Đa dạng kênh vốn cho thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản Việt Nam có nhiều cơ hội để phát triển, tuy nhiên các hạn chế, thách thức cũng hiện hữu. Việc thu hút nguồn vốn để phát triển phải đi liền với việc hoàn thiện thể chế, tổ chức thực hiện và chế tài nghiêm minh. Cổ phiếu, trái phiếu... hay một số kênh huy động vốn khác cũng nằm chung trong bối cảnh và giải pháp đó. Khi vận dụng và thu hút thành công, thị trường bất động sản sẽ phát triển vững chắc lên cấp độ tài chính hóa và được kỳ vọng trưởng thành cùng với nền kinh tế.  

TS. Lê Xuân Sang, Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam nhận định, bất động sản có tầm quan trọng trong nền kinh tế cũng như trong cuộc sống của con người. Phát triển bất động sản được coi là có tác động rất mạnh lan tỏa nhanh trong nội ngành và sang rất nhiều ngành khác, qua đó thúc đẩy nhanh tăng trưởng việc làm và thu nhập. Tuy nhiên, việc đầu tư không hiệu quả bất động sản nhà ở có thể gây nhiều rủi ro khác nhau cho chính doanh nghiệp, ngân hàng thương mại và cả hệ thống tài chính, nền kinh tế.

Trong quá trình phát triển kinh tế thị trường, các kênh đầu tư bất động sản; trong đó có thị trường bất động sản nhà ở, ngày càng đa dạng, từ chỉ đơn thuần nguồn vốn tự có, người thân, vay ngân hàng, đến phát hành cổ phiếu bất động sản, trái phiếu bất động sản và gián tiếp qua các quỹ đầu tư bất động sản (Quỹ tín thác đầu tư bất động sản – REIT). Tại Việt Nam, các kênh đầu tư này đã có và phát triển với các mức độ khác nhau.

Theo TS Lê Xuân Sang, tại Việt Nam, kênh đầu tư trái phiếu bất động sản và chứng chỉ quỹ Quỹ Đầu tư bất động sản ra đời muộn hơn. Nhưng những kênh đầu tư này nếu được quản lý tốt sẽ mang hiệu quả cho nền kinh tế, doanh nghiệp, nhà đầu tư; đồng thời, giúp thị trường phát triển lành mạnh, giảm nhẹ rủi ro cho các đối tượng liên quan.

Cùng với thị trường cổ phiếu, thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng là kênh quan trọng trong huy động vốn đầu tư thị trường bất động sản. Thị trường này giúp giảm nhẹ rủi ro cho hệ thống tài chính và doanh nghiệp, nhất là trong giảm thiểu các rủi ro do sai lệch quá lớn về kỳ hạn và loại đồng tiền trong bảng cân đối kế toán - vốn là một nguyên nhân cốt yếu gây khủng hoảng tiền tệ Đông Á. Phát triển thị trường chứng khoán; trong đó có trái phiếu doanh nghiệp giúp thúc đẩy tốt hơn tính minh bạch, trách nhiệm giải trình, định giá tài sản - doanh nghiệp và quản trị doanh nghiệp; trong đó có quản trị rủi ro.

Do vậy, nếu thiếu thị trường trái phiếu và cổ phiếu hữu hiệu và lành mạnh, các ngân hàng thương mại sẽ phải "oằn mình" huy động và cho vay nền kinh tế, do vậy kéo theo những rủi ro về an ninh tài chính, nhất là nợ xấu và mất vốn có thể phát sinh, không thể xem thường.

Tại Việt Nam, theo tính toán của Tổ chức xếp hạng tín nhiệm FiinRatings, quy mô dư nợ trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đến cuối năm 2021 vào khoảng 189.000 tỷ đồng; trong đó, tỷ trọng dư nợ trái phiếu bất động sản so với dư nợ tín dụng toàn ngành đã tăng từ khoảng 19% năm 2017 lên khoảng 25% năm 2019 và 54% năm 2021.

Đáng lưu ý, trong tổng dư nợ huy động nói trên, có tới 138.000 tỷ đồng, tương đương 73% sẽ đáo hạn trong giai đoạn 2022 - 2024. Áp lực và rủi ro thanh toán tăng nhanh trong giai đoạn 2022 - 2025 khi số dư nợ phát hành bởi các doanh nghiệp không niêm yết trên thị trường chứng khoán. Thậm chí, cuối năm 2020, hơn 80% giá trị trái phiếu doanh nghiệp của ngành bất động sản dân cư phát hành thuộc về các doanh nghiệp chưa niêm yết. Phần lớn trong số này có sức khỏe tài chính ở mức yếu đáng lo ngại - ông Sang dẫn chứng.

