Bất động sản công nghiệp – 'thỏi nam châm' hút giới đầu tư nước ngoài

BĐS công nghiệp tăng trưởng nóng xuyên mùa dịch

Trong một năm dịch bệnh hoành hành, các ngành kinh tế nói chung và bất động sản nói riêng lâm vào khó khăn. Tuy nhiên, làn sóng BĐS công nghiệp trở thành một điểm sáng nhờ sự tăng trưởng khả quan xuyên mùa dịch.

Thông tin từ Vụ quản lý các khu kinh tế thuộc Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến cuối tháng 6/2020, cả nước có 374 khu công nghiệp (KCN), chia thành hơn 700 phân khu, với tổng diện tích khoảng hơn 114.000 ha.

Về nguồn cung, theo CBRE Việt Nam, trong quý III/2020, nhà xưởng và nhà kho xây sẵn tại miền Bắc có khoảng 2,1 triệu m2, tăng 25,3% so với cùng kỳ năm ngoái. Tại miền Nam, diện tích nhà kho xây sẵn chiếm khoảng 2,7 triệu m2, tăng 28,2% so với năm ngoái. Trong khi đó, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn đạt khoảng 2,9 triệu m2 sàn, tăng 11% so với cùng kỳ năm 2019.

Tuy nguồn cung tăng cao nhưng tỷ lệ lấp đầy các KCN ở mức lý tưởng. Con số này ở miền Bắc đạt 78%. Trong đó, các KCN tại Hà Nội, Hải Dương và Bắc Ninh đạt tỷ lệ lấp đầy bình quân trên dưới 90%.

Tại 4 tỉnh và thành phố công nghiệp trọng điểm miền Nam, tỷ lệ lấp đầy bình quân đạt 84,5%. Đặc biệt, các khu công nghiệp đang hoạt động ở Bình Dương, Đồng Nai và Long An đều đã đạt tỷ lệ lấp bình quân trên 80%, riêng đối với TP HCM, con số này ở mức trên 90%.

Giá chào cho thuê cũng tăng mạnh, trong đó giá chào cho thuê đất công nghiệp tại một số KCN phía Nam như TP HCM, Đồng Nai, Long An tăng 20 – 30% so với cùng kỳ, số liệu từ TTXVN. Với xưởng xây sẵn, giá chào thuê vẫn ổn định, tuy nhiên giá cho thuê kho xây sẵn tăng 5 -10% ở các dự án mới.

Tại một số tỉnh thành khác cũng ghi nhận mức giá bất động sản các khu công nghiệp tăng mạnh. Khảo sát của batdongsan.com.vn cho thấy, ở Hải Dương, giá thuê trung bình kho, xưởng khu công nghiệp Ba Hàng, Phú Thái, tăng trung bình từ mức 40 - 45 ngàn đồng/m2/tháng lên mức 45 -  50 ngàn đồng/m2/tháng.

Giá thuê khu công nghiệp An Phát dao động 60 - 65 ngàn đồng/m2/tháng, tăng khoảng 10% so với mức giá 55 - 60 ngàn đồng/m2/tháng vào cùng kì năm trước.

Tại Thái Nguyên, so với tháng 10/2019, kho, xưởng vị trí đẹp khu công nghiệp Yên Bình (Thái Nguyên), giá tăng từ 60 - 63 ngàn đồng/m2/tháng lên mức 64 - 70 ngàn đồng/m2/tháng. Giá thuê khu công nghiệp Sông Công cũng dao động từ mức 55 - 60 ngàn đồng/m2/tháng lên mức 60 - 65 ngàn đồng/m2/tháng.

Nam châm hút giới đầu tư trong và ngoài nước

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tổng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam năm 2020 giảm 25% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt 28,5 tỷ USD với 2.523 dự án mới.

Thống kê tại báo cáo Sách trắng bất động sản công nghiệp Việt Nam do Savills công bố thì các thương vụ mua bán và sáp nhập (M&A) kho bãi, nhà xưởng trở nên sôi động nhờ dòng vốn FDI bất chấp tác động của đại dịch.

