Doanh nghiệp bất động sản tìm cách xoay xở dòng vốn trong bối cảnh thanh lọc thị trường

Bắt đầu từ quý II/2022, Chính phủ đã có những động thái mạnh liên quan việc siết room tín dụng bất động sản và trái phiếu doanh nghiệp. Theo đó nhiều chủ đầu tư bắt buộc phải thay đổi phương thức huy động vốn để thanh toán các khoản trái phiếu tới hạn cũng như duy trì dòng tiền doanh nghiệp. 

Talkshow “Thị trường bất động sản: Thanh lọc, tồn tại và phát triển” do Đất Xanh Services (FERI) tổ chức mới đây đã chỉ ra 4 cách mà doanh nghiệp đang huy động vốn trong bối cảnh bất động sản gặp nhiều khó khăn. Đó là chính sách thanh toán nhanh, chiết khấu "khủng", hỗ trợ lãi suất; hợp tác với các quỹ đầu tư quốc tế; cấu trúc lại danh mục đầu tư và đa dạng hoá kênh huy động vốn.

Nhiều dự án BĐS được chiết khấu sâu, hỗ trợ lãi suất

Cụ thể, tiến sĩ Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện nghiên cứu kinh tế – Tài chính – Bất động sản Đất Xanh Services cho biết, thị trường đang chứng kiến các chính sách bán hàng hấp dẫn nhất trong khoảng 10 năm trở lại đây với những ưu đãi lớn cho phương thức thanh toán nhanh, chiết khấu mạnh và hỗ trợ lãi suất chưa từng có.

Đơn vị này thống kê, trong quý I và III/2023, với phương thức thanh toán nhanh 50%, khách hàng sẽ được chiết khấu khoảng 10 - 23%, cao nhất là 47% tổng giá trị sản phẩm. Sang quý IV/2022, việc thanh toán nhanh 95%, nhà đầu tư sẽ được nhận chiết khấu khoảng 50% tổng giá trị sản phẩm. Hiện tại mức chiết khấu này đã được chủ đầu tư điều chỉnh lại theo từng dự án và thời điểm.

Theo tìm hiểu của người viết, hiện nay, tại dự án Aqua City (Đồng Nai), chủ đầu tư Novaland đã đưa ra chính sách chiết khấu gần 50% cho 20 căn thanh toán nhanh tại phân khu River Park 2. Theo đó, một căn nhà phố 154 m2 giá 12,86 tỷ đồng sẽ chỉ còn 6,87 tỷ đồng. Khách hàng lựa chọn phương án vay ngân hàng cũng được hỗ trợ không lãi, miễn thanh toán gốc đến tháng 6/2023 và chiết khấu 5% vào giá bán. Các khách hàng lựa chọn phương án thanh toán ngay 30 - 50% cũng sẽ được mua shophouse hai mặt tiền diện tích 252 m2/căn với giá ưu đãi từ 11,2 - 11,8 tỷ đồng.

Một dự án khác tại Đồng Nai là Gem Sky World của chủ đầu tư Đất Xanh cũng mới tung ra chính sách bán hàng ưu đãi. Theo đó, từ 4 – 30/11 một số sản phẩm nhà phố tự xây, nhà phố xây sẵn, nhà phố thương mại sẽ áp dụng mức chiết khấu 9% trên tổng giá trị sản phẩm đã có thuế GTGT. Bên cạnh đó, khách hàng lựa chọn phương thức thanh toán nhanh sẽ được chiết khấu thêm 10%.

Trong khi đó, chủ đầu tư Nam Long áp dụng mức chiết khấu 5% giá bán dự án Akari City và Flora Panorama. 

Chính sách bán hàng ban hành hôm 1/8 cho thấy, khách hàng thanh toán nhanh từ 50 - 95% tại dự án Phúc Đạt Connect 2 (TP Dĩ An, Bình Dương) sẽ được chiết khấu từ 3 - 9%. Đến đầu tháng 9, dự án này công bố: 20 khách hàng đầu tiên mua từ hai căn hộ trở lên sẽ được tặng 1.000 m2 đất tại Gia Lai. 

Dự án Moonlight Avenue (TP Thủ Đức) cũng được Tập đoàn Hưng Thịnh công bố tổng chiết khấu lên đến 40% khi nhà đầu tư thanh toán vượt tiến độ 98%.

Tại Hà Nội, Hưng Thịnh cũng áp dụng mức chiết khấu tổng cộng khoảng 30% cho dự án Hanoi Melody Residence. Theo thông tin từ môi giới tại một sàn giao dịch, khách hàng thanh toán nhanh 95% sẽ được áp dụng mức chiết khấu này. Người này cho biết thêm, đây là dự án duy nhất tại Hà Nội đang áp dụng chính sách chiết khấu cao như thị trường miền Nam.

Hợp tác với quỹ đầu tư quốc tế, cấu trúc danh mục đầu tư

Trong bối cảnh thị trường gặp khó, các doanh nghiệp BĐS trong nước cũng đẩy mạnh hợp tác với quỹ ngoại, mở rộng danh mục đầu tư.

Đất Xanh Service thống kê, ngay từ tháng 2, Công ty BW (liên doanh giữaWarburg Pincus và Becamex IDC) mua lại khoảng 74.000 m2 đất tại Khu công nghiệp Bắc Tiền Phong ở Quảng Ninh, do DEEP C phát triển. Hồi tháng 5, Hưng Thịnh Land được VinaCapital rót 25 triệu USD. 

