Dòng vốn bất động sản cần được 'nắn chỉnh' về phân khúc vừa túi tiền

Tại dự thảo báo cáo chính trị Đại hội 14 của Đảng, Ban chấp hành Trung ương nêu định hướng bảo đảm an toàn, nâng cao chất lượng tín dụng, hướng vốn vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, ưu tiên. Định hướng này đưa ra trong bối cảnh tín dụng "chảy" vào bất động sản tăng liên tục thời gian qua, cảnh báo hệ lụy rủi ro bong bóng, tăng nợ xấu và ảnh hưởng tới nền kinh tế.

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ tín dụng bất động sản tính đến cuối tháng 8 đạt hơn 4 triệu tỷ đồng, tăng 19% so cùng kỳ, chiếm gần 24% tổng dư nợ nền kinh tế. Riêng cho vay kinh doanh địa ốc tăng cần 24%, gấp đôi đà tăng vay tiêu dùng.

Thực tế thời gian qua, Chính phủ liên tục yêu cầu kiểm soát chặt tín dụng với lĩnh vực nhiều rủi ro, trong đó có bất động sản. Tuy nhiên, các chuyên gia khuyến nghị nhà chức trách cần có giải pháp mạnh hơn để "nắn" dòng vốn thực sự vào sản xuất kinh doanh, phân khúc ở thực, vừa túi tiền với người dân, thay vì tài sản đầu cơ.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng bên cạnh nhà xã hội, Nhà nước cần có cơ chế khuyến khích phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền và hỗ trợ người trẻ mua căn nhà đầu tiên.

Theo ông, bối cảnh hiện nay phân khúc nhà thương mại có giá dưới 3 tỷ đồng được xác định có ngưỡng giá phù hợp. Ông đề xuất bổ sung người mua nhà dưới 3 tỷ đồng một căn được tiếp cận gói vay ưu đãi 145.000 tỷ đồng, vốn chỉ dành cho nhà xã hội. Theo ông, khả năng tiếp cận nhà ở của người trẻ sẽ được gia tăng khi có chính sách tín dụng lãi suất hợp lý, khoảng 5,9-6,1% một năm, thời hạn 20-25 năm.

"Nếu nhà vừa túi tiền quay trở lại là trung tâm của thị trường, địa ốc sẽ có hy vọng cân bằng nhu cầu đầu tư và ở thực, đảm bảo công bằng, ổn định xã hội", ông nói.

Tuy nhiên, để dòng tiền "nắn" vào đúng phân khúc vừa túi tiền, hướng tới người ở thực, giới phân tích cho rằng nhà chức trách cần đưa ra loạt giải pháp. Một trong số này là siết hạn mức cho vay với người mua nhà thứ hai trở đi, đang được Bộ Xây dựng đề xuất. Theo đó, các tổ chức tín dụng có thể chỉ được cho vay tối đa 50% giá trị hợp đồng mua bán với người mua căn nhà thứ hai, và không quá 30% với căn thứ ba trở lên (trừ nhà ở xã hội).

Ông Trần Trọng Vũ, đồng sáng lập Công ty SPE.R, cho rằng việc siết hạn mức cho vay là giải pháp phù hợp ở giai đoạn này, bởi tác động trực tiếp đến nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính để sở hữu nhiều nhà cùng lúc. Ông phân tích khi tỷ lệ cho vay giảm, nhà đầu tư buộc phải tăng vốn tự có, từ đó hạn chế đầu cơ - yếu tố từng khiến thị trường biến động mạnh giai đoạn 2020-2022.

Cùng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc trang rao tin địa ốc trực tuyến Batdongsan, cho hay trước đây nhiều người có thể vay tới 70-80% giá trị căn nhà để đầu tư. Khi thị trường chững lại, họ phải bán cắt lỗ để trả nợ ngân hàng, tạo hiệu ứng giảm giá dây chuyền.

Việc siết cho vay, ông Tuấn nói sẽ buộc nhà đầu tư cân nhắc kỹ trước khi dùng đòn bẩy tài chính và giảm rủi ro nợ xấu, nhất là trong bối cảnh giá trị tài sản thế chấp có thể biến động khi thị trường điều chỉnh.

Để giải pháp này khả thi, chuyên gia đề xuất cơ quan quản lý cần hoàn thiện hệ thống dữ liệu giao dịch bất động sản, tích hợp thông tin với dữ liệu dân cư, đăng ký đất đai, tín dụng, thuế... để phân biệt được người mua ở thực hay nhà đầu tư.

