Chuyên gia đề xuất chương trình tín dụng nhà ở khép kín để thị trường phục hồi trong 1 - 2 năm tới

Tại hội nghị do Batdongsan.com.vn tổ chức ngày 12/12, khi bàn về giải pháp giúp khơi thông nguồn vốn tín dụng cho thị trường địa ốc, Chủ tịch FiinGroup Nguyễn Quang Thuân đã nêu lên 3 đề xuất. 

Thứ nhất, là cần tập trung đẩy mạnh tháo gỡ pháp lý cho các dự án. Nhất là những dự án đã giải phóng mặt bằng, chỉ cần thực hiện nghĩa vụ thuế, cấp phép xây dựng, các công trình khác được rà soát và xem xét khả năng đóng tiền để ra sổ đỏ.

Tuy nhiên, điều này không có nghĩa các chủ đầu tư thụ động đợi Chính phủ đến tháo gỡ. Hơn bao giờ hết, chính doanh nghiệp cũng phải có sự chủ động, sàng lọc và tự đưa ra đề xuất. 

Thứ hai, là cải thiện minh bạch thông tin và đẩy mạnh phát hành trái phiếu. Lý do bởi về cơ bản, tín dụng ngân hàng vẫn hạn chế một số chủ đầu tư. Để đi đường dài, trái phiếu vẫn là giải pháp đáng cân nhắc, dù với nghị định 65, một số điều kiện phát hành đã siết chặt hơn. 

Trên thực tế, phát hành trái phiếu cũng đang dần khôi phục trở lại. Minh chứng là các dự án có pháp lý sạch, minh bạch thông tin vẫn có cơ hội huy động vốn trong thời gian qua. 

Ngoài ra, Luật Kinh doanh bất động sản vừa thông qua có đề cập đến việc hình thành hệ thống cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản thứ cấp. Theo chuyên gia, việc giá bán ra sao, lịch sử giao dịch, diện tích sản phẩm... nên được minh bạch giống như đã làm ở một số thị trường khác từ cách đây mấy chục năm. Cùng với đó là việc hình thành cơ sở dữ liệu về pháp lý dự án. Điều này không chỉ tốt cho ngân hàng, cho phát hành trái phiếu mà cho cả cho giao dịch trên thị trường.  

Cuối cùng, chuyên gia đề xuất triển khai chương trình tín dụng nhà ở khép kín. Ưu tiên áp dụng đối với phân khúc trung - thấp cấp và NOXH.

Nói thêm về chương trình này, ông Thuân chia sẻ: “Hiện tại, nhu cầu sở hữu nhà ở, đặc biệt là phân khúc trung - thấp cấp vẫn còn rất lớn. Với giải pháp này, tôi đề xuất đẩy mạnh tháo gỡ pháp lý để tăng cường tín dụng cho người mua nhà phân khúc bình dân với điều kiện cụ thể cho các bên.  

Về phía chủ đầu tư, phải chấp nhận thực hiện tháo gỡ pháp lý dự án và cam kết giảm giá sản phẩm. Khi doanh nghiệp đã chấp nhận giảm giá thì ngân hàng mới thực hiện cho vay đối với cả chủ đầu tư (tùy theo rủi ro tín dụng) và người mua nhà. 

Ở phía người mua nhà, có thể xem xét áp dụng một số điều kiện cho đối tượng lần đầu mua, thu nhập kê khai thuế 500 triệu trở lại, có thu nhập ổn định, hợp đồng lao động... nhằm hạn chế đầu cơ; được giảm lãi suất với điều kiện cụ thể. 

Nhìn nhận về lợi ích, có thể thấy lúc này ngân hàng sẽ được lợi khi giảm áp lực nợ xấu, giải ngân tín dụng với khẩu vị rủi ro được kiểm soát tốt hơn (dù phải tăng chi phí giám sát).

Chủ đầu tư thoát khỏi cảnh nợ xấu, được triển khai, mở bán dự án và cải thiện dòng tiền (dù giảm phần nào lợi nhuận). Người mua nhà giải quyết được nhu cầu nhà ở, được hưởng lãi suất thấp hợp lý và yên tâm về pháp lý. 

Nhà nước có thể cơ cấu lại thị trường theo hướng kích cầu phân khúc trung và bình dân; giảm rủi ro an toàn hệ thống, hỗ trợ tăng trưởng kinh tế. 

Nếu làm được, trong vòng 1 - 2 năm tới chúng ta hoàn toàn có thể giải quyết được loạt vấn đề như tái cấu trúc các phân khúc, tháo gỡ kích cầu trong bất động sản dân cư, ngân hàng giải quyết nợ xấu, chủ đầu tư triển khai và mở bán được dự án. 

Chương trình này, tôi đề xuất chỉ thực hiện với phân khúc trung - thấp cấp. Còn phân khúc cao cấp, thậm chí tôi đề xuất đánh thuế đặc biệt giống như ô tô. 

Ở Trung Quốc, theo nghiên cứu từ đối tác của Fiin Group, trong năm 2024, nếu sản lượng bán mới bất động sản dân cư tiếp tục giảm 20 - 25% thì tăng trưởng GDP quốc gia này sẽ ở mức dưới 3% vào năm sau. Đây là tình huống xấu. Tôi không mong muốn câu chuyện của Việt Nam sẽ như thế, dù phạm vi ảnh hưởng của chúng ta ít hơn".