Đây có phải là ‘thời điểm vàng’ để đầu tư bất động sản?

Thị trường bất động sản đang rơi vào tình trạng trầm lắng, thanh khoản nhiều phân khúc và khu vực đã xuống mức rất thấp. Để kéo thanh khoản cũng như thu hồi vốn, nhiều chủ đầu tư đã áp dụng các chính sách bán hàng hấp dẫn như chiết khấu sâu cho khách hàng thanh toán nhanh. Trên thị trường thứ cấp, nhiều nhà đầu tư có áp lực đòn bẩy tài chính cũng đang rao bán cắt lỗ, giảm giá khá mạnh so với mức giá đã được thị trường chấp nhận trước đó. Với các nhà đầu tư đang có sẵn tiền mặt trong tay, câu hỏi đặt ra là liệu đây có phải thời điểm vàng để "bắt đáy"?

"Thời điểm tốt để đầu tư là khi sản phẩm đầy đủ về pháp lý với mức giá hợp lý"

So sánh với sự trầm lắng của thị trường hiện tại với giai đoạn những năm 2011 - 2012, bà Nguyễn Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, bộ phận Nguyên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội nhận định nhu cầu khách mua để ở vẫn hiện hữu, nguồn cung vẫn tồn tại những sản phẩm tốt đi kèm chất lượng xây dựng và tiện ích hiện đại. 

“Vào những năm 2011 - 2012, niềm tin đối với việc bàn giao sản phẩm bị ảnh hưởng nặng nề. Tuy nhiên, nhiều sản phẩm hiện nay vẫn có thể được bàn giao đúng tiến độ, đúng chất lượng cam kết dù vẫn còn tồn tại những khó khăn về dòng tiền. Khi giá bán hợp lý và sản phẩm của chủ đầu tư uy tín, những người có nhu cầu thực sự vẫn quyết định mua để sử dụng”, bà Hằng cho biết.

Vào thời điểm thị trường có biến động về giá, câu hỏi đặt ra sẽ là liệu có nên đầu tư để đạt được mức lợi nhuận kỳ vọng cao hơn? Theo vị chuyên gia Savills, thời điểm tốt để đầu tư là khi sản phẩm đầy đủ về pháp lý với mức giá hợp lý. Bà Hằng cho rằng, khi mức giá chào bán hiện tại vẫn cao so với tương quan các dự án xung quanh thì nhà đầu tư có thể chờ đợi các nguồn cung sơ cấp mới đưa ra thị trường.

Bà Đỗ Thu Hằng chia sẻ: “Người mua nhà thời điểm hiện nay cần hết sức lưu ý, sản phẩm khi mua đầu tiên cần là một sản phẩm ưng ý, không chỉ về chất lượng xây dựng mà các tiện ích cũng cần được tính toán hợp lý để cuộc sống sau này thêm thuận tiện".

Hiện nay, người mua càng trở nên cẩn trọng hơn khi tham gia thị trường khi giá bán tăng cao, nhiều dự án không đảm bảo về mặt pháp lý. Tuy nhiên, theo bà Hằng Dự thảo Luật đất đai sửa đổi cùng các chính sách, quy định mới như loại bỏ khung giá đất cho các dự án bất động sản hay mức thuế cao hơn với người sở hữu nhiều đất, nhà ở, bỏ hoang hoặc chậm sử dụng sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ, tích trữ, giúp thanh lọc và gia tăng chất lượng dự án, đồng thời đem lại tính minh bạch, sự an toàn cho thị trường và tạo niềm tin cho người mua.

"Thị trường đang có sự thanh lọc mạnh mẽ"

Trong khi đó, nhận định về thị trường, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, thị trường những năm qua đã có sự tăng trưởng sốt nóng và hiện đang có dấu hiệu chậm lại. Nhưng cũng có thể nói rằng thị trường bất động sản đang có sự thanh lọc mạnh mẽ theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn.

Nhìn lại giai đoạn tương tự trong chu kỳ trước vào khoảng tháng 3/2008, trước áp lực tăng trưởng quá nóng của thị trường trong năm 2007 và sự ảnh hưởng của suy thoái kinh tế tài chính toàn cầu, các công cụ tài chính tiền tệ dường như không thể kiểm soát nổi khi lãi suất cho vay gia tăng liên tục không ngừng, có lúc lên đến 25% và lạm phát đỉnh điểm ở mức 23%. Thị trường bất động sản sau đó rơi vào chu kỳ suy thoái.

“Bất động sản mang tính chu kỳ và mỗi chu kỳ đều có sóng. Nắm bắt được chu kỳ thị trường sẽ giúp các nhà đầu tư nắm bắt cơ hội. Giống như sự lặp đi lặp lại của các mùa, bất động sản sẽ dịch chuyển theo những biểu đồ mà bạn có thể quan sát và dự đoán”,Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết.

Tuy nhiên, bà Trang nhấn mạnh chu kỳ bất động sản thường không ổn định và chịu ảnh hưởng bởi kinh tế vĩ mô trong nước và thế giới. Chính vì vậy, thị trường bất động sản chuyển động theo tốc độ riêng và đây chính là thách thức thực sự đối với các nhà đầu tư.

Hiện tại, đang xuất hiện nhiều cơ sở mới để tin tưởng rằng dòng vốn đầu tư bất động sản sẽ được cải thiện trong những tháng cuối năm 2022 như Nghị định số 65 cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu để thực hiện các chương trình, dự án đầu tư, cơ cấu lại nợ của chính doanh nghiệp; bổ sung nhiều đề án kế hoạch xây dựng nhà ở xã hội cả từ trung ương, các địa phương và doanh nghiệp.

Nhìn lại 32 năm qua, Việt Nam đã trải qua 4 chu kỳ phát triển thị trường. Một câu hỏi được nhiều người quan tâm đó là thị trường bất động sản sẽ vững vàng hay mong manh? Bà Trang cho biết, trong một diễn đàn về thị trường bất động sản mà Cushman & Wakefield thực hiện vào cuối tháng 10 vừa qua, đa số các chuyên gia đều lạc quan rằng thị trường bất động sản sẽ tiếp tục vững vàng, và cần sự điều tiết chính sách bất động sản từ Chính phủ phù hợp với vị thế Việt Nam là một kinh tế lớn đầy tiềm năng.

“Mỗi chúng ta đều là thiên tài và thị trường như trò chơi những chiếc ghế âm nhạc, mỗi khi âm thanh dừng lại, sẽ có người phải thua cuộc khi không có chiếc ghế nào dành cho họ. Chỉ cần chắc chắn rằng bạn sẽ là một trong những người ngồi xuống đầu tiên. Và tôi sẽ để lại bài toán này cho các bạn tự xem xét!”, bà Trang gợi ý.