6 điểm nhấn trên thị trường bất động sản Việt Nam năm 2020

Tác động của dịch Covid-19 khiến doanh nghiệp bất động sản gặp rất nhiều khó khăn. Nguồn cung khan hiếm dẫn đến giá nhà không thể không tăng. Theo thống kê của CBRE, mức giá sơ cấp căn hộ trung bình tại Hà Nội và TP HCM đã tăng lần lượt 2% và 9%/năm trong giai đoạn 2017 - quý III/2020.

Còn theo báo cáo thị trường bất động sản quý III của Bộ Xây dựng cho thấy, giá nhà vẫn đang trong xu hướng tăng từ đầu năm đến nay.

Khảo sát từ Navigos cho thấy, hiện giá nhà tại Hà Nội và TP HCM đang cao hơn nhiều lần so với thu nhập của người dân.

Cụ thể,  với thu nhập bình quân của sinh viên mới ra trường tại TP HCM và Hà Nội là 72 triệu đồng/năm, trong khi giá căn hộ 2 phòng ngủ bình quân hiện đã lên đến 2 tỷ đồng. Như vậy, giá căn hộ hiện cao hơn thu nhập của người trẻ tới 28 lần.

Đối với nhân viên có kinh nghiệm lâu năm, thu nhập bình quân 120 triệu đồng/năm thì giá căn hộ cũng cao gấp 17 lần thu nhập trung bình.

Đối với trưởng nhóm và giám sát có thu nhập trung bình 192 triệu đồng/năm thì giá căn hộ trên thị trường cao gấp 10 lần thu nhập.

Theo ông Nguyễn Đức Thêm, Quản lý Kinh Doanh Nhà ở Savills Hà Nội, ngoài những yếu tố chính như khan hiếm nguồn cung, đầu cơ thổi giá,... còn một số yếu tố khác liên quan như cơ sở hạ tầng, qui hoạch và đặc biệt là chi phí đầu tư dự án không hề giảm đi mà thậm chí tăng lên cũng kéo theo giá bán tăng.

Mở màn cơn sốt đất năm 2020 diễn ra vào tháng 2, trên Quốc lộ 56, đoạn thuộc địa phận xã Bình Ba, Huyện Châu Đức, Bà Rịa - Vũng Tàu bỗng dưng chật kín người từ nhiều nơi đổ về tìm mua đất.

Người dân địa phương cho biết, một mét ngang đất mặt tiền Quốc lộ 56 qua địa bàn xã Bình Ba trước Tết Nguyên đán được rao với giá chưa đến 100 triệu đồng đã tăng lên 200 - 220 triệu đồng sau tết và đỉnh điểm lên đến 550 triệu đồng chỉ trong chưa đầy một tuần (8 - 12/2). Tuy nhiên, cơn sốt đã hạ nhiệt nhanh chóng chỉ sau một tuần sau đó.

Cơn sốt đất chóng vánh tương tự cũng diễn ra tại khu vực xã Đồng Trúc (Thạch Thất, Hà Nội) vào cuối tháng 3/2020. Chỉ trong vòng vài ngày, giá đất ở đây đã tăng lên cả chục triệu đồng mỗi m2. Tương tự, cơn sốt đất tại Đồng Trúc cũng nhanh chóng hạ nhiệt sau một tuần.

Nguyên nhân của cả hai cơn sốt này đều bắt nguồn từ thông tin một tập đoàn lớn được chấp thuận/đề xuất triển khai dự án quy mô lớn tại hai địa phương này.

Hay thời gian gần đây, giá đất tại quận 2, 9 và Thủ Đức đang "nóng sốt" khi ăn theo thông tin thành lập TP Thủ Đức.  Theo số liệu từ Batdongsan.com.vn, mức tăng giá chung cư ở các quận thuộc khu Đông vào khoảng 8% trong khi mức độ tăng giá căn hộ trung bình khu trung tâm TP HCM chỉ khoảng 5%. 

Đối với phân khúc nhà riêng, nhà phố, giá nhà tại 3 quận phía Đông vẫn tăng 7% so với cùng kỳ, trong khi tại trung tâm giảm 3% vì dịch bệnh. 

Trong khi đó, giá bất động sản tại nhiều tỉnh thành khác như như Bảo Lộc (Lâm Đồng) hay tại các tỉnh Bắc Giang, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Thanh Hóa, Long An, Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu,… đã rất sôi động khi nhiều dự án hạ tầng giao thông, khu công nghiệp, nhà ở, khu nghỉ dưỡng được duyệt qui hoạch, chủ trương đầu tư trong năm nay.

