Chuyên gia dự báo bất động sản 2023: Thời điểm thị trường phục hồi, nhà đầu tư có thể ‘bắt đáy’

Từ giữa cuối quý II/2022, thị trường bất động sản bắt đầu ghi nhận những dấu hiệu trầm lắng, tâm lý chung trên thị trường ảm đạm, giao dịch nhỏ giọt, các dự án đang triển khai phải tạm dừng. Tình trạng này kéo dài suốt nửa cuối năm 2022. Càng về sau, sức khỏe doanh nghiệp càng suy giảm. 

Trước thực tế đó, mới đây, Chính phủ cũng có các động thái nhằm hỗ trợ và tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Đơn cử, ngày 17/11/2022 Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 1435 thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường và triển khai thực hiện các dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp. 

Ngày 14/12/2022, Thủ tướng Chính phủ có thêm Công điện 1164 yêu cầu triển khai các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở.

Trước đó, ngày 5/12/2022, Ngân hàng Nhà nước quyết định nới room tín dụng năm 2022 thêm 1,5 - 2%,.Thủ tướng Chính phủ cũng có hai công điện liên tiếp là Công điện số 1156 ngày 12/12/2022 về cung ứng vốn tín dụng cho nền kinh tế và Công điện số 1163 ngày 13/12/2022 về thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Theo nhiều đánh giá, đây là những tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản, tuy nhiên viễn cảnh năm 2023 vẫn còn là một dấu hỏi lớn. Trên cơ sở những cơ hội và thách thức hiện hữu, các chuyên gia hàng đầu trong lĩnh vực đã đưa ra những dự báo, nhận định về những triển vọng phục hồi cũng như xu hướng thị trường bất động sản trong năm tới.

TS. Nguyễn Văn Đính: “Thị trường có thể xảy ra hai kịch bản”

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp Hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam VARS cho rằng thị trường bất động sản năm 2023 có thể xảy ra theo hai kịch bản: 

Kịch bản thứ nhất, sau Tết Quý Mão, Chính Phủ sẽ có một số chính sách điều chỉnh, thị trường sẽ dần ấm lên và ổn định đến cuối năm.

Kịch bản thứ hai, thị trường sẽ vẫn còn khó bởi dòng vốn chưa được khơi thông.

Trong đó, ông Đính nghiêng về kịch bản thứ nhất: “Sang năm 2023, khi có room tín dụng mới, thị trường bất động sản sẽ dần phục hồi. Song, sẽ không có chuyện xảy ra “sốt đất” như đầu năm 2022. Dòng tiền room tín dụng mới tuy không nhiều nhưng giúp thị trường có thêm giao dịch từ người mua nhà thực và các nhà đầu tư bất động sản nhỏ lẻ.

Cùng với đó, hiện nay đang trong quá trình sửa đổi luật liên quan tới bất động sản, một số nhà đầu tư trong thời gian này ngại xuống tiền. Đến khi sửa xong luật, khi mọi thứ đã rõ ràng thị trường sẽ có động lực để hồi phục mạnh mẽ”. 

TS. Nguyễn Văn Đính chia sẻ, để thích ứng, doanh nghiệp bất động sản sẽ chủ động cơ cấu lại sản phẩm tại các dự án đang phát triển theo hướng phù hợp hơn với nhu cầu thị trường, trong đó, tập trung phát triển nhiều hơn các sản phẩm có giá phù hợp. Khi đó thị trường sẽ lưu thông và thanh khoản tốt hơn. 

Thời gian tới, chuyển đổi số sẽ được các doanh nghiệp lựa chọn, ứng dụng tích cực vào hoạt động sản xuất, kinh doanh; cung cấp thông tin, dữ liệu về thị trường, giúp thị trường bất động sản minh bạch, phát triển bền vững và củng cố niềm tin cho nhà đầu tư.

TS. Cấn Văn Lực: Trái phiếu đáo hạn là thách thức

Dự báo về thị trường bất động sản năm 2023, TS. Cấn Văn Lực, Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia cho rằng, trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn sẽ trở thành một thách thức cần giải quyết trong năm tới khi có gần 120 nghìn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đáo hạn.

Tuy nhiên, điểm sáng là thị trường sẽ có sự sàng lọc, tái cấu trúc và phục hồi dần từ quý III/2023. Các vấn đề về nguồn cung và pháp lý cũng dần dần được tháo gỡ. Bất động sản đất nền, khu công nghiệp, nhà ở tiếp tục có sự điều chỉnh và khả quan. Thị trường trở nên lành mạnh, thực chất và bền vững hơn.

Đưa ra giải pháp đối với các doanh nghiệp bất động sản, vị chuyên gia cho rằng doanh nghiệp cần cơ cấu lại, kiểm soát rủi ro dòng tiền, lãi suất, tỷ giá… Bên cạnh đó, có phương án cụ thể, khả thi đối với khối lượng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn 2023 - 2024; đa dạng hóa nguồn vốn; chuyển đổi số, đón đầu xu hướng mới…

TS. Đinh Thế Hiển: Tháng 6/2023 là "thời điểm vàng” cho nhà đầu tư

Theo TS. Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học & Kinh tế ứng dụng, một trong những thuận lợi của năm 2023 là Nhà nước đã kiểm soát và giải quyết được gốc rễ việc cung ứng vốn dưới chuẩn và đầu cơ của thị trường bất động sản, từng bước đưa thị trường này về sự thiết thực và ổn định. Điều đó giúp cung ứng vốn cho nền kinh tế thực và các công ty sản xuất kinh doanh. Là động lực quan trọng để kinh tế nội địa phát triển.