9 tháng đầu năm 2020, thị trường đầu tư vào các khu công nghiệp phía Nam và Bắc đều thu hút vốn ngoại khá sôi động với khoảng 20 giao dịch nổi bật.

Theo Diễn đàn Doanh nghiệp, ông John Campbell, Quản lý bộ phận dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam dẫn chứng 9 tháng đầu năm chứng kiến một số thương vụ sát nhập quan trọng. Điển hình như Tập đoàn Logos Property của Australia đã đầu tư 350 triệu USD cho thương vụ liên doanh bất động sản logistics để thâm nhập thị trường Việt Nam.

Ở một động thái khác, Tập đoàn GLP chuyên về kho bãi cũng đang lên kế hoạch hợp tác với SEA Logistic Partners Việt Nam hoặc tập đoàn SLP ra mắt liên doanh 1,5 tỷ USD tại Việt Nam. Ngoài ra, công ty Mirae Asset Daewoo Co. và Naver Corporation của Hàn Quốc đã đầu tư 37 triệu USD vào một nhà kho ở trung tâm logistics LogisValley ở Bắc Ninh...

Trong lĩnh vực sản xuất, tập đoàn Pegatron (Đài Loan, Trung Quốc), nhà cung ứng linh kiện cho Apple, đã đầu tư hơn 19 triệu USD vào Hải Phòng cho giai đoạn đầu trong chuỗi kế hoạch mở rộng tại Việt Nam.

Thương chiến Mỹ - Trung, cùng đại dịch Covid-19 đã làm chuỗi cung ứng của Trung Quốc đứt gãy. Khu vực Đông Nam Á, trong đó có Việt Nam với lợi thế giáp Trung Quốc, được đánh giá là một trong những quốc gia sẽ hưởng lợi nhiều nhất khi các doanh nghiệp tìm cách đa dạng hoá chuỗi cung ứng.

Trước diễn biến đó, BĐS công nghiệp Việt Nam đang đón làn sóng đầu tư mới từ sự dịch chuyển sản xuất. Dòng vốn vào Việt Nam chủ yếu đến từ các nền kinh tế châu Á, Mỹ và khu vực Đông Nam Á.

Trong năm qua, các dự án của nhà đầu tư nước ngoài đều thuộc lĩnh vực sản xuất hoặc gia công tập trung vào những nhóm ngành: dệt may và may mặc, thiết bị điện, linh kiện điện tử, máy móc, sản phẩm nhựa - kim loại - giấy - cao su và sản phẩm nông nghiệp. 

Trong khi các khu công nghiệp phía Bắc ghi nhận số lượng các thương vụ giao dịch thành công trải đều ở nhiều tỉnh thành thì tại miền Nam, Bình Dương nổi lên là điểm đến hút nhiều dự án sản xuất nhất.

Đối với diễn biến của thị trường BĐS công nghiệp trong 12 tháng tới, Savills dự báo từ quý IV/2020 đến quý IV/2021, thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam sẽ đón thêm 6 khu công nghiệp quy mô lớn với tổng diện tích đất phục vụ công nghiệp tăng lên đến 3.733 ha.

Trao đổi với Dân trí, ông Đỗ Nhất Hoàng, Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho rằng đã và đang có ba làn sóng đầu tư bất động sản công nghiệp trải dài 25 năm qua và mỗi đợt sóng tiếp theo càng mạnh mẽ hơn.

Làn sóng đầu tiên diễn ra năm 1996, làn sóng thứ hai năm 2008 và làn sóng thứ ba là năm 2020 - giai đoạn đặc biệt nhất khi đây ghi nhận làn sóng mới, đồ thị tăng trưởng liên tục đi lên.

2020 là một năm đặc biệt sôi động của bất động sản khu công nghiệp, tuy nhiên, Việt Nam cần đầu tư hơn nữa cho mảng hậu cần nếu muốn thu hút nhiều dự án giá trị cao. Có thể việc đáp ứng được nhu cầu của giới đầu tư về hệ thống cơ sở hạ tầng và mạng lưới vận tải đa phương thức, giai đoạn 2020 - 2021 được coi là thời cơ để BĐS công nghiệp bùng nổ.