Chủ tịch FiinGroup: Mấu chốt để bất động sản phục hồi không nằm ở lãi suất hay trái phiếu

Tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam - VRES 2023 diễn ra mới đây, ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch FiinGroup đã nhận định thị trường bất động sản đang trải qua giai đoạn bất định.

Trong bối cảnh đó, mục tiêu quan trọng mà các thành phần tham gia thị trường cần hướng đến lúc này không phải kiếm được bao nhiêu tiền mà là giữ được tiền hay không.  

Theo chuyên gia này, khi bàn về những khó khăn mà ngành địa ốc đang phải đối mặt, các vấn đề liên quan đến vốn vay ngân hàng hay trái phiếu doanh nghiệp được nhắc đến nhiều. Song, thực chất nguyên nhân khiến thị trường bất động sản đóng băng trong thời gian qua còn nằm ở nhiều nguồn vốn khác như từ vốn tự có, vốn từ hợp đồng kinh doanh, hợp tác đầu tư,...

“Siết tín dụng hay trái phiếu doanh nghiệp đều là những vấn đề quan trọng, tuy nhiên với tôi, vấn đề lớn hơn nằm ở dòng vốn nợ khác của doanh nghiệp. Ở Việt Nam, ngoài hệ thống ngân hàng thì vay mượn bằng quan hệ dân sự rất phổ biến. Việc huy động vốn từ bạn bè, người thân,... để có thể kinh doanh dự án diễn ra rất nhiều.

Chính vì thế, khi bàn về giải pháp, không nên chỉ tập trung chú trọng vào giảm lãi suất ngân hàng hay khơi thông trái phiếu mà cần tầm nhìn rộng hơn. Nhất là đừng quá tập trung vào kiến nghị giảm lãi suất. Bởi, lãi suất phải đi theo rủi ro. Không thể đòi hỏi ngân hàng giảm lãi suất nếu dự án thuộc phân khúc rủi ro cao. Thay vào đó, hãy tập trung kiến nghị những vấn đề khác phù hợp với thực tiễn hơn.

Thẳng thắn mà nói, người làm bất động sản ai cũng muốn lãi suất giảm. Nhưng với doanh nghiệp địa ốc, khi điều kiện bình thường mà bán được hàng, thì lợi nhuận không đáng là bao.

Thông thường với một dự án, tiền lãi chiếm 4 - 6% trên tổng vốn đầu tư. Trong bối cảnh lúc này các chủ đầu tư cân nhắc hy sinh một chút là điều nên làm. Mấu chốt căn bản để thị trường bất động sản hồi phục chính là nguồn tiền từ dòng vốn trong dân và vốn hợp tác kinh doanh. 

Hiện vốn hợp tác kinh doanh đang gặp khó khi có chủ trương kiểm soát rủi ro tín dụng của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) về việc sử dụng mục đích vay, hạn chế góp vốn và hợp tác kinh doanh. Cùng với đó, mục đích phát hành trái phiếu cũng bị hạn chế với Nghị định 65.  

Ngoài ra, doanh thu nhận trước cũng là nguồn vốn quan trọng. Song, không may là nguồn vốn nay cũng đang bị giảm mạnh. Lý do bởi vướng mắc pháp lý, dự án không mở bán dẫn đến doanh nghiệp không thu được tiền từ vốn này. 

Ở phía người mua, các vấn đề tồn tại như giá bất động sản cao, thu nhập người mua nhà bị ảnh hưởng. Gần đây, lãi suất tín dụng mua nhà có xu hướng giảm nhưng vẫn rủi ro từ pháp lý và cơ chế thả nổi.

Thế nên nếu chỉ kêu gọi phía NHNN hay Bộ Tài chính giảm lãi suất, khơi thông trái phiếu thì chưa đủ để giúp thị trường bất động sản hồi phục và dòng vốn chảy mạnh trở lại”, ông Thuân nói. 

Doanh nghiệp địa ốc "sống" chủ yếu nhờ tiền trong dân 

Liên quan đến thực trạng dư nợ tín dụng cho người mua nhà bị giảm trong thời gian qua, vị này đã chỉ ra một trong những lý do chính là nguồn cung phân khúc trung và thấp cấp giảm.

Cùng với đó là sự đối nghịch khi người mua nhà muốn có cơ chế lãi suất vay mua nhà cố định, còn phía ngân hàng lại muốn lãi suất thả nổi.  

Ông Nguyễn Quang Thuân đánh giá: “Trong bối cảnh chất lượng tín dụng chủ đầu tư đang yếu đi, số dự án được cấp phép mới rất ít. Nhu cầu mua bất động sản lớn, song các vấn đề từ phía nguồn cung, pháp lý đã làm ảnh hưởng đến khả năng hoàn thành dự án.

Trong năm 2024, triển vọng thị trường vẫn chưa thực sự rõ nét và còn phụ thuộc lớn vào việc tập trung tháo gỡ nợ xấu TPDN và nợ vay bất động sản.

Dù tín dụng kinh doanh bất động sản đã tăng trưởng trở lại (tăng 21,86% cho 3 quý đầu năm 2023) nhưng quy mô còn quá nhỏ so với nhu cầu vốn của lĩnh vực này. Doanh nghiệp địa ốc sống chủ yếu nhờ dòng tiền từ doanh thu nhận trước do khách hàng đóng vào theo tiến độ dự án.

Thông tư 02 đang được đề xuất tiếp tục tạm hoãn, Nghị định 08 cũng đang được lấy ý kiến thêm. Tôi cũng đề xuất nên giãn hoãn các quy định thêm một thời gian nữa để thị trường hạ cánh mềm, tránh tác động mang tính sốc cho ngành bất động sản, tín dụng ngân hàng và hệ thống tài chính”.