Tương lai thị trường bất động sản Hà Nội và TP HCM: ‘Nhu cầu thật là chìa khoá’

"Đầu cơ" gặp khó 

Theo ông Trung, khi thị trường có tín hiệu khó khăn, thanh khoản kém thì đất nền là phân khúc ngay đầu tiên bị tác động. Là phân khúc tiêu biểu cho yếu tố đầu cơ lớn và gia tăng nhanh lợi nhuận, đất nền đã bị ảnh hưởng mạnh và được dự đoán sẽ khó xán lạn trở lại trong tương lai gần. 

Phân khúc thứ hai gặp khó là các sản phẩm có giá trị lớn, đơn cử như nhà thấp tầng tại các dự án đã bàn giao, không còn yếu tố hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc từ ngân hàng. Từ tháng 8/2022, các sản phẩm này bắt đầu có dấu hiệu sụt giảm về cầu và giá.

Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing, hiện nay trên thị trường bất động sản đang tồn tại bốn nhóm nhà đầu tư. Thứ nhất là nhóm nhà đầu tư “kẹt tiền". Nhóm này trong giai đoạn 2021 - 2022 đã đầu tư nhiều vào đất nền ở khắp các tỉnh thành trong cả nước. Họ đang đứng trước nguy cơ mất hoàn toàn thanh khoản cho đến khi thị trường đất nền nóng trở lại - điều chắc chắn sẽ không xảy ra trong tương lai gần. 

Nhóm thứ hai là người đầu tư sản phẩm thấp tầng. Họ mua vào giá cao, sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Trong bối cảnh hiện nay, nhóm này chịu nhiều áp lực nhất và có khả năng phải bán phá giá, cắt lỗ. 

Nhóm thứ ba là nhóm đầu tư vào sản phẩm nhà trong dân. Đây là thường đầu tư bằng “tiền thịt”, tức là tiền vốn tự có do khó tiếp cận được vốn vay. Vì thế, nhóm này vô cùng mẫn cảm với các đợt tăng giảm của thị trường. 

Nhóm cuối cùng là những nhà đầu tư chưa bị chôn vốn sâu trong thị trường hai năm qua. Họ sẽ là những người quyết định mặt bằng giá của thị trường trong thời gian tới. 

Theo ông Trung, tâm lý của những người còn tiền mặt đang chia làm hai hướng. Bên cạnh những nhà đầu tư ưu tiên giữ tiền mặt, không chấp nhận thêm rủi ro thì vẫn có những nhà đầu tư đang tìm kiếm cơ hội ở những bất động sản tốt. 

“Nhu cầu sử dụng thật là yếu tố tiên phong” 

Giám đốc phát triển kinh doanh của OneHousing cho biết, trong giai đoạn khó khăn, các nhà đầu tư sẽ cẩn thận hơn. 

Trước đây, có quan niệm cứ mua đất nền là thắng nhưng sau một thời gian sốt nóng, giá đất nền đã lên đỉnh và khó có cơ hội tăng giá nhiều lần như trước. Hiện tại dù giá có thể đang hạ ở nhiều nơi nhưng phân khúc này không đem lại giá trị kinh doanh, nguy cơ “chôn vốn” cao. Hoạt động đầu cơ đất nền cũng có thể sẽ ngày càng bị siết chặt thông qua các hình thức như đánh thuế lũy tiến…

Đối với shophouse hay các sản phẩm thấp tầng trong khu đô thị, mặt bằng giá thường khá cao. Hơn nữa, ở các khu đô thị mới thì shophouse chủ yếu bàn giao thô hoàn thiện mặt ngoài. Nếu cho thuê thô sẽ không đem lại giá trị kinh tế lớn. Trong khi, việc bỏ thêm tiền vào đầu tư để đủ điều kiện cho thuê giá tốt là một bài toán ít ai dám nghĩ đến trong bối cảnh này.

Nhà mặt phố - có khả năng kinh doanh, là phân khúc luôn có nhu cầu thật nhưng không có giá rẻ, thường dao động ở mức giá hàng chục tỷ đồng. Chi phí bỏ vốn là tiền thật, vì thời điểm hiện tại rất khó vay ngân hàng. 

Trong khi đó, ngược lại với các phân khúc trên, bất động sản công nghiệp và căn hộ vẫn tăng trưởng tốt. Nhận định về điều này, ông Trần Quang Trung cho biết, trước các dấu hiệu suy thoái kinh tế, nhà đầu tư sẽ tìm đến những sản phẩm cho phép neo đậu dòng tiền, có thể cho thuê được, tính thanh khoản cao.

“Các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở và cho tầng lớp trung lưu mới sẽ an toàn”, ông Trung nhận định.

Thực tế, suốt từ tháng 8 trở lại đây, phân khúc căn hộ nói chung và căn hộ trung - cao cấp nói riêng tại thị trường Hà Nội đều có dấu hiệu tăng giá. Theo dự báo, giá chung cư ở Hà Nội có thể sẽ tiệm cận với xu hướng giá tại TP HCM. 

Ông Trung phân tích, có nhiều yếu tốt dẫn đến triển vọng tăng giá cao của phân khúc căn hộ trung - cao cấp

Tốc độ gia tăng dân số từ dòng người nhập cư của Hà Nội chưa bao giờ suy giảm. Thu nhập bình quân của người Việt Nam đang tăng, tầng lớp trung lưu tăng trưởng nhanh nhất thế giới, kéo theo đó là những nhu cầu nâng cấp chỗ ở, yêu cầu không gian sống đảm bảo an ninh, đầy đủ tiện ích. 

Trong khi đó, nguồn cung mới lại khá khan hiếm. Trong suốt hai năm qua thị trường gần như không có dự án mới, trừ những dự án đã được cấp phép, có quy hoạch chi tiết 1/500 và hoàn thành xong nghĩa vụ quyền sử dụng đất. 

Bên cạnh đó, Quốc hội cũng đang thảo luận sửa đổi Luật đất đai trong đó có nội dung bỏ khung giá đất, nếu quy định này có hiệu lực thì chi phí đầu vào của đất sẽ tăng lên. 

Có thể dễ dàng nhận ra xu hướng tăng giá chung cư cao cấp thời gian gần đây. Theo ông Trung, giá trong giai đoạn đầu của những dự án cao cấp tại Hà Nội từ 2015 đến tận năm ngoái chưa tăng, nhưng đến giai đoạn gần đây giá bỗng nhiên tăng đột biến khoảng 20%. 

Bên cạnh chung cư, một phân khúc nhu cầu thật, dễ dàng tạo dòng tiền ngay khi cho thuê là nhà trong dân. Tuy nhiên, phân khúc này thường khó tiếp cận vốn vay. Ông Trung lưu ý nhà đầu tư nếu vay vốn ngân hàng mà không được hỗ trợ lãi suất sẽ dễ rơi vào cảnh doanh thu từ khai thác tài sản không bù đắp được chi phí lãi vay.

Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing kết luận cho nhận định của mình: “Nhu cầu sử dụng thật là yếu tố tiên phong. Khi yếu tố đầu cơ giảm bớt, những bất động sản đem lại dòng tiền như bất động sản công nghiệp, nhà liền thổ có khả năng cho thuê và căn hộ chung cư trung - cao cấp sẽ mang lại giá trị bền vững”.