Ông Trần Trọng Vũ cho biết hiện một số quốc gia áp dụng phân tầng tín dụng theo số lượng bất động sản sở hữu theo tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản. Khi đó, việc siết tín dụng sẽ nhắm đúng nhóm đầu cơ, nhưng không làm giảm thanh khoản thị trường.

Cùng với siết cho vay, thuế là công cụ được chuyên gia khuyến nghị để thị trường địa ốc minh bạch. GS Hoàng Văn Cường, nguyên Phó hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế quốc dân, cho rằng để hướng dòng vốn vào sản xuất kinh doanh, cần đánh thuế vào nhóm đầu cơ bất động sản - những người thường xuyên giao dịch.

Theo ông, các nhóm đầu cơ thường có thể biết trước thông tin, nên mua bất động sản chờ tăng giá, rồi bán lại sau thời gian ngắn nhờ Nhà nước đầu tư phát triển hạ tầng như quy hoạch, mở đường. Ngoài ra, ông nói cũng có trường hợp các nhóm nhà đầu tư gom tiền để mua nhà, đất, rồi chờ đến lúc thị trường thật khan hiếm mới bán ra nhỏ giọt, nhằm đẩy giá lên để trục lợi.

"Những người mua này không đầu tư gì, chỉ ngồi chờ ta tăng giá. Phần tăng giá cũng không phải giá trị mà nhà đầu tư mang lại cho xã hội", ông Cường nói.

Mức thuế suất áp, theo ông có thể tham khảo kinh nghiệm các nước đã áp dụng tính theo thời gian sở hữu như "thời gian mua bán càng ngắn, tỷ lệ đánh thuế càng cao" và theo điều kiện của từng địa phương.

Kết quả nghiên cứu của Batdongsan - kênh rao tin địa ốc trực tuyến thuộc PropertyGuru - cũng chỉ ra hơn 86% người mua bất động sản hiện nay nhằm mục đích đầu tư "lướt sóng" kiếm lời, thời gian từ lúc mua đến khi sang tay tối đa một năm. Trong khi tại châu Âu, thời gian nắm giữ nhà đất trước khi bán ra trung bình 3-10 năm, số nhà đầu tư sang nhượng bất động sản trước 3 năm chiếm chưa đến 7%.

"Lượng người mua bất động sản để lướt sóng quá nhiều khiến thị trường phát triển kém bền vững và giá tăng ảo", đại diện kênh Batdongsan cho biết.

Về lâu dài, các chuyên gia cho rằng cần đa dạng nguồn vốn trung và dài hạn cho bất động sản, thay vì lệ thuộc vào tín dụng ngân hàng. TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng, cho biết trái phiếu doanh nghiệp cũng là một kênh quan trọng trong huy động vốn đầu tư bất động sản.

Đặc điểm của trái phiếu doanh nghiệp là kỳ hạn linh hoạt, thời gian trả nợ dài. Do đó, doanh nghiệp chủ động đầu tư mà không bị áp lực dòng tiền ngắn hạn, đồng thời giảm thiểu rủi ro thanh khoản khi thị trường tín dụng biến động.

Cùng quan điểm, ông Dominic Scriven, Chủ tịch điều hành Dragon Capital, cho rằng bên cạnh cổ phiếu, Việt Nam cần phải nâng hạng thị trường trái phiếu để thu hút thêm nhà đầu tư nước ngoài.

Hiện nay, nhu cầu vốn để đẩy mạnh đầu tư công và mở rộng sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp rất lớn. Ông nhấn mạnh 4 yếu tố quan trọng để thu hút nhà đầu tư vào trái phiếu gồm thanh khoản, quản trị rủi ro, hiệu quả đầu tư và uy tín. "Doanh nghiệp bất động sản cũng cần đảm bảo chất lượng trái phiếu, đặc biệt tập trung vào các dự án dài hạn, tránh trường hợp không đúng cam kết hoặc gãy gánh giữa đường", ông cho hay.

Dòng vốn được xem là "mạch máu" của thị trường bất động sản. Vì vậy, giới phân tích nhận định mục tiêu nắn chỉnh nguồn vốn như dự thảo báo cáo chính trị đề ra có ý nghĩa cấp thiết để thị trường vận hành minh bạch và bền vững, góp phần đưa bất động sản trở thành trụ cột trong tăng trưởng kinh tế.