Nhìn lại những chu kỳ bất động sản quá khứ, kịch bản sốt đất liệu có lặp lại?

Trong khoảng hơn 20 năm trở lại đây, thị trường bất động sản đã trải qua nhiều giai đoạn thăng trầm do chịu sự tác động mạnh mẽ từ các yếu tố như quá trình đô thị hóa, hệ thống chính sách, hệ thống pháp luật, dịch bệnh...

Sốt đất giai đoạn 2000 - 2003

Theo báo Người lao động, trong giai đoạn từ 1993 - 1994, giá đất khu vực nội thành Hà Nội và TP HCM tăng bình quân gấp ba lần, đạt mức 5 lượng vàng/m2 tại Hà Nội và 1,5 lượng vàng/m2 tại TP HCM. Ở ngoại thành, giá đất bình quân ở hai thành phố này là 0,2 lượng vàng/m2. 

Tiếp sau đó là một thời gian dài thị trường "đóng băng" từ năm 1997 - 2000. Cuối năm 2000 đến đầu năm 2002, giá nhà đất tăng nhanh trở lại với mức từ 3 - 10 lần trong cả khu vực nội và ngoại thành. 

Thời điểm này, giá đất bình quân nội thành Hà Nội trên dưới 10 lượng vàng/m2, nơi cao nhất trên 40 lượng vàng/m2. Tại khu vực nội thành TP HCM, giá đất bình quân là trên 3 lượng vàng/m2, nơi cao nhất trên 15 lượng vàng/m2. Giá đất ngoại thành ở hai thành phố này tăng mạnh từ 5 - 10 lần. 

Mức giá này cao hơn nhiều so với giá đất ở trung tâm của các thành phố lớn trên thế giới như Bangkok, Seoul, Tokyo và kể cả New York, trong khi thu nhập bình quân đầu người của các thành phố này cao gấp 10 - 100 lần so với thu nhập bình quân đầu người ở Hà Nội và TP HCM.             

Thời điểm đó, Bộ Xây dựng cho biết có hàng loạt các nguyên nhân chủ quan và khách quan dẫn tới sốt đất như nhu cầu mua bán, chuyển dịch bất động sản nhà đất tăng cao trong khi khả năng cung chủ động hạn chế; kinh doanh bất động sản chưa bị điều chỉnh về lợi nhuận; chưa có thị trường bất động sản chính thức; hệ thống pháp luật, các cơ chế, chính sách chưa hoàn thiện...

Giai đoạn "đóng băng" 2004 - 2006

Sự xuất hiện của đại dịch SARS và sự điều chỉnh của hệ thống pháp luật đất đai mới ban hành đã tác động mạnh đến thị trường bất động sản giai đoạn này.

Thị trường mua bán nền nhà bị "khai tử" bởi Điều 101 của Nghị định 181 ngày 29/10/2004 của Chính phủ đã cấm hoàn toàn việc chia lô bán nền đất, "dự án phải xây dựng nhà xong mới được bán".

Từ ngày 1/7/2004, Luật Đất đai 2003 có hiệu lực khiến giá bất động sản giảm. Việc đem tiền tiết kiệm đi mua đất cất trữ không còn sinh lợi cao khiến thị trường "đóng băng".

Ông Đặng Hùng Võ thời điểm đó là Thứ trưởng Tài nguyên và Môi trường đã nhận định trên báo Nhân dân, tính từ khi có Luật Đất đai đến tháng 1/2006, giá nhà chung cư ở Hà Nội giảm 20 - 30%, tại thị trường TP HCM, Đà Nẵng, Cần Thơ còn giảm hơn nhiều.

Giai đoạn khởi sắc 2007 - 2008

Nghị định số 17 ngày 27/1/2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai ra đời, cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án sau khi xây dựng cơ sở hạ tầng cho các chủ đầu tư khác. Các dự án ngoài thành phố, thị xã còn được phép phân lô bán nền sau khi xây dựng hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng.