Do đó, dự đoán diễn biến kinh tế tài chính năm 2023, ông Hiển có rằng thị trường sẽ suy giảm trong hai quý đầu năm nhưng sẽ đi lên từ hai quý cuối năm.

Cụ thể, lãi suất sẽ hạ nhiệt trong quý I và trở về ổn định vào cuối quý II/2023. Các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh sẽ có nguồn tín dụng tăng dần với lãi suất tốt từ quý II/2023. Xuất khẩu tiếp tục suy giảm trong quý I, II/2023 và sẽ phục hồi tăng vào quý III/2023. Nền kinh tế nội địa sẽ giảm khó khăn từ quý II/2023 và có sự tăng trưởng tích cực từ quý III/2023 do hiệu ứng đầu tư công và ổn định tài chính tiền tệ.

Thị trường bất động sản phục hồi nhẹ từ quý IV/2023, tập trung ở khu vực đô thị lân cận khu công nghiệp và khu vực hạ tầng đang đầu tư mạnh. 

“Như vậy tháng 6/2023 sẽ là "thời điểm vàng" cho các nhà đầu tư, bao gồm cả đầu tư bất động sản, hết quý III thị trường sẽ bắt đầu ổn định”, chuyên gia dự đoán.

Chuyên gia Savills: Bất động sản nhà ở, văn phòng, công nghiệp vẫn hoạt động tốt

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao bộ phận Tư vấn đầu tư Savills Việt Nam dự đoán năm 2023 thị trường sẽ chuyển biến khá thận trọng. 

Về tính thanh khoản của thị trường, phân khúc nhà ở vẫn sẽ duy trì mức thanh khoản ổn. Tuy nhiên vấn đề nguồn cung hạn chế và vắng bóng sản phẩm vừa túi tiền sẽ làm ảnh hưởng đến tính thanh khoản. Bên cạnh đó, những phân khúc như bất động sản công nghiệp và văn phòng vẫn hoạt động tốt và các doanh nghiệp sẽ tiếp tục có nhu cầu mở rộng.

Ông Neil MacGregor, Giám đốc điều hành Savills Việt Nam nhìn nhận đây là thời điểm khó khăn với các chủ đầu tư trong nước. Tuy nhiên, nhìn về triển vọng 2023, vẫn có rất nhiều sự quan tâm từ các nhà đầu tư quốc tế đến tất cả các phân khúc của thị trường, bất chấp những khó khăn của nền kinh tế toàn cầu nói chung. Điều đó cũng được phản ánh trong kết quả thu hút FDI trong năm 2022.

Nói về xu hướng trong năm 2023, một trong những xu hướng nổi bật là các nhà bán lẻ quốc tế vẫn có niềm tin rất lớn vào thị trường Việt Nam. Một số thương hiệu xa xỉ và cao cấp mới như Berluti, Cartier, Victoria’s Secret, Urban Revivo… đang bước vào thị trường. Trong khi đó các chuỗi bán lẻ lớn như Uniqlo, Muji, Haidilao, Emart, Central Group… cũng đẩy mạnh quá trình mở rộng tại đây. 

Với phân khúc bất động sản nhà ở, nguồn cung hạn chế tại TP HCM và hệ thống cơ sở hạ tầng kết nối đang được phát triển tích cực sẽ là động lực lớn cho các thị trường lân cận với mức giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân hơn. 

Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cũng nhấn mạnh yếu tố ESG sẽ tiếp tục được đẩy mạnh song song với sự phát triển của thị trường thời gian tới, đặc biệt là trong quyết định đầu tư của các khách thuê trong phân khúc văn phòng và khu công nghiệp. Do đó, việc phát triển các dự án đạt tiêu chuẩn ESG dần trở thành yếu tố bắt buộc, cần được các chủ đầu tư quan tâm và đẩy mạnh.

Ông Nguyễn Quốc Anh: Thời điểm đảo chiều phụ thuộc vào lãi suất, tín dụng và chính sách

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nếu theo chu kỳ từng diễn ra trước đây, tính từ thời điểm Ngân hàng Nhà nước có động thái hạ trần lãi suất cho đến lúc thị trường bất động sản bắt đầu đảo chiều và có bước phục sẽ cần khoảng thời gian từ 6 - 7 quý.

Do đó, nếu dựa trên chỉ báo lãi suất, xét theo bối cảnh hiện nay, với kịch bản tích cực nhất là trần lãi suất được điều chỉnh vào quý I/2023 thì phải đến quý II hoặc quý III/2024, thị trường bất động sản mới có thể đảo chiều.

Tuy nhiên nếu xét thêm hai yếu tố là tăng trưởng tín dụng và chính sách thì tiến trình xoay chiều cho thị trường nhà đất sẽ được đẩy nhanh hơn.

Theo chuyên gia, thị trường đang đón nhận những thông tin tích cực liên quan đến các chính sách hỗ trợ và tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, nếu việc nới chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng trong năm 2023 tiếp tục được thực hiện thì thị trường sẽ đảo chiều và đạt độ cân bằng nhất định vào cuối năm.