Song song với cơn sốt đất quy hoạch, trào lưu “bỏ phố về vườn” hay mô hình du lịch kết hợp trang trại nghỉ dưỡng (farmstay) đã nổi lên thành một xu hướng nổi cộm ngay trong mùa dịch Covid-19, qua đó đẩy giá đất nông nghiệp nhiều nơi lên cơn sốt. Nhiều địa phương như Bảo Lộc, Lâm Đồng, giá đất đã tăng vọt gấp 3-4 lần so với cách đây 3 năm. Thậm chí có những khu vực tăng giá gấp chục lần. 

Việc farmstay nở rộ trong thời gian qua khi chưa có khung pháp lí điều chỉnh làm gia tăng tình trạng phân lô bán nền tràn lan, tách thửa đất nông nghiệp, đất rừng,… khó kiểm soát. 

Ngày 21/7, Văn phòng Chính phủ đã có văn bản truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ yêu cầu xử lí thông tin liên quan đến hoạt động của mô hình du lịch kết hợp trang trại nghỉ dưỡng (farmstay).

Tiếp đến, một số địa phương đã tiến hành kiểm tra, rà soát, xử lí các vi phạm pháp luật về đất đai đối với mô hình farmstay. Điều này đã góp phần làm hạ nhiệt trào lưu “bỏ phố về vườn” trong những tháng cuối năm nay.

Covid-19 đã khiến hầu hết các phân khúc của thị trường bất động sản chứng kiến mức giảm sút lớn trong các giao dịch. Song, BĐS công nghiệp vẫn nổi lên như một điểm sáng.

Theo dự báo của Savills, một nguồn cầu lớn sẽ hướng về các khu công nghiệp tại Việt Nam trong thời gian sắp tới.

Theo dữ liệu của đơn vị này, trong đợt bùng phát dịch đầu tiên, một số nhà sản xuất đa quốc gia đã thông báo kế hoạch mở rộng, di chuyển sản xuất đến Việt Nam. Điển hình như các nhà cung cấp linh kiện và lắp ráp cho Apple là Pegatron và Foxconn từ Đài Loan, Sharp, Nintendo và Komatsu từ Nhật Bản và Lenovo từ Hong Kong.

Tiềm năng là vậy nhưng quỹ đất cho phát triển khu công nghiệp của Việt Nam còn khá hạn hẹp, nhất là các tỉnh miền Nam. Tỷ lệ lấp đầy tại Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng,… đã tăng đáng kể từ năm 2018.

Theo CBRE, nguồn cung đất công nghiệp sẵn sàng bàn giao ngay tại các khu công nghiệp tại cả hai miền đều trong tình trạng khan hiếm. Song song với đó, giá chào thuê đất cũng tăng 20% - 30% so với cùng kỳ năm ngoái.

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ cũng đã có chỉ đạo liên quan đến tình trạng thiếu nguồn cung đất sẵn sàng cho thuê và tình trạng giá đất tăng mạnh tại các khu công nghiệp.

Không chỉ giá đất công nghiệp có xu hướng tăng, giá đất nông nghiệp ở nhiều địa phương như Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Ninh, Bến Tre hay xa hơn là Lâm Đồng, Đắk Nông,... cũng tăng nhanh chóng mặt vài năm trở lại đây.

Đơn cử, giá đất nông nghiệp ở nhiều khu vực nông thôn của tỉnh Đồng Nai như: Huyện Cẩm Mỹ, huyện Xuân Lộc, huyện Thống Nhất, huyện Định Quán, TP Long Khánh,... đã tăng 2 - 10 lần so với khoảng 3 năm. Đặc biệt là những nơi có các tuyến đường giao thông lớn mới mở ra, đất nông nghiệp lên đến 10 - 20 tỷ đồng/ha,...

Theo báo cáo của Savills, dịch Covid-19 bất ngờ xuất hiện đã làm suy yếu những triển vọng của thị trường bất động sản. Giao dịch toàn thị trường bị chững lại, nhiều dự án phải tạm dừng triển khai, doanh nghiệp phải tạm dừng các hoạt động quảng cáo, bán hàng,...

Trong đó, phân khúc chịu ảnh hưởng nặng nhất là bán lẻ và nghỉ dưỡng, tiếp đó là mảng văn phòng và bất động sản công nghiệp. Phân khúc nhà ở cũng không nằm ngoại lệ.

Các khu du lịch, nghỉ dưỡng tạm dừng hoạt động, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng hầu như không có nguồn thu.

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, chỉ riêng trong quý I/2020, lượng tiêu thụ sản phẩm nhà ở thương mại chỉ đạt khoảng 14%, thấp nhất trong vòng 4 năm qua và chỉ bằng khoảng 40% so với cùng kỳ năm 2019. Lượng giao dịch thành công giảm 36,6% so với quý IV/2019 và chỉ bằng 14% của năm 2019.