Từ 1/1/2007, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực, hành lang pháp lý cho thị trường ngày càng trở nên rõ ràng giúp các nhà đầu tư yên tâm, thị trường bất động sản dần phục hồi trở lại. 

Giai đoạn này đã xảy ra sốt đất kéo dài một năm, do tương tác với thị trường chứng khoán.

Giai đoạn suy thoái 2009 - 2013

Tác động tiêu cực từ cuộc khủng hoảng tài chính trên thế giới tiếp tục làm thị trường giá nhà đất giảm mạnh, nhà đầu tư lúng túng và phân tâm, giao dịch diễn ra cầm chừng trong bối cảnh Chính phủ thực hiện các chính sách kiềm chế lạm phát. 

Báo cáo về thị trường bất động sản trong năm 2013 của Bộ Xây dựng cho thấy, các doanh nghiệp bất động sản vẫn còn nợ đọng, chịu áp lực lớn từ phía các ngân hàng khi mà có tới 23.007 căn hộ và 12 triệu m2 nền đất chưa thể bán ra ngoài thị trường.

Ước tính có tới 70% doanh nghiệp lâm vào tình cảnh doanh thu giảm sút, tỷ lệ thất nghiệp cao… Không chỉ có thế, nhiều chủ đầu tư do khó khăn về nguồn vốn đã phải chấp nhận dừng hoặc sang nhượng lại dự án, rồi sau đó hứng chịu khiếu nại, khiếu kiện của khách hàng.

Giai đoạn phục hồi 2014 - 2018

Trong năm 2014, nhiều chính sách có hiệu lực, tác động trực tiếp tới đất đai, nhà ở, cũng như hướng tới lợi ích của khách hàng và các nhà đầu tư.

Luật Đất đai (sửa đổi) chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2014, theo đó sẽ có nhiều điểm mới trong thu hồi đất, định giá đất, quy hoạch sử dụng đất.

Bộ Tài chính cũng cho phép người dân tự xác định mức thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản đã góp phần tạo động lực mới cho thị trường này.

Cùng với việc triển khai gói 30.000 tỷ đồng cho người thu nhập thấp vay mua, thuê nhà, cuối tháng 11/2013, Chính phủ đã ban hành Nghị định 188/CP về phát triển nhà ở xã hội với nhiều nội dung đáng chú ý theo hướng có lợi cho người thu nhập thấp.

Bên cạnh đó, hàng loạt các quy định mới áp dụng đối với chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội cũng chính thức có hiệu lực trong năm 2014.

Những chính sách trên được coi là bản lề để các nhà đầu tư cũng như người dân tin tưởng vào một thị trường bất động sản có nhiều bùng nổ.

Thị trường xảy ra các đợt sốt đất lan rộng tại nhiều khu vực trên cả nước. Giá biến động tăng mạnh, diễn ra tình trạng đầu cơ, đậu nậu, môi giới thổi giá. Đặc biệt, một số nơi giá đất nền tăng trên 40 - 50% chỉ trong vòng 5 - 6 tháng. 

Giai đoạn 2020 đến nay

Đại dịch toàn cầu Covid-19 xuất hiện đã tác động mạnh mẽ tới thị trường bất động sản. Theo đánh giá của Viện Kinh tế xây dựng (Bộ Xây dựng), từ đầu năm 2021, ngay sau khi đợt nghỉ Tết Nguyên đán kết thúc, tình hình dịch Covid-19 lắng xuống, thị trường bất động sản bắt đầu sôi động

Tại thời điểm cuối tháng 3 và đầu tháng 4, thị trường hoạt động mạnh mẽ ở hầu hết các phân khúc từ đất nền, nhà ở, cho tới du lịch, nghỉ dưỡng... Hiện tượng sốt đất đã xảy ra tại một số khu vực của nhiều địa phương trên cả nước như Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng, Bình Thuận, Quảng Trị, Bình Phước, Bắc Giang… 

Bên cạnh nguyên nhân nguồn cung dự án không nhiều, nhu cầu đầu tư của người dân tăng còn có nguyên nhân do những hành vi của mọi cơ, môi giới lợi dụng thông tin về đầu tư dự án, quy hoạch… để đẩy giá đất lên cao nhằm thu lợi bất chính.

