Đảm bảo tính khả thi đấu giá quyền sử dụng đất - bài học nhìn từ vụ Thủ Thiêm

Điều quan trọng qua sự vụ trên là việc nhận diện và rút ra bài học để việc tổ chức đấu giá lại các khu đất bị bỏ cọc hoặc tổ chức đấu giá mới các khu đất còn lại tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm được diễn ra đúng quy định, đảm bảo tính khả thi, phù hợp với quy hoạch đô thị cũng như vì sự phát triển bền vững của TP HCM.

Minh bạch dòng tiền, năng lực nhà đầu tư

Tại tọa đàm "Bài học kinh nghiệm rút ra từ đấu giá đất Thủ Thiêm và những khuyến nghị về thể chế" do Viện Nghiên cứu phát triển TP HCM tổ chức vừa qua, PGS.TS Trần Hoàng Ngân, Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển TP HCM cho biết, vụ đấu giá đất ở Thủ Thiêm vừa qua đã tạo ra tranh luận nhiều chiều, khi nhà đầu tư trả giá lên tới 24.500 tỷ đồng cho một khu đất có diện tích 10.000 m2 (tương đương 2,45 tỷ đồng/m2).

Đây là mức giá được các chuyên gia đánh giá là quá cao so với các khu vực đô thị trung tâm TP HCM. Cùng với đó là việc doanh nghiệp bỏ cọc sau khi trúng đấu giá gây tâm lý không tốt trên thị trường bất động sản.

Theo Tiến sĩ Nguyễn Hữu Nguyên, qua vụ đấu giá đất Thủ Thiêm cho thấy, cần xác định dòng tiền của người tham gia đấu giá; đánh giá xem có lợi ích nhóm hay không, có tình huống nhà đầu tư vay tiền để đấu giá đất rồi dùng tài sản này đi thế chấp hay không.

Vừa qua, nhà đầu tư đưa ra mức giá cao (2,45 tỷ đồng/m2) buộc cơ quan Nhà nước phải đi tìm nguồn gốc, mục đích, động cơ của doanh nghiệp.

Phải chăng đó là cách doanh nghiệp kích hoạt giá đất ở các nơi xung quanh Khu đô thị mới Thủ Thiêm và đó mới chính là nơi sinh lời chứ không phải khu đất trúng đấu giá.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho rằng, dư luận đặt vấn đề từ vụ đấu giá rồi bỏ cọc vừa qua tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, doanh nghiệp tham gia đã đánh bóng cổ phiếu, đánh bóng giá trị thương hiệu, phát hành trái phiếu, huy động vốn xã hội… Rất may là Trung ương và TP HCM đã sớm vào cuộc, nếu không sẽ gây thiệt hại khôn lường.

Trong phiên đấu giá đất Thủ Thiêm vừa qua, các cơ quan chức năng của TP HCM đã yêu cầu người tham gia đấu giá viết bản cam kết về nguồn vốn, triển khai dự án theo quy hoạch… nhưng như vậy cũng chưa đủ pháp lý ràng buộc, dẫn tới việc doanh nghiệp chỉ mới thành lập, chưa có kinh nghiệm trong đầu tư dự án bất động sản nhưng vẫn tham gia đấu giá rồi bỏ cọc.

Ông Phạm Chánh Trực, nguyên Phó Bí thư Thường trực Thành ủy TP HCM cho rằng, đất đai là hàng hóa đặc biệt, không “đẻ” ra được và không thể đem ra đấu giá như một căn hộ, máy móc hay tấn gạo.

Tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, thay vì đấu giá quyền sử dụng đất thì phải đấu thầu dự án đầu tư, chọn nhà đầu tư đủ năng lực nhằm đạt được mục đích cuối cùng là phát triển Khu đô thị mới Thủ Thiêm như quy hoạch và kỳ vọng.

Nhanh chóng sửa luật

Để khắc phục tình trạng “đua giá”, bỏ cọc như vụ đấu giá đất Thủ Thiêm vừa qua (hiện có 2/4 doanh nghiệp trúng đấu giá bỏ cọc), ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho hay, Luật Đấu giá tài sản hiện nay áp dụng chung cho việc đấu giá tài sản của cả nhà nước và tư nhân nhưng không phân biệt việc đấu giá đối với 1 lô đất để phát triển dự án bất động sản như ở nước ngoài. Đồng thời, không có quy định người tham gia đấu giá phải có thẩm định, đề xuất dự án sẽ triển khai tại lô đất sau khi trúng đấu giá.

Đáng chú ý, trong phiên đấu giá 4 lô đất Khu đô thị mới Thủ Thiêm vừa qua áp dụng Điều 41 là “Đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá” mà không áp dụng Điều 42 “Đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá”, Điều 43 “Đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp” là chưa phù hợp với việc đấu giá lô đất làm dự án bất động sản. Điều 41 Luật Đấu giá chỉ có thể áp dụng đối với việc đấu giá tài sản nhỏ lẻ như bức tranh, bình gốm…

“Trước mắt, để đảm bảo tính khả thi, thành công như mong muốn trong những phiên đấu giá quyền sử dụng đất tiếp theo tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Thành phố cần áp dụng Điều 42, Điều 43 Luật Đấu giá tài sản.

Về lâu dài cần bổ sung, điều chỉnh quy định Luật Đấu giá tài sản và các quy định liên quan về đấu giá, nhằm tạo sự thống nhất.

Đồng thời, để tăng tính khả thi kết quả các phiên đấu giá, cần có quy định cụ thể tiêu chuẩn người tham gia đấu giá cũng như cần có quy định đánh giá dự án đề xuất của nhà đầu tư đối với khu đất sau khi trúng đấu giá, sau đó mới tiếp tục các thủ tục đấu giá tiếp theo”, ông Lê Hoàng Châu nêu quan điểm.

Đồng quan điểm, PGS.TS Nguyễn Trọng Hoài, Trường Đại học Kinh tế TP HCM cho rằng, Luật Đấu giá  tài sản không phân chia tài sản nhỏ lẻ, tài sản lớn, nhất là tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản trên đất.

Vì thế Luật Đấu giá tài sản cần đưa ra một số khái niệm chuyên biệt, thậm chí có quy định cụ thể về đất đai và tài sản trên đất làm tài sản đấu giá.

Cùng đó, cần có quy định kiểm soát năng lực người tham gia đấu giá bằng việc xác lập hồ sơ nộp năng lực cho cơ quan có chức năng cũng như kiểm soát dòng tiền và thẩm định dự án đề xuất của người tham gia khi trúng lô đất đấu giá.

Trong khi đó, bàn về vấn đề giá trúng đấu giá và bỏ cọc, ông Nguyễn Thế Phượng, giảng viên Trường Đại học Tài chính Marketing đề xuất, ngoài việc mất cọc cần bổ sung chế tài phạt nhà đầu tư bỏ cọc để ràng buộc trách nhiệm. Mức phạt có thể từ 10- 20% mức trúng đấu giá.

Còn theo Thạc sĩ Lê Mộng Triết, Đại học Nông Lâm TP HCM, cuộc đấu giá đất ở Thủ Thiêm có nhiều hệ lụy và làm mất tính nghiêm trang của buổi đấu giá khi doanh nghiệp đua giá rồi bỏ cọc.

Vì thế, cơ quan nhà nước cần lựa chọn hình thức đấu giá phù hợp với từng loại tài sản để tránh tình trạng "đua giá" như vừa qua.