BĐS công nghiệp Việt Nam đang xuất hiện mô hình kinh doanh mới

Báo cáo của Savills Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bắt đầu xuất hiện mô hình bán - tái thuê được một số công ty nước ngoài và các công ty trong nước thực hiện.

Năm 2018, Mapletree Logistics Trust từ Singapore đã đầu tư 43 triệu USD vào kho hàng 66.800 m2 của Unilever tại Bình Dương. Kho hàng này sau đó được Unilever thuê lại với thời hạn 10 năm, mang lại lợi nhuận ròng ban đầu 8,3% cho Mapletree.

Theo Savills, giao dịch bán - tái thuê là việc một bên (người bán) sở hữu tài sản sẽ bán tài sản đó cho bên thứ hai (nhà đầu tư). Sau đó, người bán thuê lại tài sản từ nhà đầu tư và trở thành người thuê, còn nhà đầu tư sẽ trở thành người cho thuê (chủ sở hữu).

Lợi ích cho người bán trong giao dịch này là họ có thể huy động vốn mà không phải di chuyển địa điểm sản xuất hoặc làm gián đoạn hoạt động kinh doanh. Hơn nữa, người bán đang bán tài sản theo tỷ giá thị trường hiện tại, nhiều khả năng là sẽ cao hơn chi phí mua ban đầu.

Sau khi mua một tài sản, nhà đầu tư cam kết sẽ thực hiện hợp đồng thuê với người bán với chi phí đã thỏa thuận. 

Thời hạn cho thuê đối với các hợp đồng bán - tái thuê thường là 5 - 10 năm, nhằm đảm bảo có đủ thời gian để nhà đầu tư đạt được lợi nhuận đầu tư của mình. Tại Việt Nam, lợi suất đầu tư cho các giao dịch này có thể dao động trong khoảng 8 - 11%. 

Theo Savills, mô hình này phù hợp với các công ty đang tìm kiếm cơ hội tái cấp vốn để giải phóng vốn và cải thiện dòng tiền mà không làm gián đoạn hoạt động. 

Đối tượng chủ yếu quan tâm đến việc bán - tái thuê thường bao gồm các nhà sản xuất có uy tín trên thị trường, các công ty đa quốc gia, các tổ chức đầu tư, các nhà phát triển khu công nghiệp, chủ sở hữu bất động sản, quỹ tư nhân và các nhà đầu tư nước ngoài.

"Mặc dù ngày càng phổ biến, song hình thức bán - tái thuê vẫn chưa được sử dụng rộng rãi ở Việt Nam, do các nhà sản xuất và công ty hậu cần vẫn chưa nhận thức được tiềm năng tài chính của mô hình này", Ông John Campbell, Trưởng Bộ phận Bất động sản Công nghiệp Savills Việt Nam cho biết. 

Nhu cầu về đất đai, nhà xưởng, kho bãi tăng cao khiến giá thuê tại các khu công nghiệp gần các thành phố lớn cũng leo thang. Việt Nam có 336 khu công nghiệp với diện tích khoảng 97.800 ha. 

Trong đó, 261 khu công nghiệp đang hoạt động, 75 khu còn lại đang được giải phóng mặt bằng và chuẩn bị xây dựng. Tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp đang hoạt động đạt 76%. 

Đơn vị này cho rằng, giá cả tăng vẫn là mối lo ngại đối với các lĩnh vực sản xuất có giá trị thấp và tỷ suất lợi nhuận thấp như dệt may và đồ nội thất. Tỷ giá hối đoái hiện tại vẫn có thể chấp nhận được đối với các nhà sản xuất đa quốc gia có giá trị cao hoạt động trong lĩnh vực công nghệ, hỗ trợ công nghệ cao và máy móc tự động.