Đối với văn phòng cho thuê, tỷ lệ văn phòng trống trong quý I/2020 tăng so với cùng kỳ năm 2019 (văn phòng hạng A trống 10,8%; hạng B trống 5,6%).

Riêng với bất động sản nghỉ dưỡng, báo cáo thị trường bất động sản quý III của DKRA Việt Nam cho biết, trong quí III/2020, chỉ có một dự án condotel mới mở bán, cung cấp ra thị trường 71 căn, chỉ bằng 27% so với quý trước và bằng 3% so với cùng kỳ năm 2019.

Tỷ lệ hấp thụ đạt 39%, bằng 20% so với quý II/2020 nhưng chỉ bằng 1% so với cùng kỳ năm trước.

Trong bối cảnh dịch Covid-19 lan rộng trên phạm vi toàn cầu, 11 tháng đầu năm 2020 là một khoảng thời gian khó khăn đối với các khách sạn ở khu vực Châu Á Thái Bình Dương.

Việt Nam cũng không nằm ngoài xu hướng trên. Kể từ đợt giãn cách xã hội vào tháng 4/2020, công suất phòng ở TP HCM hiện vẫn đang nằm dưới mức 20% và tại Hà Nội là 35%.

Làn sóng rao bán khách sạn cũng trở nên mạnh hơn kể từ sau đợt tái bùng phát Covid-19. Tình trạng này xuất hiện hầu khắp các thủ phủ du lịch như Đà Nẵng, Nha Trang, Vũng Tàu, Phú Quốc,... và cả một số khu vực trung tâm Hà Nội hay TP HCM.

Vào thời điểm trên, chỉ cần gõ từ khóa "bán khách sạn TP HCM" hay "bán khách sạn Hà Nội", Google trả về hàng chục triệu kết quả tìm kiếm. Hầu hết thông tin đều thuộc nhóm khách sạn 1 - 3 sao, khách sạn 5 sao không nhiều.

Theo đánh giá của ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương, thị trường khách sạn đang phục hồi khá chậm, mặc dù có nguồn cầu nội địa nhưng vẫn chưa được xem là đủ ổn định để có thể tác động rõ rệt đến hoạt động của các khách sạn và khu nghỉ dưỡng.

"Chúng tôi vẫn kỳ vọng tình hình năm 2021 có khả năng phục hồi và chủ yếu tập trung vào quý III, quý IV/2021, khi các hạn chế đi lại có thể được nới lỏng và khách du lịch kết hợp hội nghị hội thảo cũng như khách du lịch cá nhân từ các khu vực lân cận khôi phục hoạt động du lịch, điều này sẽ hỗ trợ cho quá trình hồi phục của thị trường khách sạn và khu nghỉ dưỡng", ông Mauro Gasparotti nói.

Trong 9 tháng đầu năm 2020, hai đợt Covid-19 diễn ra đã gây ra những tác động không nhỏ tới thị trường bán lẻ tại Hà Nội và TP HCM. So với phân khúc trung tâm thương mại  bị ảnh hưởng ít hơn, mặt bằng nhà phố đối mặt với nhiều thách thức lớn.

Số lượng mặt bằng nhà phố đang chào thuê ra thị trường ngày càng nhiều nhưng tốc độ lấp đầy ghi nhận rất chậm, ngay cả những khu vực có vị trí đắc địa.

Làn sóng trả mặt bằng bán lẻ xuất phát từ nhiều lí do như chủ nhà và khách thuê không thương lượng được mức giá hợp lí, chiến lược kinh doanh của các đơn vị bán lẻ thay đổi trong tình hình dịch bệnh,...

Theo bà Võ Khánh Trang, Trưởng bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, khó khăn của phân khúc nhà phố có thể đến từ một số lý do chủ nhà vẫn rất lạc quan vào đà hồi phục của thị trường và không có ý định giảm giá chào thuê.

Trong khi đó, khách thuê vẫn tiếp tục giảm số lượng cửa hàng hoặc giảm diện tích và chuyển đổi sang thương mại điện tử. Nhất là tại các khu vực lượng người lưu thông giảm và phụ thuộc lớn vào lượng khách du lịch, khách thuê vẫn quyết trả mặt bằng dù một số chủ nhà chấp nhận giảm giá thuê trong ngắn hạn.

Cũng theo vị chuyên gia này, xu hướng giảm diện tích thuê hoặc trả những cửa hàng hoạt động không hiệu quả sẽ tiếp tục diễn ra trong thời gian tới.