề nghị dự thảo Nghị định về phát triển NOXH quy định đối tượng được hưởng chính sách NOXH đối với người không chịu thuế thu nhập cá nhân hoặc chịu thuế thu nhập cá nhân từ Bậc 1 trở xuống hoặc có tổng thu nhập của 2 vợ chồng không quá 25 triệu đồng/tháng, thay vì chỉ 15 triệu đồng/tháng.