Một kênh dẫn vốn rất quan trong cần được nhắc đến là Quỹ đầu tư bất động sản - một hình thức sinh lợi từ bất động sản nhưng thay vì mua sản phẩm là nhà đất thì nhà đầu tư lại mua chứng chỉ do Quỹ phát hành (bên nhận ủy quyền quản lý từ phía người mua - nhà đầu tư). Thông qua các hoạt động như mua bán, góp vốn... nhà đầu tư sẽ nhận được những khoản lợi nhuận dưới dạng cổ tức và được trả theo định kỳ.

Ngoài việc thỏa mãn nhu cầu đầu tư bất động sản, quỹ này là trung gian “góp nhặt” những nguồn vốn nhỏ lẻ để tạo thành dòng vốn lớn tạo ra lợi nhuận, chia sẻ rủi ro nhờ tăng lợi thế theo quy mô, tính chuyên nghiệp, công khai, minh bạch và trách nhiệm giải trình cũng như các chuẩn mức tài chính, giám sát cao. Đặc biệt, quỹ REIT ở trình độ cao sẽ thúc đẩy phát triển đổi mới sáng tạo, ứng dụng công nghệ, từ đó thúc đẩy thị trường bất động sản, thị trường tài chính phát triển theo chiều hướng tích cực và lành mạnh hơn.

TS. Lê Xuân Sang cho rằng, muốn phát triển các kênh vốn cho bất động sản cần phải củng cố, lành mạnh hóa các kênh hiện hữu như tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản và thúc đẩy mạnh hơn, gắn liền với lành mạnh hóa, giảm rủi ro các kênh mới hình thành và còn yếu như đầu tư qua các quỹ REIT.

Đối với các kênh như tín dụng và phát hành trái phiếu có thể siết chặt song không “dàn hàng ngang” mà tùy từng chủ thể phát hành cho vay, phân khúc thị trường để có sự điều tiết hữu hiệu; đặc biệt, không “bóp nghẹt” hay gây lo lắng cho nhà đầu tư trên diện rộng.

Trong ngắn hạn, cần phân lập và làm rõ các tổ chức phát hành trái phiếu, ngân hàng cho vay bất động sản và dư nợ, tính chất các khoản vay ngân hàng, độ khả tín của tổ chức phát hành để tránh sự hoảng loạn mang tính hệ thống, nhất là khi thông tin chưa đủ minh bạch, cập nhật với nhiều tin đồn "ác ý" và nhiều nhà đầu tư cá nhân có bản lĩnh đầu tư, kỹ năng đầu tư chứng khoán còn hạn chế.

Mặt khác, các quỹ đầu tư bất động sản cũng cần nghiên cứu điều chỉnh, sửa đổi quy định liên quan đến chuyển nhượng. Ví dụ, khoảng thời gian chuyển nhượng trong quỹ REIT hợp lý ngắn hơn, ví dụ chỉ cần 1 - 2 năm và cân nhắc tăng giới hạn vay cần phải lên đến 15% - ông Sang gợi ý.

Ngoài ra, để phát triển trái phiếu doanh nghiệp trong dài hạn cần xây dựng môi trường pháp lý cũng như thành lập các công ty đánh giá, xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp độc lập, có hiệu quả hoạt động cao nhằm gia tăng độ an toàn cho phát hành và giao dịch trái phiếu doanh nghiệp.

Dưới một góc nhìn khác, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP Invesst) Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, hiện có nhiều doanh nghiệp nước ngoài muốn gia nhập thị trường bất động sản tại Việt Nam; đặc biệt là các doanh nghiệp đến từ Nhật Bản rất mạnh về tiềm lực tài chính.

“Có thể nói, bên cạnh các nguồn vốn tín dụng, trái phiếu, huy động từ cổ đông thì nguồn vốn đầu tư nước ngoài cũng rất tiềm năng. Đây chính là điểm nhấn mà các doanh nghiệp đầu tư bất động sản có thể quan tâm và chú ý”, ông Hiệp nhận xét.

Ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam nhận định, thời gian tới, hoàn thiện chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản cần phân biệt rõ hơn về bất động sản phục vụ nhu cầu thiết yếu và không thiết yếu để ưu tiên tập trung nguồn vốn phát triển. Như vậy, sẽ tránh được sự phát triển quá nóng gây “bong bóng” trên thị trường bất động sản.

Muốn vậy, theo chuyên gia này, cần phát triển thị trường tài chính theo hướng hài hòa thị trường tiền tệ và thị trường vốn. Đẩy mạnh phát triển thị trường vốn sẽ tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản huy động nguồn vốn dài hạn. Tuy nhiên, việc huy động vốn cũng luôn phải đặt trong hành lang pháp lý phù hợp; đồng thời, cần phát triển thêm các công cụ tài chính mới phát sinh trong thị trường để phù hợp với thực tiễn.