Sau khi có sự vào cuộc của Bộ Xây dựng và chính quyền địa phương, tới giữa quý II/2021, tình trạng tăng giá đất nền đã chấm dứt tuy nhiên giá vẫn còn ở mức khá cao.

Liệu có khả năng xảy ra sốt đất?

Nhận định về thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm, Viện Kinh tế xây dựng cho rằng trong ngắn hạn thị trường nhà đất khó có thể xảy ra cơn sốt như trước đó. 

Nguyên nhân là do các cơ quan quản lý nhà nước đang kiểm soát khá tốt, các nhà đầu tư cũng chưa tham gia ngay mà còn chờ thị trường tự điều chỉnh xuống ngưỡng hợp lý. Giá đất nền trong khu dân cư hiện hữu trong nửa cuối năm 2021 có thể giảm nhẹ nhưng vẫn tiếp tục giữ ở mức cao tại một số địa phương.

Giá giao dịch thứ cấp nhà ở tại các dự án sẽ vẫn có xu hướng tăng dần theo quý. Đối với căn hộ chung cư, mặt bằng giá tại phân khúc trung và cao cấp tiếp tục bị đẩy cao.Tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM có thể xuất hiện những dự án chung cư có mức giá bán sơ cấp rất cao so với bình quân khu vực.

Rất khó để đưa ra các nhận định cụ thể thị trường đi xuống, giữ nguyên hay thăng tiến mạnh mẽ sau đại dịch. Tuy nhiên, hầu hết các đơn vị nghiên cứu đưa ra dự đoán đều có chung một nhận định rằng tương lai của thị trường bất động sản phụ thuộc nhiều vào kết quả kiểm soát dịch bệnh trong thời gian tới.

Ông Phan Công Chánh, chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản cá nhân nhận định trên kênh VTV24, độ phục hồi của thị trường dựa vào tiến độ triển khai vaccine của Chính phủ. Dựa vào những điều kiện đó thì khó có thể xảy ra sốt đất trong quý III hoặc quý IV của năm nay.

Còn ông Trần Khánh Quang - Tổng giám đốc CTCP Đầu tư bất động sản Việt An Hòa cho rằng, sau khi vừa dịch xong giá đất sẽ tăng lại, khoảng 10 - 20% hoặc hơn. 

"Sẽ có làn sóng nhỏ sau dịch vì lãi suất ngân hàng thấp, dòng tiền của người dân còn lớn, chưa biết đầu tư vào đâu. Người ta muốn mua một mảnh đất xa thành phố để dành, có thể sau này làm second - home hoặc làm nhà vườn. Khi dịch xong kinh tế phát triển trở lại, tất nhiên giao dịch bất động sản sẽ tăng", ông Quang Phân tích.

Dự báo về khả năng tăng giá bất động sản trong thời gian tới, ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Thường trực, Tổng Thư ký Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, giá bất động sản tương lai đang đối mặt với áp lực phải tăng giá. 

Nguyên nhân là vì nhiều yếu tố cùng tác động như giá đất trên thị trường còn cao sau sốt đất, đẩy giá đền bù giải phóng mặt bằng lên cao, khung giá đất ở nhiều địa phương bị điều chỉnh tăng lên 15%. Vật liệu xây dựng và các yếu tố đầu tư xây dựng đều đã tăng khoảng 50% trong khi nhóm này chiếm tỷ trọng trên 50% giá thành đầu vào bất động sản. Và cuối cùng, thủ tục phê duyệt dự án kéo dài, vướng mắc quy định pháp luật dẫn đến tăng chi phí và chi phí cơ hội.