Tháng 6, Tập đoàn Novaland công bố nhận khoản đầu tư 250 triệu USD từ nhóm quỹ đầu tư do Warburg Pincus dẫn đầu.Khoản huy động 250 triệu USD sẽ được phân bổ cho việc gia tăng quỹ đất và phát triển các dự án của Novaland tại các vị trí chiến lược, tận dụng cơ sở hạ tầng đang dần hoàn thiện ở miền Nam, trong đó có phân khu Tropicaca - dự án Novaworld Hồ Tràm. Thương vụ nàylọt top 5 thương vụ giao dịch lớn nhất ngành BĐS Châu Á trong tháng 6. 

Cùng tháng này, thương vụ M&A giữa CTCP công nghiệp logistic KTG & Bousteak và Bousteak Project  (Singapore) ghi nhận con số thoả thuận lên tới 6,9 triệu USD. 

Hay CapitaLand Development ký kết biên bản ghi nhớ phát triển dự án khu đô thị - công nghiệp - logistic, diện tích hơn 400 ha với giá trị cam kết đầu tư hơn một tỷ USD. 

Sang tháng 7, doanh nghiệp này cũng mua lại một khu đất dự án phưc hợp 8ha tại TP Thủ Đức, với tổng giá trị phát triển ước tính khoảng 716 triệu USD. 

Cùng tháng, CTCP Nam Long có kế hoạch chuyển nhượng 50% vốn tại dự án Paragon Đại Phước. Bên nhận chuyển nhượng là đối tác Nhật Bản Nishi Nippon Railroad. Thương vụ dự kiến đem về doanh thu 1.300 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 350 tỷ đồng cho công ty

Tháng 8, Tập đoàn Danh Khôi đã hợp tác với Tập đoàn Tokyu Corporation tại dự án The Mekari với giá trị hợp đồng khoảng 1.000 tỷ đồng. 

Sang tháng 9, Becamex TDC chuyển nhượng dự án Uni Galaxy cho Gamuda Land Bình Dương với giá 1.284,6 tỷ đồng. 

Đa dạng hoá kênh huy động vốn

Ngoài hình thức chiết khấu sâu, hợp tác với quỹ đầu tư quốc tế, cấu trúc danh mục đầu tư, nhiều chủ đầu tư cũng đa dạng hóa kênh huy động vốn thông qua mô hình kinh doanh chia nhỏ BĐS hay các kênh huy động khác như hoạt động cầm cố cổ phiếu của các lãnh đạo doanh nghiệp, vay tiền mặt từ các kênh không chính thống,…

Nổi bật là mô hình chia nhỏ bất động sản với mục tiêu thu hút dòng tiền của các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Ngày 6/10, CTCP Quản lý và Đầu tư Bất động sản VMI (VMI JSC) được thành lập ngày 6/10 với vốn điều lệ 18.000 tỷ đồng,trong đó ông Phạm Nhật Vượng góp 90% vốn.

Theo đó, VMI JSC sẽ hỗ trợ nhà đầu tư vốn nhỏ tham gia mua, quản lý các bất động sản và phát triển thị trường thứ cấp của Vinhomes.

Công ty này sẽ mua các bất động sản sẵn có hoặc hình thành trong tương lai của Vinhomes, sau đó giá trị bất động sản được chia thành 50 phần. Các khách hàng có thể tham gia đầu tư từng phần thông qua hợp đồng hợp tác kinh doanh. Người hợp tác với VMI JSC được công ty chứng nhận quyền tài sản và phân chia lợi nhuận phát sinh từ quyền tài sản này tương ứng với tỷ lệ đầu tư.

Ngoài VMI JSC, tồn tại một số mô hình đầu tư bất động sản chia nhỏ, đầu tư chung khác như MOONKA,KS Finance - thành viên của Sunshine Group. Hay Houze Invest thuộc Houze Group cũng từng triển khai mô hình mua chung sản phẩm bất động sản, gọi vốn từ một triệu đồng.

Trong bối cảnh thanh lọc thị trường, doanh nghiệp đang tìm mọi cách để xoay xở dòng tiền. Bên cạnh các hình thức vừa thống kê, Đất Xanh Service cho biết các chủ đầu tư cũng tập trung cải thiện chất lượng sản phẩm, tập trung phục vụ nhu cầu ở thật của khách hàng.

Một điểm mới là thời gian qua, đồng hành cùng quyết tâm của Chính phủ, hàng loạt doanh nghiệp BĐS cũng đã có kế hoạch đầu tư phát triển nhà ở xã hội, đang tạo nên bức tranh đa màu sắc cho phân khúc bất động sản này.

Song song đó, các doanh nghiệp ráo riết thực hiện công tác tái cấu trúc bộ máy theo hướng tinh gọn; tiết giảm chi phí vận hành; tập trung tìm kiếm nhân tài, nâng cao chất lượng nhân sự; ứng dụng công nghệ trong các công tác bán hàng, quản trị.

Theo ông Trần Minh Hoàng, Phó Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, hiện có nhiều doanh nghiệp lớn đã rất tích cực đầu tư ứng dụng công nghệ, nhằm phục vụ cho việc marketing, bán hàng, hoạt động hậu mãi, cho thuê, kết nối người dùng cuối và các dịch vụ liên quan đến quản lý, vận hành, hỗ trợ tăng giá trị cho BĐS.

Chuyên gia này chỉ ra rằng, trong giai đoạn này, các doanh nghiệp nên tập trung vào việc hoàn thiện sản phẩm sắp bàn giao, hướng đến phát triển những dòng sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường. Bởi tính chất đặc thù của BĐS, yếu tố quan trọng nhất vẫn là củng cố lòng tin khách hàng thông qua chất lượng và tính hữu dụng của sản phẩm.